「炒股经验」百强房企销售罕见下滑背后：房地产高增长神话面临终结

21世纪经济报导记者张敏北京报导

阅历了多年的螺旋式增加后，房地产业有望向只涨不跌的“黄金时代”正式离别。

易居克而瑞近来发布数据闪现，2021年，百强房企权益出售金额8.88万亿元，同比下滑6.0%。在职业分解日益加剧、头部房企优势渐显的状况下，该方针呈现多年来稀有的负增加，其信号含义引起了外界的广泛重视。

与此一起，房企的融资、拿地等动作都有所放缓。这其间既有方针端收紧带来的约束，又有出售不畅的连带影响。

百强房企出售下滑，直接原因是上一年下半年以来的职业活动性收紧。但在这背面，调控方针的累加效应正在闪现，去杠杆化已是大势所趋。与此一起，在当下的城市化阶段，人口活动带来的盈利有所削弱，也使得职业正在失掉快速增加的根底。

剖析人士以为，房地产业正从高速增加向平稳增加过渡，在这一阶段，职业的开展理念、形式、节奏等，都将不可防止地发生改变，只涨不跌的职业神话也将真实幻灭。但在此之前，房企好像至少还需求撑过3个月，才干真实看到曙光。

成绩之殇

长期以来，规划一直是衡量房企开展最重要的方针之一。规划效应有助于房企下降收购、修建等本钱，也能协助房企在拿地、融资、协作中取得优势。

曩昔多年来，获益于土地、人口、金融等盈利，房地产职业的规划呈螺旋式上升的状况，房企凭借这一盈利，强化规划导向。但到2020年，这种状况开端呈现改变。当年8月，旨在去杠杆、控危险的“三道红线”方针出台；年底，金融组织对个人住宅贷款施行“五档办理”；2021年下半年，职业活动性全方位收紧。

这些方针的影响正体现在2021年的房企成绩中。尽管官方的数据闪现上一年前11月商品房出售依然正增加，但落实到房企层面，数据却不甚达观。

依据上海易居房地产研究院的计算，2021年全年，百强房企全口径出售金额为12.7万亿元，同比下滑3.0%；权益出售金额为8.88万亿元，同比下滑6.0%。规划房企的出售额上一次呈现团体下滑，仍是世界金融危机影响下的2008年。

作为比照，此前的四年，百强房企的权益出售规划增速分别为40.5%、35.1%、6.5%、10.8%。

华东某上市房企相关负责人向21世纪经济报导表明，上一年年中，公司现已恰当调低了出售方针，一些区域公司还提高了年终奖额度，但终究仍是未能完结方针。

上海易居房地产研究院表明，2021年，规划房企均匀方针完结率不到90%，显着低于近年105%以上的均匀水平。在发表年度成绩方针的部分规划房企中，到上一年12月末，有逾8成未完结全年成绩方针。

“即便规划房企已对成绩增加坚持了慎重预期，并适度调降了出售方针，但下半年商场大幅降温，大都企业的成绩压力依然较大。”该组织表明。

赢利的摊薄也将是大概率事情。自2019年以来，资金、人力、修建、原材料等本钱的提高就开端蚕食房企的赢利。更重要的是，职业盈利的衰退迫使房企更多地进行“贴身肉搏”，加之“限价令”等方针的影响，许多项目不得不以价换量。

上一年以来，方针环境的严峻性有增无减，许多项目依然面对“卖不上价”的为难，“保赢利”更是无从谈起。依据国家计算局的数据，上一年9月以来，70个大中城市的房价阅历了由上涨到相等，再到跌落的进程。到11月，有59个城市的新房价格环比下降，63个城市的二手房价格下降，降价已成为大部分热门城市的干流。

前述房企人士以为，到本年3月发布2021年年报时，房地产业将可能从曩昔几年的“增收不增利”，变成“既不增收又不增利”。

规划效应的完结

在规划增加受阻的一起，房企的规划效应也在削弱。上一年以来，活动性的收紧使得一批房企堕入债款违约的边际，其间不乏头部房企，这也令“规划护城河”的理念遭到史无前例的应战。

“船大难掉头。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报导表明，高规划的另一面是高负债、高危险，当方针环境全面收紧时，斗室企相对简单补偿资金缺口，大房企反而不易自救。

他以为，一些呈现债款危机的大型房企，资金缺口很快到达百亿至千亿量级，不只处置难度大，出资者的决心也很简单遭到影响。两个要素相互作用，使得大型房企的债款处置周期变得长年累月。

事实上，近几年来出台的一些关键性方针，对规划效应产生了直接影响。

一方面，“三道红线”的出台，使得房企可取得的信贷额度不再以规划为首要依据，而是以“踩线”状况——即财政健康状况为首要考量规范。

值得注意的是，跟着监管部门将表外债款归入监测规划，一些经过表外搬运、明股实债等手法完成“降档”的房企，依然很难取得融资，其面对的活动性压力不亚于“红档”房企。

另一方面，在22城推广的会集供地方针，令短期资金池深度成为企业增储的重要砝码，大型房企的优势削弱，一些财政状况良好，又具有较强区域深耕才能的斗室企取得了更多时机。

由此，规划房企在融资、拿地中的优势均被削弱。依据上海易居房地产研究院的计算，2021年100家典型房企的融资额约为1.3万亿元，同比下降26%，近五年来融资量初次呈现负增加，一起到达五年来最低点。2021年百强房企拿地出售比仅为0.29，相同创近五年新低。

依照房地产开发周期，这也将至少影响到本年的商场供应。大都组织以为，2021年全年的房地产出售规划依然有望继续冲高。但由于房企手中的货值缺乏，尤其是上一年下半年以来的新增土储缺乏，本年的商场出售规划将呈现回落。

更为深远的影响在于，在融资、拿地方针以“长效机制”形状呈现的状况下，房企将逐渐习气“过紧日子”。由此，未来几年间，职业高增加的“神话”也有望完全幻灭。?

撑过第一季度？

关于在方针重压下苦撑的房企来说，更重视的是起色将在何时呈现。

针对活动性紧缩对商场带来的影响，上一年9月以来，监管层逐渐开释方针纠偏信号。12月举行的中心政治局会议和中心经济工作会议均提出，“更好满意购房者的合理住宅需求”、“促进房地产业良性循环”。还有不少城市从放松预售资金监管、人才购房补助、出台“限跌令”等方面出手调整。

但这些方针利好体现在出资复苏上，仍需求必定的传导时刻。业界的一致在于，出资力度大约需求3-6个月的修正期。商场买卖真实转暖，也需求6个月的左右时刻。

也即，在方针层面不额定加码的状况下，职业有望在本年第一季度后呈现起色。

近期，多位房企人士向21世纪经济报导提及这一时刻点。北京某大型房企相关负责人泄漏，公司内部曾做过研判，并以为商场将在本年第一季度后真实好转。现在的一个活跃信号在于，尽管购房者出手的志愿还不行激烈，但旗下项目的咨询量和带看量现已显着增加。

该人士泄漏，公司在上一年年中今后就很少拿地，并采取了多项办法弥补现金流，依照现有的资金组织，完全可以撑过第一季度。

与他的慎重达观不同，仍有从业者对短期的职业远景抱有疑虑。华东某大型房企相关负责人向21世纪经济报导泄漏，公司有相当规划的债款将在本年上半年到期。即便能坚持到商场转暖，假使升温起伏不行大，公司的压力依然不能缓解。

据了解，作为权宜之计，不少房企正在与出资者商谈债款展期事宜，延展期限多在12个月到24个月。一些出资组织以为，在度过最困难的阶段后，出资者都在尽量防止房企呈现债款违约，也更看中决心的修正，因而大都认同债款展期的做法。

从商场层面看，回暖的痕迹现已呈现。贝壳研究院的监测闪现，上一年10月以来，要点城市二手房买卖量完毕下降趋势，并呈现温文复苏。该组织要点监测的66个城市新房成交量也在上一年11月、12月接连上升，12月的环比增幅显着扩展。相同自上一年四季度以来，百城均匀首、二套房贷利率继续下降，12月较9月累计下降约10个基点；近两个月房贷均匀放款周期也继续快速收窄，累计收窄16天。?

贝壳研究院首席商场剖析师许小乐估计，本年第一季度，部分中心城市的二手房商场成交量就可以企稳，二季度价格可以稳住。尔后，新房商场也将随之改进，并逐渐传递到土地商场。由此，全体商场将呈现链式修正。