昨夜美股收盘(300194股票行情)

常常有人留言说，某某城市，现在土地面粉都贵过房子面包，想要房子降价或许吗?

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这一点，是他们深信房价只涨不跌的其间一个重要因素。

谁说出资就必定能挣钱?谁说面粉贵过面包，就必定不能亏钱?

今日我就拿泰禾在深圳被套住的地王，跟我们说说这个谬论。

1

这一轮深圳房价暴升，发生在2015年，全年房价同比翻番。

2015年12月25日，深圳拍出了全国的楼面价地王。楼面价到达79907元/平米，离8万只差不到一百块。

卖的两块地连着，在同一个方位，处于深圳宝安区尖岗山片区，当天参与竞拍的房企有28家，拼的有你没我，融创死磕最厉害，其间一块起拍价15.2亿，不到20秒，就拍到了29亿。

最终，融创停步，福建地产商泰禾地产以27.4亿元、29.6亿元，算计57亿元成功竞得，楼面地价别离为51331元/平方米及79907元/平方米，溢价率别离达94.74%、177.61%。

土地拍卖完后，有记者当场问泰禾地产董事长助理丁毓坤，感觉贵不贵，丁答复的底气也缺乏，“要说贵也贵，说不贵也不贵，究竟深圳楼市均价才4万元，这次楼面价都到8万元了。但很有决心打造成高端产品，预备把宅院系列引入深圳，两块地将一同开发。”

这两块地都不大，总面积加起来，也只要9.2万平米，平摊价格算起来，土地建面本钱大概是6.2万元/平米。

其时，这两块地周边的房子是什么价呢?

有比照含义的是平等别墅类产品，只要中海地产的9号第宅，招商华裔城曦城别墅略微远一点。

中海这个项目是在2012年12月拿下的地，楼面价不到1.1万/平米，但其时也觉得很高了，9号第宅一期联排别墅在2013年11月就开盘了，价格6假设平米，中海的项目从拿地到开盘，大概是11个月时刻。2014年卖的高层产品大概是4假设平米。

泰禾拿这个项目的时分，中海9号第宅二手房别墅价格大概是8-9万左右。

2

泰禾这个项目发展怎样呢?

丁毓坤拿地时说，“十分看好深圳商场，估计下一年年末(2016年年末)产品就会入市。现在深圳商场相对较健康有生机，挨着香港经济较兴旺，高端商场有适当一部分人群来消化，比较看好有决心，仍是会有盈余空间的。”

其时商场也是被打了鸡血，各路专家把此地王解读为“深圳地产被广泛看好，虹吸效应愈发显着，深圳已成为吸收外来资金的黑洞，深圳楼市还有很大的上涨空间。”

依照泰禾原计划，上一年年末就要入市的项目，为什么至今却迟迟不敢开工呢?

拿计算器一算，土地本钱这么高，打造别墅类产品的话，最少要卖到10万以上，才干挣钱吧。

但泰禾有这个决心吗?

2016年，深圳房价全体的确还在涨，但3月份第一次调控是一个坎，各片区开端分解，有的片区还在涨，有的片区渐渐停涨了。到9月份，整个商场见顶，10月份第2次调控成为分水岭。

中海9号第宅，现在的价格是高层7万多，别墅10万左右。曦城联排别墅也是10万左右，中海的方位比泰禾更好，没有接近高速公路，直接背靠山。

泰禾假设上一年开发出来，卖10假设平米也没钱赚。卖12万以上呢，或许又卖欠好。

本年呢?政府开端限价了，开盘价不得高于周边商场价。本年开发出来，愈加没钱赚。

所以，从拿地到现在，现已过去了1年9个月了，泰禾项目仍是一片空位。

3

假设按现在的商场价，泰禾是不敢开工的。

那泰禾想怎样样呢?

改规划!

这两块地容积率别离为2.1和1.6，是深圳罕有的低容积率地块，合适打造高端产品。

依照本来规划，项目的产品布局，大概是由一片3层的别墅，以及2栋楼房组成，上有泰禾的设计图，楼房有59层。

这一年多来，泰禾一向在找规土委，请求改规划，在全体容积率不变的情况下，把楼房尽量提高，比方200米提高到300米，尽量滩低本钱。

可是这个要求，规土委一向没有容许。为什么?

由于土地出让时就现已写明晰，这个地段，坐落宝安机场航空线限高片区，修建的高度是无法跨越的红线。

所以泰禾现在十分难过!!!

想改规划又改不了，想开工又不敢开工，关于一个急进，寻求快速增长，做大规划的房企而言，简直是坐立不安。

要知道，泰禾上一年5月20日，以57亿元，在深圳龙岗区坪山拿了一块商业用地，楼面价1.56万/平米，只能做写字楼。

这一块后拿的地，本年6月都开盘了。但深圳写字楼实在是欠好卖，所以泰禾悄悄的把商办改为公寓卖，还帮客户垫资。

成果就由于这个违规，被政府叫停，客户维权，要求退款。横竖项目去化率十分一般。

4

回到泰禾尖岗山地王，拿地至今已有1年8个月了，莫非能够一向搁置拖着不开工吗?

早几年调控时的土地出让规则，出让2年不开工，政府将回收。

但现在这个规则早就名存实亡了。

樱桃小房子从深圳规土委了解到，现在没有回收土地之说，房企能够请求延期，交违约金，假设请求了延期，就不必交搁置费，由于搁置房罚的比违约金要高。

据深圳规土委人介绍，一般来说，土地出让后，合同会约好什么时分开工、施工、竣工时刻都会写明，一般竣工时刻是1-2年，假设时刻到了，开发商还没有开工，就能够请求延期，开工期只能延期一次，但竣工期能够无数次延期。

比方泰禾的项目，假设合同约好是本年1月1日开工，竣工期是本年12月1日，那到本年12月1日后，项目还没有开工，那泰禾能够向规土委请求延期开工。

详细怎样延期呢?

深圳规土委的人告知樱桃小房子，延期一般是半年，一年，两年。延期半年的违约费是出让金的5%，一年是10%，两年是20%。违约金最高也只要出让金的20%。但出让金并未土地总价，地价是包含出让金和配套费的。

以泰禾为例，土地总价是57亿元，出让金不知道是多少，由于要扣除配套费。但总归是低于57亿的，我就按57亿顶格算吧，半年5%的违约金，即2.85亿，一年便是5.7亿，两年11.4亿。

规土委的人说，假设延期2年都没有开工的话，会再收搁置费，详细会由评价公司评价，出资了多少，工程施工量到达多少，假设到达项目出资额25%以上，就不算搁置。

也便是说，泰禾从拿地到延期开工，而不交搁置费，前后时刻最长有4年。那便是要到2019年12月25日。

但算上4年的财政本钱，57亿，按5%算吧，利息便是11亿，再算上延期违约金20%，11.4亿。延期四年额定的总本钱，就超越20亿。假设把这个费用算进来，那一平米的土地本钱就到达8.5万了。

5

总结

经过泰禾在深圳的这个地王项目来看，房企拿地王，并不都是胸中有数，稳赚不赔的。

拿下来，假设房价涨幅不如预期，乃至是下降的话，地王就砸手里了。

或许小城市嘛，还能够让政府返还地价，降本钱。但一线城市，你想后期改规划，不是那么简单的!

但谁说高位出资，就只能赚不能赔呢?董事长在5000点入市买了自己公司股票，莫非就意味着公司股票只能涨不能跌吗?

地价高，所以房价必定就要更高的逻辑，在楼市调整时，将不攻自破。

除非是一向延期，等候下一轮房地产牛市的到来，或许直接退地。