新浪新股(经理基金经理)

5月31日起，备受商场重视的第一批9只根底设施公募REITs产品正式揭露出售。盘活巨量根底设施存量财物，将门槛下降至一般出资者可参加，公募REITs这一新的出资利器，未来有望敞开万亿级的出资蓝海。

9只试点产品触及哪些范畴？

REITs，即不动产出资信托基金，是经过发行收益凭据聚集出资者的资金，交由专业出资组织进行不动产出资运营处理，并将出资收益及时分配给出资者的一种出资基金。

“REITs从融资者视点，浅显地讲便是不动产财物的IPO，咱们一般所说的IPO是企业的股权上市，而REITs是财物上市。”北京大学光华处理学院副院长张峥说，在经过前期私募REITs的探究后，2020年4月，证监会发布相关指引，开端展开根底设施公募REITs试点。

那么，第一批9只根底设施公募REITs试点项目来自哪些范畴？

“第一批项目既包含现代物流仓储、产业园等产权类REITs，也包含高速公路、水务处理、废物发电等特许运营权类REITs。”中金基金公募REITs产品处理团队标明。

详细来看，其间高速公路项目2个，分别为广州交投广河高速和浙江交投杭徽高速；工业园区项目3个，分别为姑苏工业园、上海张江光大园和深圳招商蛇口产业园；仓储物流项目2个，分别为盐田港和普洛斯；绿色项目2个，分别为首钢废物发电、创始污水处理。

出资者怎样认购？

据了解，出资者参加根底设施基金比例认购的方法有三种，分别为战略出资者配售、下出资者配售和大众出资者认购。

“从第一批9单项目发行状况来看，战略配售比例全体较高，均超越50%。”中信证券债款融资事务线联席负责人、董事总经理俞强标明，从战略配售出资者类别看，保险组织参加量占比最高，到达34.63%，契合其间长时间持有的出资特色。

中金基金公募REITs产品处理团队标明，现在各项目均已完结下出资人的询价，均取得了较高的下认购倍数，显现出专业组织出资者较高的认购热心。

关于一般出资者而言，根底设施公募REITs能够让出资者们用较少的资金参加到大型基建项目中，然后共享项目的根底收益和财物增值。

“公募REITs是资本商场补短板的一个产品。有了REITs，出资者才干真实共享国家建设的盈利。”张峥说，REITs经过财物证券化将出资门槛下降，使一般出资者能够参加。

与股票和债券类产品有何不同？

专家标明，公募REITs是一种差异于股票和债券的大类金融产品，具有中等收益、中等危险和分红安稳的特征，较好匹配养老金、保险资金出资偏好，有助于出资者的多元化财物装备。

“公募REITs兼具股票和债券的特色，是介于两者之间的立异金融产品。海外商场数据显现，公募REITs和股票、债券财物相关系数较低，且有必定的抗通胀才能，能够优化出资组合全体的危险收益的水平。”中金基金公募REITs产品处理团队标明。

在俞强看来，公募REITs和上市公司股票比较，其收益相对安稳，现金分红比例更高。“一般囿于底层财物性质，公募REITs短期增值的幻想空间较股票小，但境外历史数据标明，从10年以上长周期剖析，REITs的归纳收益超越部分代表性股票指数收益率。”

“与债券产品比较，除每年取得的现金分配之外，其具有底层财物赋予的增值幻想空间，但因为没有主体信誉担保，其收益分配一般来说没有刚性兑付的组织，潜在的收益动摇性相对高一些。”俞强说。

关闭期内能否换回？哪些危险点要重视？

值得注意的是，公募REITs采纳关闭式运作，因为投向的底层财物为根底设施，因而期限较长。从第一批9单产品来看，关闭期从20年到99年不等，关闭期内不处理申购及换回。

不过，公募REITs发行完毕后会在证券买卖所上市，出资者运用场内证券账户认购的基金比例，可直接参加场内买卖；运用场外基金账户认购的基金比例，应先转托管至场内证券运营组织后，才可参加场内买卖。

依据监管要求，公募REITs危险提醒书罗列的危险包含但不限于：基金价格动摇危险、根底设施项目运营危险、流动性危险、停止上市危险，以及税收等方针调整危险。

中金基金公募REITs产品处理团队标明，公募REITs产品的危险收益特色与传统金融产品有较大差异，出资者要充沛认识基金危险收益特征和产品特性，出资前对相关财物的商业模式进行充沛了解，理性展开价值出资、长线出资。(新华)