港股股怎么买(中国证券投资者保护基金公司)

证券记者曹晨

2021年现已进入岁尾。关于房地产商场而言，“房企变局”“密布调控”“方针底闪现”等是这一年的关键词。

这一年，房企“三条红线”和“会集供地”等方针在2021年年头正式施行，房地产职业也迎来了严重的改变——曩昔职业的高杠杆、高周转、高回报的形式现已不在。

这一年，伴跟着全国调控方针的密布出台，房地产职业出售也呈现“前高后低”的态势。据华夏地产研讨中心计算，11月全国房地产调控方针次数继续高位，单月高达56次房地产调控，年内累计房地产调控次数高达586次。

展望未来，多位业界人士在承受证券记者采访时表明，“安稳”是下一年楼市的主基调，年底各种调控方针的指向便是安稳楼市，这也代表了方针见底。另一方面，方针有望将环绕“三稳”使命，因城施策、供需两头发力；一起，适度加快长租房商场开展，推动保证房建造。

方针底闪现

2021年年头，触及房企融资、拿地的方针接连出台，其间包含备受商场注重的“三条红线”监管新政。

实际上，早在上一年8月20日，住建部、人民银行等就清晰了12家要点房企资金监测和融资办理规矩将在当年9月1日进行试点，也便是业界称之为的房企融资“三道红线”方针，该方针从本年头开端正式施行。

三条红线方针施行以来，房企遍及加快了下降有息负债的进程，尤其是龙头房企。

据海通证券计算，2021年上半年，部分龙头房企杠杆率有所下降。到2021年上半年底，除绿洲控股、首开股份、白发股份、金融街、光亮地产、鲁商臵业以外，其计算的部分龙头A股上市公司三道红线悉数合格。

进入2月，一份天然资源部发布的住所用地分类调控文件流出，文件要求要点城市住所用地完成“两会集”：会集发布出让公告，且2021年发布住所用地公告不能超越3次；会集安排出让活动。其间，要点城市包含4个一线城市，18个二线城市。

会集供当地针改变了房企的拿地节奏，也被业界视为2021年房地产最大商场改变之一。

“2021年，土地商场在上半年高位运转后，下半年全体土地商场开端呈现了显着的下调痕迹，跟着房地产商场成交降温，房企资金链压力越来越大，拿地房企活跃性越来越低。”华夏地产首席分析师张大伟对证券记者表明，会集供地改变了房企原有的开发节奏。跟着房地产商场的改变而冷热不均，2022年会集供当地针有望继续调整。

华夏地产研讨中心数据也显现，截止11月，2021年年内全国热门的100个城市卖地金额为4.05万亿，同比2020年同期呈现了下调，下调起伏为7.4%，从土地商场数据看，热度继续下降现已成为了趋势，特别是2021年下半年来，土地商场继续低迷。

尔后，各类限价、限售、限购等方针密布出台，地产职业调控加码信号不断被开释。依据华夏地产研讨中心计算，2021年1~8月累计房地产调控次数超越400次，改写了前史纪录。

值得注意的是，9月以来，房地产方针开端逐渐转暖成为业界一致。

9月底，央行在第三季度例会上提出要保护房地产商场的健康开展，10月，哈尔滨等部分城市出台了相关方针，安稳房地产商场。12月，高层会议提出要“支撑产品房商场更好满意购房者的合理住宅需求”，并初次提出要促进房地产业的“良性循环”。

在张大伟看来，楼市避免下调过快有望成为未来的方针趋势，“安稳”是下一年楼市最确认的关键词。“近两年来，楼市调控越发严厉。一边是对热门城市的新房、二手房的限价令，另一边是全国多个城市新房的限跌令，房价大涨会扩大金融危险，而房价断崖式跌落也相同不是安稳，也会涉及金融系统。年底各种调控开端安稳楼市，全国超越20个城市开购房补助，都代表了方针的见底。”

光大银行金融商场部微观分析师周茂华也对记者表明，房地产调控稳字当头，各地因城施策，执行“三稳”使命。“不能让房价非理性上涨，房企无序加杠杆，一起，也不能让房地产过冷，房地产商场过热与过冷都是有害的。”展望未来，方针仍将环绕“三稳”使命，因城施策、供需两头发力，依据区域详细房地产商场供需状况，对调控方针必定预调微调；一起，适度加快长租房商场开展，推动保证房建造。

“估计在‘房住不炒’的大基调下，短期信贷方针对首套、改进性住宅需求的支撑力度将不断扩大，当地将呼应中心要求因城施策，对地产相关链条不顺利的问题采纳针对性行动，加快落地扶持类方针，除加大购房补助外，下降告贷利率、减免部分买卖税额等方针亦存微调预期。”中指研讨院指数事业部研讨副总监陈文静告知记者。

危险事情有望削减

在本年房企融资环境继续趋紧的大布景下，不少闻名民营房企鄙人半年呈现债款违约现象或预兆。

2021年7月，蓝光开展发布部分债款未能按期归还的公告；8月，阳光100也表明未能付出到期的可转化债券。9月，恒大集团理财中止兑付的音讯传出，这一事情引发了恒大本身的流动性危机，也在必定程度上预示了后续其他房企或许呈现债款危险。

10月以来，包含把戏年、今世置业、新力控股等呈现美元债款兑付困难的状况，这也导致地产美元债大幅跌落。

华夏地产研讨中心计算，进入10月以来，已先后有绿洲控股、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城我国、合生创展、新城开展、禹洲集团等多只地产美元债呈现大幅跌落。中资地产美元债遍及呈现近20%的跌幅。其间，2021年到期的债券遭到的冲击最大，其次是2022年到期债券，2023、2024、2025年到期债券跌幅较为陡峭。

“背面中心原因仍是房地产调控，特别是三条红线按捺了房企融资途径，而出售收紧又导致企业回款困难，开发贷、按揭告贷双收紧，使得房企还账才干锐减。”张大伟告知记者。

值得注意的是，不少房企也在经过减肥、融资等方法活跃自救，房企危险事情有望削减成为业界一致。

中指研讨院企业事业部研讨负责人刘水对记者表明，跟着职业对流动性危险的注重，部分处在危险边沿的房企开端活跃采纳办法，经过变卖财物、股东告贷、增发配股等方法弥补资金，对缓解短期债款压力起到了活跃作用。“当时融资相关方针根本见底，保证正常融资、方针纠偏成为监管的首要方向，房企的合理融资需求正在得到满意。因而归纳来看，未来房企的危险事情会逐渐削减。”

房企活跃谋变

值得注意的是，本年的房地产商场出售状况呈现出“前高后低”的走势也被业界高度注重。

据国家计算局12月15日最新发布的数据显现，2021年1~11月，产品房出售面积为15.8亿平方米，同比添加4.8%，比2019年1~11月份添加6.2%，两年平均添加3.1%；出售额方面：2021年1~11月，产品房出售额为16.2万亿元，同比添加8.5%，比2019年1~11月份添加16.3%，两年平均添加7.8%。

不过，就单月来看，房地产商场出售状况现已接连多个月处于下降态势。

中指研讨院的数据显现，11月，商场仍处于调整阶段，叠加上一年同期高基数影响，全国产品房出售面积、出售额别离下降14.0%和16.3%，接连4个月坚持两位数下降，但受信贷环境边沿改进等要素影响，降幅较上月别离收窄7.7和6.3个百分点。

“受前期调控发力和银行按揭额度严重等要素影响，下半年房地产商场调整压力添加，商场全体降温，单个房企呈现违约事情，购房者张望心情上升，进一步连累商场活跃度下降，房企出售面积和出售额均呈现下滑。”

在陈文静看来，上半年房企加大营销力度，出售面积达前史同期最高水平，全体体现超预期。三季度商场显着降温，产品房出售面积同比转降。

从短期商场趋势看，房企出售下滑，短期偿债压力加大成为一致，在此布景下，不少房企们挑选开源节流。

以万科为例，11月17日，万科在内部建议，提出要改变黄金时代的惯性思想方法，将运营理念贯穿一直，对不发生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等作业要求。

张大伟以为，除了开源节流，坚持流动性，安心赚小钱，房地产商更要改变思路，着眼于打磨产品质量。“接下来是房企大洗牌的时间，谁的质量更好，就更能招引用户，在缩短的房地产商场中分一杯羹。认清形势，加快改变，才干有时机熬过职业冬季，赢得下半场竞赛的门票。”

另一方面，房企的转型也在本年常被提及，不过业界提示要谋定而后动。刘水以为，房地产职业全体的利润率继续下行，在这样的布景下，房企切忌盲目，究竟跨范畴是有门槛和资金投入的，不能为了转型而转型，所以企业应依据本身实际状况和开展需要慎重调整开展战略。