「300233金城医药」REITs有望发展成为万亿元规模大类资产

近期，第一批9只公募REITs的出售招引了商场的目光。在部分公募REITs办理人看来，从老练商场的阅历来看，REITs最为活泼的买卖并不仅仅首发阶段，REITs办理人在存续期经过自动办理进行财物扩募、吞并收买，能够不断提高出资人收益，并促进商场买卖，推进REITs商场不断开展。对出资人的大类财物装备而言，公募REITs有望成为一个全新的万亿元规划的大类财物。

底层财物质量是关键因素

据了解，公募REITs是一种以发行收益凭据的方法向出资者征集资金，由专门出资组织进行不动产及基础设施出资经营办理，并将绝大部分出资收益分配给出资者的一种基金。第一批公募REITs均为长关闭期产品，最短关闭期为20年，而最长关闭期高达99年。但公募REITs产品在发行完毕后能够在二级商场上市买卖，确保了产品的流动性。

而第一批9只公募REITs之所以能如此受捧，首要就在于其底层财物较为优质，预期现金流收入安稳。第一批REITs的底层财物包含产业园、收费公路、污染办理和仓储物流等干流基础设施项目类型，财物散布在北京、上海、广州、深圳等区域，均为我国经济发达地区。

“判别REITs好与欠好，中心点便是看背面的底层财物是否优质，现金流是不是具有继续、安稳、可增加的特性，其间很重要的一点便是REITs底层财物背面的职业开展得好欠好。”深创投不动产基金办理有限公司首席出资官、红土立异基金办理有限公司基础设施基金出资决策委员会委员孔令艺介绍，以红土立异盐田港仓储物流关闭式基础设施证券出资基金为例，它的底层财物是坐落深圳的盐田港现代物流中心，总建筑面积超越47万平方米，此次归入第一批发行的建筑面积约32万平方米，是国内最大盘道直入式单体仓储配送中心。

“仓储物流职业是近几年来我国不动产职业体现最好的持有型不动产财物，深圳又是北上广深四个一线城市中仓储物流资源最为稀缺的当地。具体来说，盐田港现代物流中心所辐射的宽广经济内地规划包含粤港澳大湾区以及四川、重庆、湖南等地，所辐射区域无论是GDP总额仍是进出口总额，都占全国三分之一以上，这个财物地点的地域特点和职业特点具有很好的出资价值。”孔令艺说。

红土立异盐田港REITs基金司理梁策则表明，深创投很早就开端布局公募REITs商场，中心团队具有十年以上不动产出资以及REITs基金阅历，深创投在前期的预备中也装备了超越20人的REITs事务团队。盐港REIT后续运营办理进程中将涉及到几个办理主体，包含红土立异公募基金办理人、ABS办理人深创投红土资管，以及外部办理组织深圳市盐田港物流有限公司。外部办理组织关于仓储物流的办理阅历以及当地潜在客户的联系都有比较长时间的沉积和堆集，未来会辅佐基金办理人对底层财物进行办理。

自动办理大有可为

“尽管当时商场都在重视第一批公募REITs的首发状况，但依据咱们这么多年对REITs商场的研讨，以美国为例，REITs商场最为活泼的买卖并不仅仅首发IPO的买卖，而是存续期扩募和吞并收买。2008年-2018年，美国商场产生的REITs职业吞并收买总市值到达首发IPO金额的11倍。”孔令艺说。

在她看来，公募基金办理人能够在REITs基金存续期间实行自动办理的责任，包含能够继续使用REITs渠道进行吞并、收买、扩募来扩展办理规划，也能够活跃自动的在合规状况下加杠杆，来提高这只产品给出资人的派息率。

梁策也坦言，不同于传统公募基金，公募REITs基金存续期运营办理更多是落在底层财物的办理工作中。“深创投集团前期现已做了比较厚实的预备。一方面是财物的挑选，优质的财物才干支撑未来公募REITs在整个存续期间有比较安稳、优质的体现。另一方面，深创投的不动产渠道现已有十分足够的仓储物流财物出资和办理阅历，未来红土立异基金公司也会汲取深创投不动产渠道的运营办理阅历，进一步对底层仓储物流财物进行活跃办理。”梁策表明。

梁策一起指出，公募REITs的存续期办理工作会落地在物业办理以及详尽的财物运营办理工作上，包含租户办理、日常租金交纳、日常底层财物招租，优化租户结构、底层财物修理等。盐港REIT的三名基金司理也会活跃履职，依据前期物流仓储办理阅历，做好对底层财物进行办理的预备，未来公募REITs上市后，将尽职尽责做好底层财物的运营办理工作。

REITs可成大类财物

“咱们都翘首以盼一个万亿商场的到来。”孔令艺说。依据Bloomberg数据库，近30年来，美国REITs商场迎来高速开展期。到2021年5月末，美国商场上市REITs产品数为246只，规划已到达1.52万亿美元。

孔令艺表明：“从海外REITs开展进程来看，此次公募REITs的开闸是十分好的开端，但现在仅仅迈出了第一步。咱们回看美国这个万亿美元商场的构成进程，从上世纪60年代刚刚推出REITs，到阅历70年代惨淡时期、80年代复苏、90年代保险资金增大装备后的大开展，后续又阅历了次贷危机的冲击，然后再进行调整。阅历了屡次昌盛和低谷，才逐渐进入稳步开展的周期。”

在她看来，公募REITs是一个十分好的大类装备财物，但由于现在只要9只产品，从全职业的视点来看，公募REITs的量还不行，尚达不到干流组织出资者能够归入大类装备的规划。关于我国来说，是否能行稳致远，直至开展至万亿元规划，还需要金融同业、出资人以及全社会财物提供方一起的尽力。

孔令艺一起指出，公募REITs是更适合用来做中长时间装备的产品，应尽量防止短期暴炒，但REITs也肯定不是固定收益型的产品。以美国为例，REITs是领跑大盘的，这个特征也是由于REITs统筹了当期分配和本钱增值，然后全体报答比较好。美国权益型REITs近20年年均报答率是9%-12%，这样的报答关于海外本钱商场来说现已是很高的报答水平。