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本文来历：年代财经作者：刘新歌

2022年行将过半，郑州的第一轮会集供地才姗姗而来。

图片来历：图虫构思

6月22日，郑州正式拍卖第一批会集供给的15宗地。土拍进程并不剧烈、胶着，只是2个半小时，10宗城改地、5宗揭露招拍挂土地悉数顺畅出让，其间13宗地底价成交、2宗溢价成交，收金106.74亿元。

中指研究院河南公司总经理梁波澜称，从拍卖成果看，房企参拍并不剧烈。现在郑州的房地产商场仍处于底部恢复期，出售仍然承压，房企当下首要发力点仍是促出售、促回款，拿地遍及极为慎重。

当地国企托底，郑州地产集团独揽5宗地

郑州此次推出的15宗地首要在主城区，其间管城区4块、金水区3块、华夏区3块、高新区2块、郑东新区2块、惠济区1块。从土地属性看，7宗为城改用地、3宗为合村并城用地，5宗为政府储藏用地。

郑州地产成为拿地主力，以底价别离拿下管城区金岱李城改地块、管城区大王庄城改用地、华夏区须水城改用地、惠济区古荥镇城改用地及华夏区一宗商品住所用地，总地价为34.03亿元。当然，郑州地产并非“独吞”5宗地，而是别离携手了华夏展开、管城建投、惠济建投等当地性城投公司。

据郑州地产官信息，其成立于2003年，2011年由郑州市国资委出资组成郑州地产集团有限公司，首要从事片区做地、城市更新复兴、基础设施建造与运营办理、工业园区开发建造与运营、停车场归纳开发、城市财物运营办理、房地产开发与运营等事务。

值得一提的是，近期因“最高学历楼盘”永威金桥西棠项目罢工堕入言论漩涡的永威置业也出手拿地，以底价1.8亿元拿下永威城七期地块；而本年呈现资金问题的融创却“践约”原融创城后期地块。

此外，龙头房企也现身郑州本次土拍。其间，万科、碧桂园以零溢价率各入一宗地，成交价为4.2亿元和3.9亿元。央企保利以13.09亿元拿下郑东新区一宗商业住所用地，溢价率8%，折合楼面价20663元/平方米。该地块是本次土拍中最优质土地，坐落北龙湖“龙头”方位，保利借此落下在郑州北龙湖片区的第三子。

北龙湖是郑州楼市的一块“高地”，引来很多房企抢驻。尤其是2015年以来，该片区连续呈现“地王”，不断触动郑州楼市的神经。楼面价也从开端的3000元/平方米左右节节攀升，最高时曾达37000元/平方米。

和大多数城市的土拍相同，民营房企也是郑州土拍中的“少数派”，但龙湖拿下溢价率最高、竞赛最剧烈的一块地。该地块坐落管城区童心路南、文德路西，经过一个多小时的抢夺，龙湖以12%的溢价率、总价9.35亿元拿下。该宗地曾于上一年第二轮供地中停止出让。此次从头挂出，起拍价下降了2.40亿元。

为防止流拍，提早调整出让规矩

事实上，上一年第二批会集供地时，郑州原计划出让15宗地块，但在土拍前一日停止了其间4宗地块的出让，终究成交的11宗地块有10宗以底价成交；“暂时离场”的土地在第三轮会集供地中进一步添加，原定出让25宗地块，11宗地在开拍前停止挂牌，终究的均匀溢价率仅为0.64%。

也因而，郑州为这次土拍做足了预备。本年4月，郑州市自然资源和规划局开端试行国有建造用地使用权出让用地预请求准则。依据该准则，郑州的土拍施行“三步走”，即发布意向出让公告、预请求人提出用地预请求、施行揭露出让。

“发布意向出让公告”环节除了线上发布预出让公告，土地部分还将在线下安排展开招商推介。有意向用地的单位不只要提交书面《郑州市国有建造用地使用权出让预请求书》，还要作出相关许诺。在此基础上，郑州土地部分拟定土地出让开始计划、报请市政府同意，并安排揭露出让活动。换言之，为防止流拍，郑州土地部分已提早寻觅好意向买家，且买家已做出必定许诺。

此外，郑州还经过下调土地竞买保证金、供地批次“由三变四”等办法，下降房企参拍的门槛。本次供地中，除北龙湖板块3号地的保证金为开始地价50%外，其他地块均下调为20%。

而在2016年郑州出台的“最严土地令”中，除大棚户区改造用地外，涉住所用地的土地出让竞买保证金交纳份额曾提高到100%，溢价部分土地出让金要在土地出让合同签定后10个工作日内缴清。

2021年2月，郑州将土地竞拍保证金降至挂牌价的50%。本年3月初出台的郑州“十九条新政”将土地竞拍保证金下调至挂牌价的20%，且土地出让金可在成交后1年内施行分期交纳，进一步下降开发商拿地本钱，减轻资金压力。

事实上，郑州是本年最早迈出楼市方针系统化调整脚步的城市之一，除了3月的“郑十九条”，郑州还于4月推出青年人才新政；5月下调房贷利率，首套房贷利率最低为4.25%；6月将二套房首付份额降至40%，展开全市商品房促销月活动等。

不过，现在资金压力仍然是房企拿地的首要阻力，而郑州的高库存、楼市流动性或也让资金有限的房企持张望情绪。

据贝壳研究院郑州分院数据，到本年2月，郑州主城区的金水、华夏、管城、高新、二七等区房地产去库存周期均超过了18个月。其间金水区库存量最大、达23992套，去化周期高至35.4个月。

从成交来看，郑州2021年新房出售约163450套，创近六年新低，不只比2020年下降32.9%，乃至不及2018年的一半。二手房出售约65450套，为近六年来第二低，比2020年度下降了3.73%。

据诸葛找房数据研究中心数据，本年4月郑州新建商品住所成交6892套，环比3月跌落11.25%；5月成交4884套，环比上月持续跌落29.14%，同比跌落73.54%。