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近来，由中指研究院发布的《2022我国房地产百强企业研究陈述》出炉，2021年以来，“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调坚持不变，房地产借款会集管理制度严厉执行，降负债、降杠杆、加快回款成为房企运营的主旋律。

值得重视的是，跟着房地产职业进入加快出清、优胜劣汰的阶段，百强企业的商场份额小幅下滑。2021年，百强企业商场份额为49.9%，较上年下降0.4个百分点。

“增收不增利”现象继续

陈述闪现，2021年百强企业运营收入与净赢利坚持添加态势。竣工和结转稳步添加带动运营收入和净赢利呈添加态势，百强企业运营收入均值达498.6亿元，净赢利均值达56.2亿元，别离同比添加19.3%、0.4%，增速较上年添加1.6、削减1.5个百分点。因为运营本钱上涨，百强企业净赢利均值增速不及运营收入均值增速，“增收不增利”现象继续。

2021年，百强企业净赢利率、净财物收益率均值别离为9.8%、8.1%，盈余才干继续下降。受新冠疫情、房地产调控方针继续、各类本钱居高不下等要素影响，百强企业净赢利率均值、净财物收益率均值较上年别离下降2.2、1.8个百分点。

赢利率下降，在多家房企的2021年成绩陈述也有所体现。头部房企万科2021公司年报闪现，归属于上市公司股东的净赢利为225亿元，同比下降45.7%，几近腰斩。头部房企中，碧桂园、保利开展2021年年度净赢利也呈现下滑，别离约为24.27%和4.7%。

关于净赢利下滑，万科董事会主席郁亮在年报《致股东》中反思了内部原因。从财政层面看，2021年万科净赢利下降源于三方面，包含毛利率下降、出资收益削减和商场下行带来的计提减值。其间，毛利率下降是财政层面的主因，2021年万科全体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除运营税金及附加后的全体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。

郁亮在成绩会上坦言，虽然公司较早意识到高速添加终将完毕，但公司的行为未能坚决脱节高添加惯性，部分城市的出资追高冒进，对商场判别过于达观，一些项目的出资预期没有完成，导致毛利率下滑。

关于房地产职业赢利率的下行，中指研究院以为，高地价和房地产去金消融约束了房企盈余空间，职业长时刻处于低赢利阶段。房企需调整运营方法，发挥归纳运营优势，习惯职业调整周期。当时，多家高存货、高周转、高杠杆形式房企面对流动性危机，此种形式的坏处现已闪现，房企需逐渐改动运营形式，以适度杠杆、适量存货、高效运营坚持事务高弹性，以习惯极速分解的商场；一起适度开展轻财物事务，发挥运营优势，提高边沿效益。

二线城市是首要出售来历

在出售方面，2021年百强企业继续深耕要点城市，二线城市仍是首要出售来历。从50家百强代表企业要点项目出售状况来看，一线城市受新房供给规划加大，在旺盛需求的带动下商场成交规划添加，出售额占比小幅上升0.2个百分点至18.8%；二线城市占比为58.2%，仍是首要出售来历；三四线城市出售额占比23.0%。

2021上半年，房企加大推盘力度，商场活跃度较高，商场体现超预期；下半年遭到调控方针等要素影响，房企推盘面积呈现较大动摇态势。

陈述闪现，2020年、2021年首改和改进需求仍对房地产商场构成较大支撑，百强企业加大首置类产品的推出份额，支撑出售成绩的添加。从50家百强代表企业要点项目各面积段产品的出售额占比来看：90平米以下首置类产品的出售额占比为17.4%、较上年提高0.8个百分点；90-140平米首改类产品出售额占比达55.4%，较上年下降0.6个百分点。此外，百强企业追根究底，回归寓居实质，聚集新产品及新技术，全方位满意新时代“美好生活”需求。

土储方面，百强企业聚集要点城市，长三角、粤港澳成为新增土储的首要区域。详细来看，一、二线城市仍是百强企业布局主战场，50家百强代表企业的新增土储权益面积中六成坐落一、二线城市，其间一线城市占比7.1%，二线城市占比53.4%，一线、二线城市占比别离同比添加2.4、6.6个百分点。

负债水平稳中有降

“三道红线”自2020年8月提出后，已有一年半的时刻。百强企业活跃应对，经过提早偿还债款、调整债款结构等方法减缩债款规划，均值现已根本合规。

中指研究院的陈述闪现，2021年以来，中心继续着重执行房地产长效机制，施行好房地产金融审慎管理制度，房地产金融监管力度趋严，严查资金违规流入房地产商场，严厉执行企业端“三道红线”和银行端“两道红线”，企业商票、拿地出售比等方针先后归入监管。

2021年，百强企业在满意运营需求的前提下调整债款规划及结构，全体负债水平稳中有降，三道红线方针均值得以进一步优化。百强企业除掉预收账款的财物负债率、净负债率的均值别离为69.5%、77.1%，较上年别离下降0.6、3.6个百分点；现金短债比为1.6，较上年上升0.1，全体稳中向好。

为了到达降负债的方针，房企新拿地数量也呈现削减。2021年住所用地供给显着缩量，叠加方针调控和融资监管显效，全年百强企业出资规划显着缩量。50家百强代表企业全年拿地金额总量同比削减12.7%，其间招拍挂商场的拿地金额16804.8亿元，占全国300城土地出让金的29.4%，同比下降0.5个百分点。

当时房地产商场仍在低位运转，企业出售回款压力不减，叠加融资端面对必定约束，企业债款压力进一步加大。据克而瑞计算的数据闪现，2022年100家典型房企到期债款金额到达6298亿元，首要会集在上半年。

面对2022年偿债高峰期，企业现金流面对更大应战。中指研究院指出，百强企业在加大营销回款力度的一起，应紧抓方针窗口期，活跃拓宽新的融资途径，经过并购融资、绿色债券、ABS等方法弥补资金。

2021年以来，“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调坚持不变，房地产借款会集管理制度严厉执行，降负债、降杠杆、加快回款成为房企运营的主旋律。在此布景下，百强企业已然意识到“规划不再是万金油”，唯有在确保财政安全性和运营稳健性的基础上，才干有高质量的开展。文/陈静思