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中新经纬4月25日电题：热门一二线城市有望首先发动楼市康复行情

作者陈文静中指研讨院指数事业部商场研讨总监

2022年以来，在房地产商场全体处于深度调整阶段的当下，宏观方针、调控方针环境改进空间进一步翻开，部分热门城市商场出现企稳痕迹，近期楼市正在产生一些活跃改变。

改变一：楼市因城施策主线下，方针力度持续加大

依据中指监测，到4月24日，全国已有近90城(不含传城市)出台房地产优惠方针百余条，首要触及优化限购方针、下降首付份额、发放购房补助、下降限售年限、为房企供应资金支撑等方面。

4月以来，各地优化房地产调控方针全体出现三大特色：

一是方针落地节奏加速。到4月24日，50余城(城市与一季度有重复)出台房地产相关方针超70条，显着高于前三个月。

图1：2022年以来各地优化调整房地产相关方针的频次(到4月24日)

数据来历：中指数据CREIS，中指·项目云

二是方针优化调整力度加大，不断向限购、限贷、限售等方向延伸。3月1日郑州优化限购、限贷等方针，并重启货币化安顿后，4月以来，多地跟进调整相关方针，到4月24日，已有超30城的方针触及限购、限贷、限售、限价等内容，而以往各地方针更多聚集在发放购房补助、调整公积金借款方针等方面。

三是城市向热门一二线城市扩围。4月，上海、姑苏、南京、宁波等城市或下降购房门槛，或下降限售年限，热门一二线城市调控方针优化，向商场开释了活跃信号。

4月18日，央行开释个人住所商业借款方针利好，提出“因城施策施行好差别化住所信贷方针，合理确认辖区内商业性个人住所借款的最低首付款份额、最低借款利率要求，更好满意购房者合理住所需求”。

咱们估计，接下来将有更多城市下调商贷首付份额和房贷利率，优化“认房认贷”规范，大都城市的首套房贷利率有望降至基准线4.6%，二套降至5.2%。

改变二：置业需求仍在，方案半年内购房的人群占比持续提高

2022年以来，房地产商场全体低温运转，依据中指查询数据，2月购房者置业志愿有所上升，3月受部分区域疫情重复影响，置业志愿出现小幅下滑，商场张望心情仍然较高，置业志愿处于底部动摇状况。其间一线及长三角城市群购房志愿相对较强。

图2：2021年3月以来置业查询受访者方案购房时刻散布

数据来历：中指查询，中指数据CREIS

从置业方案上看，2022年以来，购房者置业方案逐步提早，2月方案半年内购房占比提高至19%，3月持续添加至21%；而方案1年以上时刻购房占比出现持续下滑态势，由此可见，购房置业需求并未消失，跟着信贷环境和调控方针持续改进下，购房者预期和置业决心有望逐步企稳，这部分需求有望逐步开释。

别的，从房价预期上看，2022年以来，受访者房价跌落预期出现动摇下滑态势，房价安稳预期逐步增强，2月受访者预期房价安稳占比为48%，环比提高5个百分点，3月占比持续添加至54%，房价预期出现企稳态势，房价逐步企稳有利于商场心情修正。

改变三：全体商场动摇调整，预期仍弱，城市分解是必定，单个城市商场有所修正

图3：2022年以来要点60城商品住所周度成交面积及同比走势

数据来历：中指数据CREIS

依据中指数据，2022年2月底、3月底，要点60城商品住所周度成交规划出现两次企稳痕迹，但受多地疫情重复、方针力度不及预期等要素影响，商场企稳态势未能连续，购房者置业心情未得到实质性改进。一起，因疫情重复，部分区域经济承压，居民收入预期转弱，拖累了购房需求开释。

分解会是未来楼市主旋律。当时，部分区域虽放松了限制性方针，但短期商场作用有限，与此一起，单个热门城市商场心情有所修正，新房、二手房成交规划全体呈上升态势，房价稳中有涨。

图4：2021年以来北京新建住所成交面积、二手住所成交套数周度走势线

数据来历：中指数据CREIS

如北京，3月以来，北京新建商品住所周度成交面积、二手住所周度成交套数全体均出现上行态势，其间新房成交面积逐步挨近2021年同期水平；二手住所3月成交超1.6万套，为2021年下半年以来月度最高值。

图5：2017年以来北京新建住所和二手住所价格环比走势

数据来历：中指数据CREIS

依据我国房地产指数体系百城价格指数，2022年以来，北京的新建住所价格全体体现平稳，二手住所价格环比涨幅略有扩展，3月二手住所价格环比上涨0.62%，为近半年最高水平。

除北京之外，杭州、合肥、姑苏等城市均出现必定企稳痕迹，但当时部分城市仍面对较大疫情防控压力，商场康复节奏或被打乱。

改变四：要点城市新开盘项目去化略有改进，优质项目受喜爱

图6：2022年以来要点9城新开盘推出套数及去化率(开盘当天认购份额)

数据来历：中指数据CREIS

依据中指要点监测的9个城市新开盘数据，3月以来，周度新开盘项目去化率全体出现动摇上行态势，4月11日—17日，开盘去化率挨近50%，较上星期提高6个百分点。其间，杭州、成都项目均匀去化率超60%，有优质的项目去化率能到达90%以上。

咱们以为，短期内限制房地产商场康复的首要要素有以下几方面：

一是在多地疫情重复、防控行动严厉影响下，购房需求开释受阻，疫情重复区域的商场康复节奏存在较大不确认性。

二是中心表态后，各地因城施策空间现已翻开，但详细方针履行或仍需时刻。三是当时企业推盘志愿缺乏，部分热门城市新增供应不及预期，导致购房需

求开释动力偏弱，这部分城市需求开释与供应端改进密切相关。

总归，商场的购房需求并未消失，但短期内，需求端张望心情较重。估计跟着方针逐步落地，购房者预期和置业决心有望逐步企稳，而商场康复节奏仍有赖于疫情有用防控、各地方针的履行力度等。

在此布景下，热门一二线城市商场有望首先发动康复行情，房企应加大对城市商场周期及方针改变研讨力度，加强竞品监控，拟定差异化营销战略，然后掌握商场时机。