「市净率和市盈率」半年只卖出26平方米-李亚鹏的雪山小镇已成"债务小镇"

上一年上半年，丽江雪山艺术小镇只卖出了26平方米，还不到存量的1/1000。

这个承载了李亚鹏地产大亨梦的项目，即使是在易手后，也一直没有展现出一个明星项目应有的流量。

3月16日，北京市朝阳区人民法院对闻名演员李亚鹏被控“欠债4000万元”一案作出重审判定，李亚鹏和其兄李亚炜向北京泰和友联出资有限公司付出4000万元及利息，驳回泰和友联公司其他诉求。

镁编就此音讯联络李亚鹏方面求证，但到发稿时暂未取得回应。

但据《新浪文娱》，李亚鹏代理律师回应称：“本案归于一般的商事胶葛，现在尚在司法程序中，此判定并非收效判定。我方将依据现实和法令提起上诉。在本案审理进程中，对方使用李亚鹏先生的大众人物身份，屡次望文生义制作新闻，经过社会舆论对当事人及案子审理施加压力，乃至成心违背庭审纪律，将记者虚拟身份带入庭审现场，并因而遭到法庭训诫。针对对方上述行为，我方保存相关权力，并深信本案终究会有一个公平的成果。”

丽江雪山艺术小镇图片来历每日经济新闻资料库

李亚鹏被控“欠债4000万元”一案来历便是其曾参加出资的丽江雪山艺术小镇。李亚鹏曾对这个雪山艺术小镇寄托了艺术家愿望和商业抱负，但最终却因境况日益下滑，转卖给阳光100。现在，雪山艺术小镇的建筑仍未完结，而李亚鹏因该小镇触及的债款问题也迟迟没有厘清。

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“4000万欠债案”的纠葛

镁编整理裁判文书相关判定发现，泰和友联公司与李亚鹏持股的丽江雪山出资有限责任公司，两边的诉讼焦点主要是《项目协作结构协议》、《改变协议》的效能问题，以及诉争4000万元金钱的性质。

就此，相关法院对该案的审理也阅历了一审-二审-再审-重审等一系列进程，但现在还未见到北京市朝阳区人民法院对该案重审后的收效判定书。

2018年3月，北京市第三中级人民法院京03民终3815号民事判定显现，一审法院确认现实如下：2012年1月9日，雪山公司与泰和友联公司签定《项目协作结构协议》，约好：两边协作完结“雪山文苑”项目，协作方法为资金协作和项目办理协作。若本项意图实践赢利低于甲方在签定本协议时供给的项目测算财政报告，甲方确保乙方实践取得的悉数权益不低于1亿元，项目开发周期为3年。若开发周期超越3年，考虑到乙方出资额的资金财政本钱，3年开发周期届满，由乙方先行回收约好的固定权益收益4000万元。

2015年4月17日，李亚鹏、李亚炜、中书公司向泰和友联公司出具《许诺函》，雪山公司及原股东许诺，就股东李亚鹏及李一兵股权转让给阳光集团和与泰和友联公司的到期债务确保事宜，许诺原2012年1月9日签署结束的雪山公司与泰和友联公司《项目协作结构协议》中的到期债务实行：雪山公司原股东许诺于2015年7月付出4000万元到期债务，若确有困难可于2015年7月25日前付出2000万元，余款于2015年12月25日前付出。

就此，一审法院以为：《项目协作结构协议》、《项目协作结构协议改变协议》、《许诺函》系各方当事人的实在志愿表明，且不违背法令法规的强制性规则，上述协议合法有用。李亚鹏、李亚炜向泰和友联公司出具许诺函，自愿许诺向泰和友联公司付出4000万元，现付出期限现已届满，其二人应当依照许诺函的许诺实行付款责任。现泰和友联公司建议李亚鹏、李亚炜付出4000万元的诉讼恳求，于法有据，一审法院予以支撑。

值得一提的是，京03民终3815号民事判定指出，李亚鹏、李亚炜上诉建议签署《许诺函》时存在钳制景象，但并未提交相应依据，故该建议北京市第三中级人民法院不予采信。

2018年、2019年，李亚鹏方面持续就“4000万欠债案”进行再审恳求，得到了法院支撑。

2018年12月，北京市高级人民法院京民申4445号民事裁决书显现，该院经检查以为，本案应当对《项目协作结构协议》、《改变协议》的效能进行具体剖析，并对《许诺函》的内容进行法令层面确认，确认诉争4000万元金钱的性质后，对泰和友联公司的诉讼恳求作出处理——指令北京市第三中级人民法院再审本案，再审期间，间断原判定的实行。

2019年9月，北京市第三中级人民法院京03民再5号民事裁决书出炉，因为涉案合同签署的进程，应当进一步检查，并结合全案依据依法予以处理。该院裁决，“吊销本院京03民终3815号民事判定及北京市朝阳区人民法院朝民初字第63675号民事判定；本案发回北京市朝阳区人民法院重审”。

现在两边等候的，便是北京市朝阳区人民法院的重审判定状况。

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曾半年只卖了26平方米

京03民终3815号显现，李亚鹏、李亚炜在上诉恳求中表明，“雪山公司并没有盈利”。

丽江雪山艺术小镇图片来历每日经济新闻资料库

景鉴智库创始人周鸣岐在承受镁编采访时表明，其实现在整个国内朴实的文旅休假地产项目都不太好卖，相似雪山艺术小镇亏本、乃至变成“鬼城”的楼盘在丽江还有不少。要做好这种文旅休假地产，关键是要找准方针客户群定位，还要依据项意图地理位置，量体裁衣来落地。

2012年，丽江雪山出资以1.635亿元价格拿下束河大街一宗27.256公顷土地，土地用处为住宿餐饮用地，方案开工时刻为2013年8月。

在2012年到2015年的3年时刻，李亚鹏操盘下的雪山艺术小镇可谓星光无限。镁编此前采访了解到，职工口中的“亚鹏总”，挑选了“专业”的操盘团队，为雪山艺术小镇量身规划了130多栋190平方米到300平方米的清水独栋别墅。在价格上，190平方米的产品总价格达400万～500万元，而更大户型则卖到了700万元至上千万元。

在李亚鹏的带动下，他的圈内老友杨坤、赵薇、胡军等人都在雪山艺术小镇置办了财物，不过并没有用作自己寓居，而是成立了“我国好机友沙龙”。但从项目开盘两年多时刻卖掉30多栋别墅的客群来看，圈内老友为李亚鹏买单的只要7、8个人，剩余的大多仍是商场客户。

丽江雪山艺术小镇图片来历每日经济新闻资料库

周鸣岐剖析指出，偏远地区的休假地产不是干流房产项目，很难溢价易手，根底客群注定不会很大。比如说在城市能买100万～200万元房子的购房者和愿意在丽江砸100万～200万元的购房者必定不是一个客群，“前者是日子刚需，而后者这个钱仅仅是他们用于享用日子的”。

出售欠安和债台高筑令李亚鹏不得不另寻他法。2015年，阳光100接盘雪山艺术小镇，并将李亚鹏团队此前规划的别墅都分割成返租式公寓出售。

但近几年该项目仍然出售欠安。据阳光100财报发表，2018年～2020年年中，丽江阳光100雪山艺术小镇的合约出售面积分别是961平方米、无、26平方米。2020年年中，雪山艺术小镇的出售均价为16154元/平方米，与项目开始认筹时的单价相差无几。

镁编针对此事与阳光100取得联络，到发稿仍未获有用回应。

到2020年年中，阳光100雪山艺术小镇已竣工仍未出售的建筑面积为26335平方米，发展中的建筑面积是32995平方米，项目估计竣工时刻是2022年。

周鸣岐最终弥补道，文旅休假地产项目大多规划大，房源数量多，而因为购买集体基数有限，出售比较困难。相似雪山艺术小镇这样的项目，一开始投研遗漏，产品定位存在问题，后续即使盘活也困难重重，“那儿商场现已十分过剩了，后续假如不必专业的文旅思想进行优化，很难起到效果。”

撰文：黄婉银

修改：陈梦妤

封面图片来历：每日经济新闻资料库