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物企年报深读丨走出“舒适圈”，头部物企绿城服务的净利率也开端下滑了

21世纪经济报导记者唐韶葵实习生王佳琦上海报导

作为首家上市的物业服务企业，绿城服务集团有限公司曩昔几年完成了高速增加。不过，3月28日，在绿城服务举行的面临投资者的2021年度成绩发布会上，该公司仍是直面了净赢利下滑这一现实。

数据显现，2021年度，绿城服务收入为125.7亿元，同比增加24.3%；毛利达23.3亿元，同比增加21.2%。

但有多项数据标明，绿城服务的盈余才能开端下滑：2021年，绿城毛利率为18.5%，同比下降0.5个百分点；净利率为7.1%，同比下降0.2个百分点；现金及现金等价物为43.1亿元，同比下降2.9%。

受制于全体行情下行，绿城服务净赢利下滑、增收不增利，也开端面临流动性缩短问题。

2021年，绿城服务收入首要来自于三部分：物业服务、园区服务和咨询服务，于总收入的占比分别为61.8%、22.6%和15.6%。其间，物业服务仍然是绿城服务最大收入来历，为77.7亿元，同比增加20.9%；物业服务毛利率为12.5%，同比下降0.3个百分点。园区服务收入达28.4亿元，同比增加30.3%；园区服务毛利率为27.1%，同比下降1.1个百分点。咨询服务收入达19.6亿元，同比增加30.7%，咨询服务毛利率为30.0%，同比下降2.6个百分点。

绿城服务在公告中对前述三项事务毛利率均有所下降解说称，物业服务毛利率下降首要是由于2020年社保退坡方针影响；园区服务毛利率下降首要是由于年内园区产品及服务继续调整产品结构，带来相应的本钱投入；咨询服务毛利率下降则首要是跟着商场竞赛加重，在建物业服务板块毛利率有所下降所造成的。

尽管毛利下滑，由于绿城服务的规划继续增加，该公司的人均坪效也呈现上升的趋势。2021年年底，绿城服务共有职工37,639人，归纳其他数据，以此测算其人均面积约为8079平方米/人，人均坪效约为110,434元/平方米/人。2021年年中，绿城服务收入为55.96亿元，净赢利率为9.9%，在管面积达2.73亿平方米，共有职工33,112人，以此测算其人均面积约为8236平方米/人，人均坪效约为67,265元/平方米/人。

但绿城服务财报选用的是另一种测算办法，导致人均坪效大幅增加。一名物企人士对21世纪经济报导记者表明，物业公司从运营视点，一般按人均创收核算人均坪效，由于人均坪效受业态影响会很大，比方酒店物业跟景区物业，用人均坪效算的话，差异会很大。绿城服务正是依照这种测算办法核算人均坪效：2021年年底，绿城服务共有职工37,639名，归纳收入及在管面积两项数据，以此测算其人均坪效约为33.4万元/人，以此办法测得其2021年年中的人均坪效为16.9万元/人。

值得重视的是，面临赢利应战，绿城服务在开疆辟土方面仍然挑选了长三角这一“舒适圈”。据2021年成绩公告显现，绿城服务全年新增拓宽面积1.28亿平方米，新签约物业项目单年合同金额约45.1亿元。新增拓宽面积首要坐落长三角、环渤海及珠三角的一二线或省会城市中。到2021年12月31日，绿城服务在管面积按区域散布，仍然是长三角拔得头筹，大杭州区域排第二；收入占比上来看，大杭州区域占居榜首。

2021年，在物业财物办理服务方面，绿城服务的置换服务及财物办理收入增速均有所放缓。绿城服务称，一方面，受房地产商场宏观方针影响，商场紧缩；另一方面，车位运营逐步向轻财物方向转型。对重财物项目绿城服务则选用稳健战略，项目挑选条件不断晋级，收入增速显着受此影响。此外，在文化教育服务方面，年内新增政府及事业单位协作运营托育项目12个。但是，MAG坐落澳大利亚的园所已康复正常运营，但考虑到大环境及政府方针影响，其后续运营状况仍存在必定的不确定性。

由此看来，绿城服务2021年成绩呈现增收不增利的状况有以下几方面原因，首先是外部环境的影响下，部分职工社保本钱在2020年得以减免，以及部分运营活动难以正常进行。其次，绿城服务活跃寻求多业态开展，不断调整产品结构，相应本钱投入有所增加。别的也有商场全体竞赛加重带来的影响。

“精进不休，不进则退”，物业服务仍处于蓝海阶段，但物企商场竞赛仍趋剧烈，行业界收并购时有发生。作为头部物企，绿城服务未来需求面临的不仅仅是赢利应战。