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“大买手”复星的文旅地产路，郭广昌狂买背面逻辑是什么？

郭广昌继着蜂巢城市转型为主打地产+文旅的路途，正企图走回从前依托开发新事务回血的方法，但没有为其换来亮眼的增加力

出品：每日财报

作者：张京

复星集团掌门人郭广昌最近在其大众号中流显露这样一句话，“记住三十多年前，刚来上海上大学的时分，就有这么一个小小的希望，假设今后能够天天在外滩上班，该有多好。”其对上海的情怀由此可见。

12月12日，BFC外滩金融中心正式对外开放，该项目调集了工作、购物、艺术中心、酒店、健康办理等多种业态，总修建面积达42万平方米。不同于一般的商业综合体，BFC调集了金融中心、服务全球的家庭中心、引领潮流日子的时髦中心、供给美好体会的高兴中心。

而这片地块的具有者正是复星集团。

现在，复星已将总部搬进BFC，而郭广昌在“梦想成真”之余却已不只是深耕传统的地产事务。长时刻以来，外界对靠地产发家的复星集团形象底子都是不断的买买买，其出资逻辑之迷幻在职业中无人不知。《每日财报》这篇也将浅谈复星的地产出资逻辑。

01开展头绪与整合

1992年，郭广昌与复旦大学的同学出资3.8万元人民币，一同兴办了一家商场调研安排——广信科技开展有限公司，首要从事商场调查和咨询职业的事务，“广信”其实便是复星集团的前身。较为走运的是，“广信”作为第一批进入该商场的企业很快就打开了局势，成为了职业中的抢先企业。

1994年，由于其事务杰出从而扩展出资范畴至房地产(512200)和制药业，自此发家。

2004年，复星国际(00656)正式在香港兴办，并于2007年在香港联交所主板上市。

2010年，复星出资收买了地中海沙龙7.1%的股权，这是我国上市企业初次直接控股法国上市公司。

2012年，与美国保德信金融集团合资兴办复星保德信人寿。此外，同年对我国最大的民营银行——民生银行(01988)进行出资。

2014年，以10亿欧元的竞标价购得葡萄牙最大的稳妥集团CaixaSeguros80%的股权。其他的出资项目包含马来西亚连锁餐厅——食之秘以及美国电影制造公司Studio8。

而很早就进入的地产职业，自2011年退市之后的复地集团(02337)就长时刻表现平平了，其一向徜徉在房企中游的水平，亟待开展。当然，复地集团(02337)的低迷和复星集团对地产架构的调整有关。

从2017年开端，复星便开端将复地集团(02337)的房地产(512200)项目逐步装进旗下另一上市渠道公司豫园股份(600655)（600655.SH）。揭露材料显现，现在复地已有过半数财物注入了豫园股份(600655)。

《每日财报》以为，就国内房地产(512200)职业现在的开展来说，瓶颈或早已呈现，由于关于工业上游如复星这样的企业来说面临着“三高”问题，即高地价、高本钱、高房价，从而曩昔的开展方法必定就面临了天花板。而在未来，关于房地产(512200)企业的评判必定不再是以出售额、租金收入作为单一的评判规范，而根据地产事务延伸不动产开发服务、衔接线上场景与线下场景，打造为干流客户供给多元化产品与服务的才能，企业才会立于不败之地。由此逻辑，房地产(512200)企业的“下半场”中心点必定就落在工业之上。

其实郭广昌也深谙该逻辑。《每日财报》注意到，其早在2013年就提出了“蜂巢城市”概念。详细而言，“蜂巢城市”包含了复星国际(00656)打造的健康、高兴、充足三大板块的事务。其实说白了便是将健康、文明、旅行、金融、物流商贸、科技等板块集聚复星的“蜂巢”。依照该想象，便是经过“蜂巢城市”将不同工业集群联系到一同，由此来诠释产城交融的大方向，继而取得新的增加点。BFC外滩金融中心其实便是表现“蜂巢城市”的标杆项目。

假如进一步解说，复星的“蜂巢城市”战略定位是以科创驱动家庭消费工业集团，即其命名的“1+N”战略，其间“1”是为全球家庭打造的生态系统，“N”即为工业。能够见得的是，复星的底子是想放在工业的打造、生态的制作，而工业支撑的底子则放在品牌与产品的传承与连续。不过，这一方法能否成功，还需求更长时刻的调查。

比较潘石屹近来被传出80亿美元出售旗下坐落北京、上海的中心物业，郭广昌反而显得更干劲儿十足，继着蜂巢城市转型为主打地产+文旅的路途，企图走回从前依托开发新事务回血的方法。惋惜的是，就地产方面而言，复星集团费尽心思的设想在此后几年内还并没有为其换来亮眼的增加力。

《每日财报》计算发现，2013年-2016年，复地集团(02337)新增土地储备分别为235万平米、162万平米、64万平米、26.8万平米、土储规划继续减缩，2017年，复星的蜂巢地产板块仅完成赢利21.7亿元，出售排名更是跌出50强以外。

02以小见大：文旅布局看复星首要出资逻辑

1、挤进文旅商场的战略

为了取得增加，复星将锋芒指向了文旅商场。现在我国适当一部分中产阶级及以上人群已进入休假年代。可是现实是，商场上十分缺少真实的休假产品供给，现在国内文旅商场90%都仍然逗留在做参观旅行层面。

另一方面，关于旅职业的开展来说，参观与休假是两个彻底不同的经济和产品形状。参观是门票经济，首要旅行方法是看，如“游山玩水”，这些商场是以中低消费人群为主的。而休假则是一种日子体会式经济，首要是以体会为主，需求现代沉溺式的产品、杂乱的业态布局、先进的运营办理理念和优异团队，继而面向的是中高端人群。

再一方面，日子体会式经济的游客的旅行天数也将会远远超越参观游，这也就发生了附加收益。一起，现在互联年代使旅职业高度透明化，原始的“门票经济”竞赛空间很“拘谨”，由于你门票花费多少、毛利多少咱们都会比较清楚，而卖门票的生意门槛也低，同行玩价格战只会互损都不挣钱。

正是看到了这些状况，郭广昌近年来开端重复提及“C2M”的方法。对！便是与拼多多同款的运作方法。由于“C2M”的中心商业逻辑是完成客户和产品生成端的直接对接，砍掉一切中间环节，一起让产品生成端快速、可仿制化和大规划、低本钱地响应与满意客户的定制化需求，做到与O2O的无缝衔接。这个逻辑同样在文旅业能够直击要害。

《每日财报》发现，职业分析来看，其实长时刻以来我国旅职业的开展都是不平衡的。一方面C端开展得十分迅猛，近年来又冒出不少细分渠道，比方定制游、旅行交际等等。而另一边M端却严峻滞后，比方景点都是陈旧的修建、从前制作的文明景点等等，而靠自身打造出的优异景区或意图地产品百里挑一。郭广昌言“简单赚的钱不赚”，因而，复星集团的发力点也首要放在了M端的整合与打造。

2、共同的项目整合逻辑

《每日财报》了解到，于去年在香港上市的复星旅行文明（1992.HK）推出的第一个项目便是三亚·亚特兰蒂斯，作为复星文旅“首秀”，这也映射着复星文旅的全体工业布局和出资方法。

“三亚·亚特兰蒂斯”这个由复星集团出资110亿元、总占地54万平方米的项意图确能够称得上是现在我国最尖端的休假综合体。由超越80家国际闻名的修建和规划事务所联合规划（包含JBI、HBA、HOK、EDSA等国际尖端规划事务所），国际第三座亚今天股市新闻头条新闻特兰蒂斯七星级酒店，共49层1314个全海景客房，以及21间不同风味的餐厅酒吧。具有我国最大露天水缸的水族馆和86,000尾海洋生物，由20万平方米的亚特兰蒂斯水国际、海豚馆、购物中心、演艺大秀场构成了游娱购业态，再加上三幢共807套公寓及197套奢华别墅构成地产板块。

不过项目也存在自身的问题，首要三亚酒店商场的季节性极强，冬季一房难求，夏天入住率十分低，其实这也是全国各旅行意图地的通病，可是这个好像“宿命”问题仅存在于这个项目自身，不管怎么优化产品、优化规划，都是很难去处理的。但假如咱们将问题放在复星文旅的文旅工业系统中进行工业链整合，好像却能够得到很大程度上的缓解。

一方面，该项目会集了郭广昌之前收买或持股的多个国际品牌。

2010年，复星集团就入股了全球最大的旅行休假连锁集团ClubMed“地中海沙龙”，取得9.35%股权。ClubMed不仅仅是具有遍及全球5大洲30个国家的70多座休假村，这个一价全包运营方法的开创者还具有很多的会员集体。

2013年，复星集团作价5.12亿元人民币持有我国国旅(601888)1.97%的股权，成为国旅第三大股东。

2015年，以9185万英镑认购了176年前史的英国老牌旅行集团ThomasCook5%的股份，之后增持到8.2%。同年复星与ThomasCook在上海建立合资企业，在ThomasCook品牌下为我国游客开发国内游和出入境游产品。

此前，ThomasCook的运营地域首要会集在欧洲，这家百年根基的旅行社除了有很多的客群根底外，旗下还具有3,000多家旅行零售门店，200多家酒店和休假村，90多架飞机、奢华邮轮等。此外作为欧洲旅职业巨子具有的供给商资源也很强壮，与复星的合资公司除了现有的C端预定渠道之外，也在我国敞开了B2B事务。

正是收买以上这些巨大有力的“筹码”参加，才为复星文旅带来了强壮海外引流才能，继而能够很好地缓解掉“三亚项目季节性的硬伤”。一起亚特兰蒂斯品牌的国际认知度也为招引海外游客供给了必定的确保。本年上半年亚特兰蒂斯运营事务完成收入达6.56亿元，为去年同期收入2.05亿元的三倍以上。

另一方面，《每日财报》发现，复星的出资与使用整合远不止以上，比方文旅板块的运营办理方是复星旗下的景区办理品牌爱必侬，大秀场的演艺则有复星收买的国际尖端演艺集体大阳马戏、以及复星自己的泛秀，就连酒店内的水疗品牌也采用了其收买的以色列闻名死海矿物泥维护品牌AHAVA。

到此不难看出，每一层产品与服务环节复星都在企图“干预”，也便是说其方针是放在了用“多点”组成高效的产品上。错综杂乱的出资项目背面，有着复星共同的野心。

不过值得注意的是，尽管现在复星旅行文明的出资整合战略可圈可点，可是出资者好像并不承情。先是复星旅行文明IPO时遭受了商场的质疑，其时香港散户只认购了三成，发行市值仅190亿港元，再到现在为止其股价几近“腰斩”一向徜徉在10港元邻近的低位。

《每日财报》猜想，商场对复星旅行文明不太认可的原因在于其增加才能不强与盈余难。由于耗资百亿的项目存在一个问题，便是如安在更短的期间内完成出资报答？房地产(512200)尽管能够收回大部分出资，但那里的旅行休假地产大多是以出售返租的方法卖出的，出售之后就会继续发生租金开销。一起高标准的酒店和文旅文娱板块即便不看巨额折旧，自身的日常保持费用也十分昂扬。而且酒店的出资收益期往往长达十年以上。

3、小结

到此咱们能够见得的是，尽管近年来复星的出资项目超越百个，但从复星的整个工业布局去看，亚特兰蒂斯这个项目简直能够算得上是复星布局思路的一个聚集和缩影，即：必定要把出资才能固化到安排结构里边助推工业开展。另一方面，复星买买买的背面也是直接取得“高效”的一种方法。

综上，郭广昌共同的战略风格也得以逐步明晰。

（此文出于传递更多信息之意图，文章内容仅供参考，不构成出资主张。出资者据此操作，危险自担。）