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《中国经济周刊》记者宋杰|上海报导

上海全面复工复产已有半月多，许多中小商户面对着一个现实问题：本年4-5月上海“静态办理”期间的商铺租金能不能不付。他们以为，为了合作防疫方针，商铺关闭期间，事务呈断崖式跌落，捉襟见肘。假如依然依照房子租借合同的约好全额付租借金，对许多企业、个人来说有失公正。

为了给各类商场主体纾困解难，上海市政府出台了一系列方针，其间屡次提及租金减免，上海高院也对能否减免租金进行了实例回答。

业主：2个月没开门，租金能免吗？

沈先生地点的上海七宝某园区共有1000多家商铺，职业包含电商、服装纺织、建材、家具、化妆品、美容、健身、公司咨询服务、训练、广告等。沈先生租的铺面70平米每月租金1万元。

“我是做服装职业的，3月底时正常应该付两个月的租金，我先付了一个月，以为差不多十来天就会解封，没想到后来园区从3月18日一向关闭到6月1日。解封后房东还没找我谈，原本5月底该交房租的。咱们这个园区归于民营性质，每一间工作室或许店面都是私家房东，我就想这样的状况能不能洽谈免掉租金，别的还有每月1000元的物业费。”沈先生对《中国经济周刊》记者说。

无独有偶，在上海公民广场区域内购物广场的商铺租户吴女士向告知记者，她现在也是2个月没有付出房租。“咱们是美甲店，事务无法走线上展开。2个月没有开门，等于完全没有收入。我看许多国企房东现已宣告了免租计划，咱们是民营房东，不知道能不能减免，正在和房东洽谈。”

记者注意到，沪上已有民营“房东”为小租户们考虑自动提出免租，与园区租户一同共度难关。如坐落普陀区的“创享塔”园区于6月7日发布布告：“小微企业及个体工商户2022年租期满一年的，减免工作及商业租户2022年4、5、6三个月的租金；不满一年的按份额享用相应的免租租金，如已交纳上述月份租金，免租期相应顺延。”

戴德梁行华东区商业地产部主管魏建历向《中国经济周刊》记者介绍说：“在疫情前，上海市中心的中心商圈(南京西、南京东、淮海路、陆家嘴、徐家汇)的均匀租金在2000元每月每平方，次级商圈(如大宁、五角场、中山公园)均匀租金大概在700元每月每平方米，这个租金首要针对的是购物中心的一楼店肆。”

魏建历剖析以为，近5年，上海中心商圈商铺租金都没大幅度增加。在经历过疫情后，尤其是这次差不多2个月的静默，关于实体商业可谓是冲击沉重，关于某些业态和品牌的关店现已不是减租和免租能够处理的，购物中心的运营者为了保持高租借率，必然要在租金上有所折让，但这种折让纷歧定是直接表现在租金上，也可运用其他的办法但相同起到下降租户租金本钱的效果尽可能招引租户入驻。租金前后的改变会在未来的6-12个月中逐步表现出来，并且不同项意图表现会有很大不同。

魏建历以为，跟着零售物业供应量的扩展，商场竞争不断加重，租户有了更多的挑选；商场的不确定性，也使租户的选址愈加慎重。未来除了一些运营十分成功的商场还有必定程度的租户挑选自动权和租金定价权，商场对租金的定价权将会把握在租户手中，租户会跟据自身的运营收入给出相应的租金，租金回归到零售自身的逻辑上，而不再是地产逻辑的租金定价。

复工复产典型事例中法院支撑租金返还

环绕公民群众和企业重视的热点问题，上海高院曾于5月底发布了6个服务保证复工复产的典型事例，其间一个事例涉及到租借合同论题——

原告张某是一名年青创业者。2020年3月，张某向被告容某承租了坐落松江区某处的商铺用于运营产妇护理等服务事务，约好租期至2022年5月31日。2022年3月以来，受新冠肺炎疫情影响，该商铺无法正常开门运营，导致运营捉襟见肘，无力持续保持，张某决议关门歇业。在与房东容某自行洽谈未果的状况下，张某于2022年5月起诉至法院，恳求判令容某交还房子押金12500元及疫情防控期间租金9000余元。

松江区公民法院受理该案后，经过微法庭在线异步审理方法赶快安排两边进行调停，充沛向两边释法说理，并倾慕听取各方定见。经公民法院尽力，两边终究达成了一致定见，即被告当庭返还原告押金、租金算计15000元后，原告撤诉。

法院以为，因疫情和疫情防控办法导致商业用房承租人无法正常运用租借房子的，承租人依法能够建议减免租金、延伸租期或许延期付租借金。本案中，原告张某系个体工商户，受疫情影响无法正常运营运用租借房子，自身运营面对较大压力和困难。公民法院坚持共担危险、利益平衡的准则，以调促稳，道理偏重，充沛考虑两边的利益诉求，引导两边换位考虑。本案的妥善处理使承租人得以回收必定金钱，缓解了资金压力；租借人也能在无胶葛的状态下持续对外租借房子，防止两边丢失进一步扩展，有利于对立胶葛的完全化解。

除以上实例，本年4月，上海高院还曾发布“关于涉疫情合同胶葛案子法令适用的12个问答”，其间针对“商业用房承租人能否建议减免疫情期间的房子租金”这一问题，上海高院有过如下的清晰答复——

“承租国有房子用于运营，受疫情或许疫情防控办法影响呈现运营困难的小微企业、个体工商户等承租人，恳求租借人依照上海市有关方针革除合理期限内的租金的，应予支撑。”

“承租非国有房子用于运营，因疫情或许疫情防控办法导致承租人没有运营收入或许运营收入显着削减，持续依照租借合同付租借金对其显着不公正，承租人恳求减免租金、延伸租期或许延期付租借金的，能够引导当事人参照上海市有关租金减免的方针进行洽谈调停；洽谈调停不成，契合《中华公民共和国民法典》第五百三十三条景象的，可结合案子的实际状况，依据公正准则改变合同约好。受疫情或许疫情防控办法影响导致房子无法正常运用，承租人以此要求租借人减免必定期限内的租金的，可视情予以支撑。”

律师解说：小业主为何具有较大胜算面

北京德和衡(上海)律师事务所合伙人朱文华律师向《中国经济周刊》记者介绍，新冠肺炎疫情自2020年头迸发至今已有2年半时刻，在此期间无论是政府、法院，仍是企业或个人都探索出相应的应对之策，最高公民法院在2020年5月份印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案子若干问题的辅导定见(二)》第6条载明“承租非国有房子用于运营，疫情或许疫情防控办法导致承租人没有运营收入或许运营收入显着削减，持续依照原租借合同付租借金对其显着不公正，承租人恳求减免租金、延伸租期或许延期付租借金的，公民法院能够引导当事人参照有关租金减免的方针进行调停；调停不成的，应当结合案子的实际状况，依据公正准则改变合同。”

“现在该司法解说依然有用，遭到4-5月疫情严重影响的商铺或租户依然能够征引该司法解说建议调减租金或就租金丢失进行合理分摊，上海市公民法院在现已审理并宣判的涉疫情房子租借合同胶葛案子中，一般也会支撑商铺或租户的合理诉求，承租民营房子的小业主或小租户具有较大的胜算面。”朱文华律师以为。

朱文华律师表明，上海市公民政府印发的《上海市加速经济康复和重振举动计划》进一步扩展了房子租金的减免规模，并规则了减免租金后财政补贴、减免房产税和乡镇土地运用税、房子质押借款给予优惠利率等新举措，举动计划对政府权限规模内的国有房子租金减免事宜作出强制性的规则，关于政府权限规模外的非国有房子租金减免事宜作出了倡议性的规则，举动计划表现了政府康复经济的诚心，也表现了政府对商场主体自主权的尊重。

那么，未付租借金的租户在什么状况下能够依法免除合同？朱律师特别提示，两边合同免除应当契合法定或许约好的条件，《民法典》第五百六十三条规则“有下列景象之一的，当事人能够免除合同：(一)因不可抗力致使不能完成合同意图……”，新冠肺炎疫情作为不可抗力的一种，只要其到达致使房子租借合同的合同意图不能完成的状况下才具有法定免除的条件，新冠肺炎疫情静态办理防疫方针作为一种阶段性的办法，姑且难以到达租借合同意图无法完成的程度，商铺或租户以此为由建议免除合同将面对败诉的危险。未付租借金的租户仅以疫情静态办理为由免除合同将构成单独解约，需承担付出违约金的危险。

朱律师说，房子租借商场高度自由化和商场化，国有房子和非国有房子满意了不同承租人在地段、面积、租金、物业服务等方面的个性化需求，国有房子和非国有房子的好坏并不会由于是否享用“疫情大礼包”而呈现天翻地覆的改变，“疫情大礼包”短期内可能会推高国有房子的租金水平，中小租户应当防止盲目追高，而是应当将精力更多重视到租金付出、提早免除、腾房退租、装饰装饰、康复原状、违约责任等租借合同自身上来。

(应受访者要求，文中沈先生系化名。图片由受访者供给。)

责编：郭霁瑶

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