「300322」楼市一季报翻红：杭州、上海、广州新房去化超8成 多地二手房成交量创新高

从2020年“失掉的一季度”走到2021年小阳春，我国房地产商场已然迎来了簇新的局面。

从1月份加快推盘、2月就地置业，到3月楼市传统出售旺季，商场在前3个月热度一直不减。新房商场上，TOP10房企算计出售超万亿、“碧万恒”算计出售5231亿元，短短3个月时刻现已诞生5家千亿房企。二手房商场成交量则在新房供给缺少的助推下创出单季度前史新高。

本年第一季度的楼市关键词当属“调控”，各地频频加码，严查购房首付款来历和运营贷违规流入房地产商场，房地产金融监管持续从严。当地层面，上海、成都楼市调控再晋级，触及限售、房价地价联动机制等多项办法；杭州、成都法拍房归入限购规划；嘉兴限购加码，限售规划扩展至全市；北京、上海、深圳、杭州等多地加强住所信贷管控，防备运营贷、消费贷违规流入房地产商场。

杭州、上海、广州新盘去化超8成

2020年末的购房热心持续延伸，第一季度要点城市新建商品住所供销两旺。据中指研讨院数据，多个要点城市新房去化率打破8成，其间杭州鹤立鸡群，去化率到达88%。

2021年第一季度要点城市新开盘项目均匀去化率，数据来历：中指院

在要点监测的14个要点城市中，住所类项目算计开盘561次，推出房源超11万套。其间一线城市上海开盘量较大，算计开盘26次；二线城市中杭州、重庆和南京开盘次数较多，别离为119次、80次和70次；北京、天津、姑苏和南昌则开盘量相对较少。

需求端的热心相同高涨，14城市新开住所项目“当日去化率”均值为64%，这一数据自2020年一季度以来曾维持在较低水平，但进入2021年一季度，去化率先降后升，3月份再度落至61%。全体来看，本年第一季度去化水平稍低于去年同期。

商场分解相同存在，一季度共有130个项目开盘售罄，但首要会集在杭州、上海和成都，其间杭州独占有69席，三个城市算计占比挨近悉数售罄项目的74%。包括杭州在内，广州、上海、成都、长沙等5个城市去化率超越均匀水平。特别值得重视的是，杭州、上海和广州一季度均匀去化均超8成；北京、重庆和武汉均匀去化率别离为56%、50%和50%。

新房价格方面，一线城市涨幅则不及热门二线城市。中指研讨院3月百城新建住所价格指数闪现，中山以1.48%环比涨幅领跑百城，广州为第二名，无锡、金华、徐州、东莞等城市涨幅居前。

全体来看，全国100个城市新建住所均匀价格为15916元/平方米，环比上涨0.20%，涨幅与上月相等。其间76个城市环比上涨，23个城市环比跌落，1个城市与上月相等。

18城二手房成交量创4年来单季度新高

2021年第一季度，多个城市二手房成交量再攀新高。

贝壳研讨院监测数据闪现，18个要点城市二手住所实践成交量比2020年第四季度添加14%，在2020年一季度受疫情影响基数较低的状况下同比上升了120%。特别是一线城市全体商场热度较高，1月份深圳、北京环比增速在30%以上，上海成交量环比添加也到达了20%。

2017年以来18城链家二手房季度成交量及累计同比，来历：贝壳研讨院

中指研讨院指数事业部研讨总监曹晶晶指出，多方面要素一起推进了热门城市二手房商场的活泼，如“就地春节”使热门城市置业需求开释前移、学区房重视度阶段性走高拉动的二手房置换链条显着活泼、前期相对宽松的信贷环境叠加信贷收紧预期的推进等，一起，短期热门城市新房求过于供，揉捏需求退至二手房商场也是一项重要原因。

在巨量成交的推进之下，全国二手房价格持续环比上涨。贝壳监测的要点35城二手房价格指数3月坚持环比上涨1.4%，从2020年12月以来已累计上涨3%，一线城市房价涨幅更是领跑全国。

“高烧不退”的商场也引发了调控进一步收紧和更严峻的金融监管。其间深圳“二手房指导价”方针调控效果显著。新政当周，深圳二手房成交即进入低谷，较新政前下降70%，整个一季度成交量环比下降20%，同比下降4%；价格指数环比涨幅则在1月后持续收窄，至3月止涨。

在“1·21新政”之下，上海二手房成交量环比微降，其间春节后成交量较春节前下降23%；3月价格指数环比涨幅收窄至3.6%，已是接连两个月收窄；北京虽然一季度成交量环比添加20%，但春节后显着有所下降，商场调整趋势开端出现。

另一方面，一季度以来金融监管收紧了口儿，北、上、广、深及海口、杭州、西安、成都等城市对运营贷违规进入房地产商场进行严厉检查，多家银行针对房地产的“定向加息”直接为一线城市购房热度降温。3月贝壳研讨院监测的60个城市均匀首套、二套房借款利率较去年12月别离进步6个、7个基点。

一线城市商场遭到按捺，而中心二线城市则持续热度高企。合肥一季度成交量环比添加约60%，成都、武汉环比增幅在30%左右，西安环比添加10%。进入3月，各代表城市成交量均创2019年以来新高，而且二手房价格指数坚持上涨且涨幅扩展。

值得注意的是，北方多个城市阅历了约3年左右调整，现已开端迎来商场周期性修正。一季度廊坊二手房成交环比添加约30%，3月成交量仅次于2017年一季度顶峰；而燕郊在“有房即可落户”的方针带动下成交量添加；青岛一季度成交量环增约20%，价格指数在3月止跌转涨。此外济南、烟台等城市二手房成交量别离环比添加27%、15%，二手房价格指数保相等稳上涨。

TOP10房企首季算计出售超万亿

进入3月份传统旺季，房企推盘节奏显着加快，百强房企出售额均值升至307.8亿元，均匀添加率104.1%；现在已诞生5家千亿房企，比2020年同期添加2家；超百亿房企已达76家。

据记者计算，1~3月“碧万恒”算计出售5231亿元，TOP10房企算计出售超万亿。

在需求旺盛、营销加码的两层效果下，1~3月各队伍房企门槛值次序升高：TOP3房企门槛值添加11.6%至1528.5亿元；TOP10房企门槛值添加83.1%至678.0亿元，但添加最快的是TOP30、TOP50和TOP100，别离上升99.5%、134.4%和137.8%。

2021年1~3月TOP100各阵营出售额门槛值状况，数据来历：中指院

百亿级的中型房企有着激烈的规划添加和快速展开诉求，一方面亟需向头部房企队伍挨近，从而进步商场竞争力、进步商场位置；另一方面，百亿规划正处在“为难”的阶段，加快扩规划加快一步就能成为头部企业，稍慢一步懈怠就会掉队。

值得注意的是，2021年成为房企“战略协作”的发力之年，其间不乏头部房企扩宽工业规划、布局新商场的行动。

3月2日，中交集团与万科集团在深圳签定战略协作协议，两边将在土地开发、城市综合体、物业管理、工业园区、冰雪休假等范畴展开深化协作，补齐工业链；世茂海峡与上坤集团广东区域达到战略协作，一起出资拓宽粤港澳大湾区及广西商场；融创则开端进入酒店职业，与华住建立合资公司一起布局高端酒店商场。

剖析人士以为，不同企业加大协作，比方有资金的企业与有土地资源企业的协作，相当于加快了商场要素活动，能进步资源要素装备功率；另一方面，大企业之间强强联合，进步了竞争力，会加快资源要素及商场份额向大企业会集，从而能进步商场会集度；而关于企业来说，能优势互补、取长补短，增强竞争力，进步商场份额。

土地供给“两会集”重锤砸向22城

2021年头，22个要点城市供地“两会集”方针(会集发布出让公告、会集安排出让活动)，成为继“三道红线”等金融监管办法之后，土地商场的又一严重改动。要点城市中，北京、天津、广州、无锡、长沙等现已发布了本年第一批会集供地方案。

会集供地，除了“击散”资金关于热门区域的围歼，更有或许就此改动土地商场的格式。中指院计算数据闪现，2020年22城商品房出售面积占全国的比重为24.3%、出售额占全国商品房出售额39.9%；住所用地出让金占全国宅地出让金的37%。据此可见，占比挨近4成的22座城市，在供地“两会集”后将出现另一种商场格式。

2021年一季度，要点城市体现依然杰出，全国土地出让金排名前20城市成交总额高达5065亿元，同比添加15%，上榜门槛上升至117.7亿元。一线城市收金总额为1580亿元，同比微跌2%，一城市中仅深圳未入榜单，其间上海一季度土地交易活泼，收金逾949亿元占有第一，同比添加45%；二线城市共13个城市入榜，其间杭州收金近730亿元，同比添加44%，位居第二。

2021年1~3月，全国300个城市土地出让金总额为9597亿元，同比添加20%。其间，住所用地(含住所用地及包括住所用地的综合性用地)出让金总额为7765亿元，同比添加18%。全国40个大中城市中共23个城市出让金同比添加，一线城市均不在涨幅前十之列；降幅前十城市中，厦门市降幅最大。

排名城市称号出让金同比排名城市称号出让金同比(亿元)(亿元)1上海市949.445%11东莞市180.328%2杭州市729.644%12温州市170.8136%3广州市347.724%13天津市159.915%4北京市283.2-58%14西安市146.595%5成都市252.923%15长沙市143.7-18%6宁波市236.8332%16绍兴市136.992%7武汉市222.646%17福州市124.4-31%8南京市215.262%18无锡市123.520%9姑苏市205.823%19南通市121.021%10郑州市197.424%20佛山市117.745%

2021年1~3月全国土地出让金TOP20(仅包括市本级数据)来历：中指院

房企关于热门城市的追逐也日趋白热化。一季度TOP100企业拿地总额5588亿元，拿地规划同比添加22.7%。保利展开、融创我国和绿城我国占有榜单前三位。22座要点城市中，杭州、北京、姑苏、广州、上海等城市显着更受头部房企喜爱。2021年1~3月，50家代表房企拿地面积TOP10城市中，杭州持续以累计优势占有首位。TOP10城市中，区域较为涣散，除杭州、姑苏、温州和南京为长三角城市外，其他6城市触及成渝、中西部、京津冀等多个城市群。

虽然不少城市才刚刚发布相关详细方案，但“两会集”方针的影响在3月份现已有所闪现，代表企业拿地规划均受不同程度影响。区域深耕型企业如滨江集团、广州地铁等单月拿地金额受方针影响较大；保利展开、中海地产等企业全国化布局，受影响较小，3月拿地额均超100亿元。

但“两会集”之后，头部房企凭仗巨大的本钱优势持续激战一线和强二线城市，而中斗室企的土地争夺战，则有或许从热门一二线城市转战至三四线城市。

城市类别目标推出面积(万平方米)成交面积(万平方米)出让金(亿元)楼面均价(元/平方米)溢价率一线城市肯定量996968162169617%同比49%40%-3%-21%下降2个百分点二线城市肯定量765868284442333615%同比-1%2%23%25%上升4个百分点三线城市肯定量15622133723550152320%同比10%15%33%19%上升6个百分点

2021年1~3月不同城市土地商场状况，数据来历：中指院

从中指研讨院计算数据能够看出，三四线城市土地价格现已处于高位。前3个月一线城市土地溢价率均匀7%，同比下降2个百分点，但二三线城市溢价率攀升，而且楼面均价别离同比添加了25%和19%。

易居研讨院《百城住所用地价格陈述》闪现，2021年1~2月，64个三四线城市居住用地价格为4128元/平方米，同比上涨34.4%，涨幅显着大于一二线城市。

全国百城年头累计土地价格涨幅，来历：易居研讨院

前史数据也闪现，三四线城市当时累计地价同比涨幅为最近36个月的最大值。易居陈述一起提出，特别是在“两会集”供地准则下，一些二线城市拿地的不确定性或添加，此刻房企从地价本钱操控和拿地时机等视点动身，或会加快进入部分要点三四线城市，从而推高地价。

房企到期债款规划同比添加134%

一季度恰逢房企年报季，团体“降档”成为职业干流。融资新规后，踩线状况将直接影响房企在融资、土储、本钱化等方面的运作。当时“绿档”阵营倍增，已接连两月新增发债不及到期债款规划，而且这一趋势有常态化倾向。

因为一季度境内债市平稳适度宽松，境外债市则低迷致规划大幅下滑。

依据贝壳研讨院计算，2021年第一季度房企境内外债券融资累计约3040亿元，同比下降23%，为2018年以来首季度的最低发行规划。

因为2020年一季度受疫情影响货币方针宽松，迎来短时发债窗口期，加之2021年首季度全体债市体现下行，特别境外债发债规划大幅下滑，较2020年第一季度下降43.5%。

2014Q1至2021Q1房企债券融资规划

从利率来看，境内一季度利率中位数4.40%，环比上一季度上升16个基点，较2020年一季度上升48个基点。

境外方面，一季度境外债券融资票面利率中位数为6%，较上一季度下降75个基点，较2021年一季度下降140个基点。境外票面利率受发债规划锐减影响致下滑，一起境外票面利率凹凸差短期有缩小趋势。

而房企仍旧债款压顶。2021年一季度，境内外债券融资到期债款规划约3735亿元，同比添加134%。事实上，2020年四季度至今，已接连两个季度新发债规划低于到期债款规划。融资新规之下，新增发债规划不及到期债款规划已成为新常态。贝壳研讨院预期2021年二季度房企偿债规划约为3279亿元，较一季度略有下降，但偿债规划仍属高位。