「中国健康促进基金会」中国金茂：水面之下还有多少冰山？

公司股东应占净赢利38.81亿元，同比下降40.12%，我国金茂(0817.HK)2020年的成绩“契合预期”，这是因为早在年头我国金茂就现已公告公司归属净赢利将有40%至50%的降幅。

但是，我国金茂少量股东的净赢利并没有显着下降，近几年一向维持在20亿元出面的水平。少量股东权益是否明股实债或许少量股东权益中有多少归于明股实债，一向是这家“红”房企争议的漩涡。

从资产负债来看，我国金茂少量股东权益早现已逾越公司归母权益多年了，但少量股东取得的赢利报答远不及上市公司，这显着不合理。

我国金茂的部分少量股东真的是“活雷锋”？在我国金茂部分项目中，持有少量或许过半股份的金融本钱在项目收获期先后退出，我国金茂成了受益人，金茂本钱控股有限公司疑似一再现身。

躲藏于很多项目公司背面的金茂本钱终究承当了什么样的人物？金茂本钱对外出资建立的数百家有限合伙入股了多少家我国金茂的项目公司，这些有限合伙在项目后期是否提早退出从而将结算赢利“拱手相让”？我国金茂少量股东是否存在明股实债好像现已昭然若揭。

少量股东明股实债争议

2020年，我国金茂完成营收600.54亿元，同比添加了38.51%，营收增速创下近几年的新高；公司股东应占净赢利38.81亿元，同比大幅下降了40.12%。

早在年头，我国金茂就发出了盈余预警，因而关于现在呈现的成绩大跌，商场并不古怪，彻底在“意料之中”。1月底时，我国金茂公告，因为项目价格不及预期，需计提减值等原因，估计公司归属净赢利将下降40%-50%。

2020年，我国金茂计提减值38.34亿元，上一年为零，我国金茂2020年归属净赢利较上一年削减近26亿元，因而公司净赢利大幅滑坡的“元凶巨恶”非减值莫属。

我国金茂为急进的管帐方针付出了价值，公司之前对在建项目和竣工项目不计提或许计提微乎其微，最初看似不错的盈余添加现在现了原形。而一线龙头房企即便如万科，近年来也都对部分项目计提不菲的减值丢失，一再高价拿地的我国金茂现在开端“补课”。

我国金茂股东应占净赢利遭受重挫，少量股东损益好像没有遭到太大影响。2020年，公司少量股东损益为23.14亿元，同比乃至添加了6.29%。

我国金茂的少量股东权益和少量股东损益都是在2016年开端呈现显着改变的。2016-2020年，我国金茂少量股东权益分别为241.18亿元、335.92亿元、424.69亿元、464.86亿元和550.65亿元，添加一倍有余。

少量股东权益有了不止翻倍的添加，报答根本原地踏步。2016-2020年，我国金茂少量股东损益分别为20.38亿元、11.72亿元、21.66亿元、21.77亿元和23.14亿元，大都时刻都在20亿元以上，但根本没有显着添加。

在少量股东权益翻倍添加、盈余报答根本原地踏步的一起，我国金茂母公司权益和净赢利有了显着改变。2016-2020年，公司权益分别为557.44亿元、664.44亿元、782.65亿元、858.58亿元和1018.27亿元，股东应占净赢利分别为25.36亿元、39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元和38.81亿元。

两者比较较不难发现，我国金茂少量股东权益早现已逾越了归母权益，但净赢利一直难以追赶上我国金茂的股东应占净赢利。除了2016年两者盈余根本相仿之外，低值时少量股东损益仅是我国金茂股东应占净赢利的30%左右。

2016-2020年，我国金茂少量股东权益的净资产收益率(摊薄)分别为8.45%、3.49%、5.1%、4.68%和4.2%，而我国金茂分别为8.02%、12.11%、14.56%、16.39%和8.3%。

一般来说，少量股东的净资产收益率与母公司不该悬殊，假如前者远低于后者，阐明少量股东吃了亏，反之则是占了廉价。

关于这样的问题，房企一般的解说是项目存在结转周期，新添加的少量股东还没有到达结算条件，因而少量股东损益与少量股东权益之间会存在时刻差，因而导致少量股东的报答率下降。

少量股东权益添加，母公司权益也会添加，却并没有影响我国金茂净资产收益率的继续走高，那么公司是否存在明股实债融资呢？

项目存在结转周期，前期入股的少量股东一般需求2-3年乃至更久才干取得报答。不过我国金茂的少量股东或许并非只是依托项目盈余来取得报答，不然这种高投入、低报答的生意方法是不会持久的。

现金流量表显现，2016-2020年，我国金茂向非控股股东派发股息5.32亿元、34.39亿元、7.77亿元、9.66亿元和4.19亿元。在2016年和2017年，我国金茂已付股息也不过7.22亿元和15.86亿元，少量股东取得的股息远超我国金茂的股东们。

最近三年，我国金茂付出的股息逾越了少量股东取得的股息，但部分少量股东正在撤离。

2016-2020年，我国金茂收买非控股股东权益产生的现金流出分别为29.05亿元、0.87亿元、38.8亿元、40.49亿元和37亿元。

我国金茂的少量股东无法经过净赢利来取得对等报答，但公司经过向少量股东分红的办法使之平衡，分红规划一度逾越母公司，公司还会集收买少量股东股份使其退出。

少量股东取得了实实在在的现金报答，这种赢利表之外的付出办法是否便是明股实债需求付出的额定本钱？

多家组织的陈述都指出，房企少量股东明股实债的区分办法之一是，假如少量股东权益性质为基金、资管、信任等，且与房企存在大规划的资金来往，则房企或许存在“明股实债”。

少量股东不断与我国金茂协作，伴随着的是取得很多分红又不断退出，还有来自非控股或许第三方的很多资金流入。在这些很多协作伙伴中，金茂本钱及其相伴相生的别的一家公司无疑是最活泼的一个。

金茂本钱与金茂出资的人物

在我国金茂的项目公司中，金茂出资咨询(深圳)有限公司是呈现最多的一家。

工商信息显现，金茂出资是在2016年12月底建立的，公司法人代表、董事长是江南，而江南早前担任我国金茂CFO、履行董事。

金茂出资有两家组织股东：宏源汇智出资有限公司和峰亮有限公司各持股50%，前者由A股上市公司申万宏源(000166.SZ)全资一切，后者注册于香港，注册地址是我国金茂在香港的首要办事处地址，担任人名字是“NANJIANG”，正好与金茂出资担任人江南相一起。

也是在2016年11月，我国金茂出资建立了金茂本钱，工商信息中并无太多金茂本钱的信息。公司官显现，以江南为首的办理团队担任金茂本钱的运营。偶然的是，根本一起建立的两家公司办理团队也根本一起，金茂本钱的办理团队也大多呈现在了金茂出资的首要人员名单中，这像极了“一套人马两个牌子”。

与金茂出资动作一再比较，金茂本钱显得较为安静。工商信息没有公司注册等根本信息，我国金茂在年报中也描绘寥寥，与其在揭露报导中呈现的百亿元办理规划并不相符。

在2020年年报中，我国金茂仅介绍，将发挥金茂本钱在拓宽资金途径、助力工业落地的效果，以本钱撬动区域开发，完成以投引产，除此之外根本再无其他介绍。

依据我国金茂之前年报信息，金茂本钱将继续打造地产基金和PE出资两大业务板块。但是工商信息显现，金茂本钱对外出资仅有一家公司-金茂创赢(天津)咨询有限公司，并没有任何私募或许PE基金的身影。

即便终究穿透，金茂本钱直接对外出资的公司算计也仅有10余家，远没有根本由一起办理层组成的金茂出资来的活泼，打造地产基金和PE出资两大业务好像更契合现在金茂出资的动作行为。

金茂出资对外设立了四家持股100%的子公司，这四家全资子公司现在对外又出资了200余家企业，且这些大大都仍在存续期的企业都是以有限合伙的私募基金方法呈现。

有意思的是，在天眼查信息中，金茂出资旗下的四家100%子公司相关组织悉数指向了金茂本钱，四家子公司出资的有限合伙私募基金相关组织绝大大都相同是金茂本钱。

200余家私募基金出资不少项目公司，持有金茂出资一半股权的申万宏源给我国金茂供给了多少资金？这200余家私募基金出资了多少我国金茂旗下的项目公司？好像一切都不那么通明。

在出资过程中，200余家私募基金又向外部进行了多少融资？更为重要的是，这些私募基金入股的项目公司有的或许进入了我国金茂的联营、合营企业、有的或许归入了上市公司兼并规模。在作为少量股东来处理时，其取得报答的办法是否除了赢利分配外还有其他退出方法呢？

与金茂本钱还有所介绍比较，金茂出资没有在我国金茂近几的年报中呈现过。在我国金茂看来，这好像是一家可有可无、无关宏旨的公司。便是这家在年报中不见踪影的公司，现在现已对外出资了成百家的私募基金，私募又入股了很多家项目公司。

除了金茂出资或许金茂本钱外，我国金茂项目的协作方中亦有其他身影，这些协作方中既有房企也有明股实债“温床”的金融组织。

金融协作方

在我国金茂的协作方中，有着很多房企的身影，其间不乏一线闻名房企。除了这些房企之外，金融本钱也相同现身其间。

2019年年末，我国金茂以33.05亿元摘得福州市沿海新城归纳用地项目，项目总用地面积30.26万平方米，我国金茂债券公告显现，福州沿海新城项目的规划建筑面积为98.31万平方米。

这个近百万平方米的项目开发主体是福州滨茂房地产有限公司。工商信息也显现，福州滨茂是在我国金茂拿地后很快建立。建立之初，福州兴茂房地产有限公司是福州滨茂的仅有股东，再无其他。

2020年12月23日，福州滨茂的股东中新进一家组织-持股51%的嘉兴平茂叁号出资合伙企业(有限合伙)，本来的仅有股东持股剩下49%。这家新进的私募股东有三家组织股东，除了两家与我国金茂有关外，还有兴业信任。

兴业信任进入这家私募的时刻是2020年10月21日，简直与该私募入股福州滨茂同步产生。这家私募的履行业务合伙人穿透之后便是金茂出资。惋惜的是，工商信息中并没有兴业信任出资金额及占比，外部商场难以知晓没有话语权的兴业信任究竟投入了多少资金。

福州沿海新城项目体量巨大，总出资到达274.98亿元，在工期不变的情况下，项目也要到2022年才干顺畅竣工。在前期投入的时分兴业信任入股，后期是否会提早撤离项目公司，商场将拭目而待。

南京河西南鱼嘴金融集聚区项目是我国金茂在2017年以73.4亿元取得的归纳用地项目，触及商、住、办混合用地。拿地之后，我国金茂乃至在官专门做了报导，以显现取得该地块对公司在南京当地开展的重要性。

项目规划面积逾越百万平米，到达117.62万平方米，总出资到达97.11亿元，挨近百亿。我国金茂持有项目公司-南京润茂置业有限公司的份额仅有27.5%，但公司对其持有57.5%表决权，因而归入兼并规模。

南京润茂的单一大股东是深圳安创出资办理有限公司，持股份额为45%，该公司是安全部属公司，性质不言自明。

我国金茂竣工、在建和拟建的项目何止上百个，出资者无法逐个查出其项目公司背面的股权改变联系，以及其间金融本钱的改变，这些金融股东何时退出以及退出的理由相同难以知晓。

不过，判别金融本钱明股实债的时刻节点首要有两个，一是项目敞开大规划预售阶段，二是项目结转收入开端奉献报表赢利之时。项目预售标明其已渡过资金最严重的时期，后者少量股东不退出，必将分走很多的报表赢利。

大方的协作方

与前述两个正在建造的项目不同，竣工项目的股权改变能显现出金融股东入股项目公司的完好链条。

北京亦庄金茂悦项目是我国金茂在北京较早竣工交给的一个项目。我国金茂揭露材料发表，建筑面积到达41.48万平米的北京亦庄金茂悦在2017年竣工，项目现已根本完成出售，仅剩下尾盘待售。

北京亦庄金茂悦的项目公司是北京方兴亦城置业有限公司，现在公司由我国金茂100%持有，但是追溯前史并非如此。项目公司2014年之前由我国金茂全资持有，2014年年头引入了安全信任，持股49%。

2016年，持股约两年的安全信任退出，项目一年后竣工，安全信任参加了前期的建造，在项目交给前离场。到2020年一季度末，项目回款到达91亿元。

无独有偶，北京丰台金茂广场是一个总可售面积到达68.93万平方米的商业项目，该项目由北京金丰置业有限公司担任。在2019年竣工之前，项目公司股权开端改变。

原本金丰置业有包含我国金茂在内的三家股东持有，2018年和2019年别的两家股东相继退出，北京丰科出资有限公司连续接股份。在2019年年末，北京丰科也退出了，金丰置业成了我国金茂独资一切。

依据工商材料，简直在退出金丰置业的一起，北京丰科就注销了，该公司的首要出资人是一家私募基金。

关于这些一再变化的项目公司，以及这些进进出出的金融组织、商场争议的明股实债的疑问，到发稿，我国金茂没有回复《证券商场周刊》的采访。