150302(港股海丰国际)

2021年，随同着“世界房企”我国恒大、“不死鸟“佳兆业、“小碧桂园”阳光城等房企的先后“爆雷”，在阅历了多年的螺旋式添加后，地产职业开端挥别只涨不跌的“黄金时代”，向平稳添加跨进。

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“世界房企”我国恒大

2021年9月初，恒大爆雷。理财产品无法兑付、数百个地产项目罢工、股价跌跌不休、财物出售开展缓慢……尔后，恒大的一举一动都会成为社会热门。

2021年9月以来，恒大屡次遭受债款冲击，权利人包含供货商、金融组织、购房者、理财客户等。12月3日，恒大宣告无法实行一笔2.6亿美元的担保责任，这是恒大自“爆雷”以来首现揭露商场违约；一起也意味着，其名下超越190亿美元债的穿插违约被发动。

在偿债压力猛增的景象之下，出售回款的重要性凸显。但是，2021年全年完结合约出售金额4430.2亿元。值得注意的是，爆雷今后，在2021年终究4个月，恒大仅卖出了43.7亿元。相较于前8个月月均出售额548.3亿元，后4个月里，恒大均匀每个月出售额仅为10.9亿元，暴降98%。

房企施行“自救”所能倚赖的，除了出售回款，还有财物处置。但是其财物处置开展非常缓慢。其间心财物如恒大地产、恒大物业，以及金融和轿车板块的大部分财物都未能找到“接盘侠”，或许并未被摆上货架。

12月6日，恒大危险化解委员会建立，成员企业包含广东省属国企粤海控股、广州市属国企越秀集团。有观念以为，在摸清恒大财物负债状况后，国企可能会主导接盘其优质项目和财物。

不过，这将是一个绵长的进程。参阅光耀集团和华夏美好的前车之鉴，恒大名下财物，无论是出售仍是盘活，或许都需求5-10年。

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“不死鸟”佳兆业

佳兆业在业界一向有“不死鸟”之称。

2015年前后，佳兆业坐落深圳的超2000套房源遭确定，300亿元被截留，导致其资金链断裂，堕入债款危机。并因无法准时付出一笔2600万美元利息，成为首家美元债券违约的我国房企。

彼时，依托本身深沉的土储沉淀，以及我国安全、融创我国等战投的驰援，佳兆业渡过难关获得重生，也因而得名“不死鸟”。

佳兆业本次活动性问题迸发于10月底，旗下理财渠道锦恒财富有产品违约，引发客户挤兑，触及本息128亿元。

实践上，自10月中旬开端，惠誉、穆迪、标普三大世界评级组织就接连下调了对佳兆业的信誉评级。其间，标普正告称，佳兆业再融资存在严峻危险，未来一年内有32亿美元债将到期；并估计在未来12个月内，佳兆业将面对巨大的偿债压力。

到12月20日，佳兆业已有4亿美元债逾期，此外存续离岸债款约117.8亿美元，计划展开债款全面重组。

现在，为了筹集资金，佳兆业已接连出售在港项目。在内地商场，也先后将广州南沙地块项目公司、大鹏新区王母旧墟中山里片区城市更新单元申报主体的首要股权转让予安全信任。

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“艺术生”把戏年

2021年10月4日，把戏年控股发布公告称，有一笔2.06亿美元的收据于当日到期，但把戏年未能准时付款。

而就在半个月前的9月20日，把戏年还曾专门发布公告称，公司发行的已到期离岸优先收据概无逾期还款；公司运营状况杰出，运营资金富余，不存在任何活动性问题。

忽然的“躺平”令商场大跌眼镜。受此影响，中资美元债高收益商场大跌，并很快蔓延至整个中资地产板块，带动许多房企美元债产品触发强制平仓。

这笔2.06亿美元债的违约也触发了评级组织的调降评级。11月2日以来，已有惠誉、穆迪、中诚信世界、标普等首要评级组织，都先后宣告吊销对把戏年的评级。

其董事会主席潘军表明：“公司海外债、境内信誉债、银行借款加上非金融组织等一切债款累计超越500亿元。”

偿债压力尤在，出售回款也不及预期。12月6日的公告显现，本年11月，把戏年完结出售额18.09亿元，同比削减63.5%，接连4个月呈现出售成绩同比下滑；前11个月累计完结出售额447.86亿元，仅到达600亿元年度出售方针的74.64%。

数据显现，把戏年年底前仍有超40亿海内外债券需会集兑付。不过，在境内债券方面，已有3笔获得展期，共触及本金16.79亿元、利息约1.84亿元，算计约18.63亿元。这也使得把戏年避免了境内揭露商场违约事情的产生。

境内债券暂时“过关”，但境外美元债没有有清晰处置开展。

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“小碧桂园”阳光城

阳光城在这一年阅历了股东反目，家丑外扬的为难。

在引进泰康稳妥作为第二大股东一年多后，12月27日，阳光城发布股权变化提示性公告称：“泰康方面现已过协议受让的方法，将其所持有的7.41%的股份转让与泰禾建材，算计3.07亿股。”同日，泰康方面还经过大宗生意，减持了阳光城0.83亿股无限售流通股股份，占阳光城总股本的2.00%。

变化后，泰康方面所持有的阳光城股份从13.46%降至3.997%。

两边“牵手”一年多，在阅历了签定十年对赌协议的“兄弟情深”、泰康系股东揭露质疑阳光城成绩、董事退出等“家丑外扬”后，泰康以半价“割肉”退出阳光城。

反目始于阳光城发布三季报。在三季报中，阳光城成绩大变脸，净利润亏本18亿元。财报一出，阳光城旋即收到了泰康方面董事的反对票，理由为“关于公司三季度所体现的公司运营恶化，需求得到办理层合理解说”。

1月1日，泰康在阳光城的提名董事姜佳立辞去职务，20天前，同为泰康系董事的陈奕伦也提交了辞去职务报告。随同泰康方面完结股权出让交割，这场继续仅1年的协作宣告“剧终”。

而此前，两边签定的对赌协议，也经过补充协议约好“不作成绩补偿”的方法落下了帷幕。

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“京派房企”创始置业

在港股沉浮18年后，2021年9月30日，创始置业正式从香港联交所撤牌退市。

退市后，创始置业成为创始集团全资持有的非上市公司，其事务则被整合进新公司——创始城市开展集团。

自2003年登陆港交所，创始置业股价长时间在2元上下徜徉，而在2021年4-5月期间，股价一度跌破1元大关。

作为“京派房企”的典型代表，创始置业广泛进入住所开发、奥莱归纳体、城市归纳体等事务。一起在文创、高科技地产、长租公寓等赛道也有所布局。

但是，在阅历了“离京-回京-再离京”的战略摇晃和高层更迭后，自2011年起，创始置业的出售规划虽然一向在添加，但增速现已远不如头部房企。2018年，创始置业喊出“千亿”的标语，但到本年9月30日退市，仍间隔千亿有较远的间隔，规划掉队显着。

退市后4个月，在11月23日，创始城市开展集团举行了首场战略发布会。会上，创始首要回应了因何退市，并清晰了重组板块后的三大事务航道，即城市归纳开发，详细包含商品房开发、自有用地开发以及方针性住宅开发；城市归纳运营，包含方针性租借住宅、奥莱高端消费、文创产业园运营以及城市服务等；城市更新，包含老旧小区改造晋级、老旧厂房改造晋级以及TOD\EOD等。

这也意味着，不同于“创始置业”，“创始城市开展集团”将在住所产业以及城市归纳运营方面寻求打破。

撤退一步后，迎候创始城市开展集团的是放言高论吗？

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“绿色标杆”今世置业

1月4日，今世置业公告发表了其2021年全年出售数据。公告显现，2021年全年，今世置业合约出售额约360.5亿元，同比下滑约14.6%。此前，今世置业将2021年出售方针定为470亿，以此核算，2021年今世仅完结年度方针的76.7%。

实践上，早在2021中期成绩公告中，今世便暴露出毛利率低于职业均匀、财物负债率高于职业均匀、融资成本上升等问题。随后，今世置业屡次出售股权财物、展期债款以处理活动性问题，但仍未避开违约风暴。

2021年11月，今世置业还曾宣告，将旗下物业公司榜首服务控股出售给融创服务。依照约好，融创服务拟收买榜首服务控股已发行股本的约32.22%，总价约6.9亿元人民币。

不过，只是曩昔一个月，这宗生意就宣告报废。1月3日，融创服务和榜首服务控股相继发布公告称，两边的收买未能签署正式协议，因而今世置业没能让6.9亿元人民币入账，融创服务也没能“大幅添加融创服务集团的物业办理规划”。

融创服务在公告中责备今世方面“控股股东卖方于2021年12月31日忽然推翻两边就生意对价及相关生意组织已到达的一致，终究导致正式协议无法于终究停止日完结签署。”

而今世方面则轻描淡写地表明：“控股股东股份转让结构协议项下若干先决条件未于终究停止日或之前获到达或(如适用)豁免。因而，控股股东股份转让结构协议主动停止。”

这宗生意的个中是曲外界很难确知，但关于今世置业来说，从10月上旬发布债款展期公告以来，该公司的好音讯并不多。如本年关将至，昂扬的债款今世置业能怎么应对？

7

“四川一哥”蓝光开展

上一年以来，不少从前寻求“高杠杆、快周转”的房企都遭受了严峻财政窘境，蓝光开展便是其间之一。

蓝光开展于2021年上半年迸发活动性危机，曾出售财物以应对债款压力。2月25日，蓝光开展公告称，其部属全资子公司拟将持有的蓝光嘉宝服务64.62%的股份转让给碧桂园服务。

3月，碧桂园服务私有化了蓝光嘉宝。8月，蓝光嘉宝的董事接连变更为碧桂园系。8月19日，蓝光嘉宝从港交所摘牌退市，成为碧桂园服务的控股子公司，办理面积归入碧桂园服务。

尔后，不断有音讯称融创我国和万科将作为战投“解救”蓝光。不过，融创和万科均否认了相关风闻，蓝光在股权层面的重组也无切当音讯。

股权重组尚遥不可期，蓝光在“承债收买”动起了心思。

12月22日，蓝光开展拟将一孙公司的100%股权转让给重庆一家公司。因为该孙公司尚有账面财物15亿元，而转让对价仅为1元，令商场惊讶。更为怪异的是，收买方是一家仅注册建立9天、且注册资本仅为10万元的公司。

音讯一出，蓝光也随之接到了上交所的“五连问”，问询内容直指生意对价、生意对手等信息。在推迟4天后，2022年1月5日，蓝光发布公告回复了上交所的问询。

蓝光回复称：“生意是在保交给、降负债的布景下进行的，经过‘承债式收买’在财物出售的一起降低了91.91亿元的公司负债。”

别的，就在2021年底，蓝光方面又新增到期未归还的债款。据悉，该笔债款本息金额18.58亿元；到2021年12月31日，蓝光累计到期未能归还的债款本息金额算计277.39亿元。

现在，蓝光能做的也便是与债权人活跃交流，和谐处理计划。

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“河北首富”华夏美好

堕入债款危机近一年，华夏美好的债款重组总算渐进结尾。

2021年12月27日晚间，华夏美好公告称，公司于当日举行董事会议，经过了《关于公司施行债款重组的计划》的抉择。

一起，华夏美好还发表了债款重组协议的首要内容。据悉，华夏美好将依据经过“卖、带、展、兑、抵、接”等六种方法清偿2192亿元金融债款。据重组计划，到2021年6月末，华夏美好运营债款算计2011亿元，金融债款算计2192亿元(含永续债等融资269亿元)，其间包含境内外揭露商场债券等直接债款融资821亿元，银行借款等直接债款融资1371亿元。

实践上，这并不是“环京大地主”华夏美好榜首次“遇险”。2017年，因为环京区域限购方针和营收下滑，华夏美好就已堕入窘境。终究，经过引进战投安全集团才得以脱节活动性困局。

但是“高杠杆、快周转”的盲目扩张，叠加房地产调控方针与疫情的冲击，2021年头华夏美好再次堕入资金链危机，不得不走入重组。

化债计划落地后，商场关怀的是华夏美好能否就此翻身。虽然华夏美好靠出售财物自救，化解超千亿债款，但孔雀城、物业办理事务等中心事务均被保存。

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?“最强黑马”我国奥园?

2021年，在职业下行压力下，我国奥园也“扛不住”了。

12月28日，奥园称接到了由花旗银行及NineMastsInvestmentFund针对奥园及隶属公司宣布的一则传讯令状及诉讼请求，该诉讼触及一笔金额为1.31亿美元的债款连同应计利息及费用。

此前，奥园也曾违约。12月2日，奥园发布公告称，因评级下调触发部分境外借款协议中的条款，债权人要求其提早归还6.5亿美元，但公司没有付款，也没有与债权人到达其他协议。

财报显现，到2021年6月末，奥园的财物总额为3161.55亿元，有息负债约1113.11亿元。其间，需在一年内归还的短期负债规划为517.22亿元，占比高达46%。

窘境中的奥园又卷进一笔信任违约。11月18日，申万菱信财物办理公司公告称，惠聚2号调集财物办理计划在11月12日产生违约，而该产品的实践借款人正是奥园。

据媒体报道，现已违约的惠聚2号，仅是该系列产品的其间一个资管计划，而惠聚系列还有后续其他3个产品也于2021年12月接连到期。值得注意的是，该只违约产品的底层财物，可能是奥园内部子公司之间的应收账款。

除了使用内部应收账款融资，奥园还经过旗下理财渠道奥园财富发行理财产品融资，随后60亿元理财产品也产生了违约。此前，奥园曾就理财产品提出了“现金+什物”兑付计划。随后又有音讯称，奥园已加速处置境外财物。

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“河南王”建业

2021年9月，上流传出一份河南本乡房企建业集团向政府求救的文件。该文件显现，受水灾、疫情影响，建业集团遭受严峻丢失，且已呈现严峻危险和危机。

详细来看，水灾形成建业直接经济丢失达5.5亿元，而疫情继续的影响也将给建业形成超50亿元的累计丢失，其间，文旅事务受灾状况最为严峻。斥资60亿元打造的“只要河南?戏曲幻城”在运营45天后，因水灾、疫情的两层冲击只能歇业；而出资15亿元制作的樱桃沟足球小镇，因整个设备和路途都被彻底冲垮，只能重建。

“求救信”中，建业期望有关县区能赶快归还拖欠款项，总计逾50亿元，并恳请分类减免弛缓交税赋，延期交给部分在建工程等。

建业集团一向以“坚守河南”著称。其创始人胡葆森曾揭露声称“此生不出河南”，坚持省域化道路不动摇。

2016年，借助于河南推广的棚改，建业一路完结出售额打破，当年就到达200亿的出售成绩。到2019年时，合同出售额打破千亿元关口。但在2021年上半年，建业在大本营郑州的出售面积下滑12%，出售金额下滑了36%。

此外，跟着碧桂园、恒大等房企纷繁进驻河南，在省内三四线城市，建业的产品也不再是购房人仅有的“质量”之选。

本乡商场的颓势使得建业加速“出走”脚步。2019年，胡葆森对外称要以轻财物代建输出的方法“走出河南”。2021年上半年，建业将“大华夏战略”的半径由300公里进步至500公里，以期找寻成绩添加的可能性。

1月4日晚，建业发布了成绩预告。数据显现，2021年1-12月获得物业合同出售总额为601.05亿元，同比削减12%；总合同出售建筑面积816.6万平方米，同比削减8.2%；每平方米均匀出售价格为7360元，同比削减4.2%。

现在来看，建业面对的困难依旧不小。