「顺丰控股」从重资产到轻资产 万达始终难入资本市场法眼

文|郭鹏??修改|Coral

它是宠儿，也是弃儿。

它是大连万达集团股份有限公司创始人王健林的心肝宝贝。在万达卖酒店、卖文旅自救的时分，王健林为它说过什么企业都能够放，唯有它不能放。在深交所里，王健林曾热情地向在场嘉宾叙述什么叫轻财物形式，为它呐喊助威。

它也曾几经曲折股市而不得路。一度登陆港股商场，后因估值不高问题，不到两年旋即退市。排队苦等6年A股上市未果后，再次追求港股上市，再次宣告失利。

它，便是万达集团的商管事务，伴随着从大连万达商业办理集团股份有限公司到珠海万达商业办理集团股份有限公司的姓名更迭，其关于财物的运营办理形式也从“重”开展到了“轻”。

4月21日，香港交易所的上市请求页面中，珠海万达商管的请求状况现已变为失效，意味着其上市被按下了暂停键。

汇生世界本钱有限公司总裁黄立冲告知财经新地产，企业估值偏高，经济环境构成的线下商场成绩预期削弱等要素，都是珠海万达商管上市路途困难的原因。

01

估值高达1800亿签巨额成绩对赌协议

暂停上市的珠海万达商管，成立于2021年3月23日。而万达集团的商管事务前史能够追溯至2002年，为开业的商场供应运营服务。

从股权结构上能够发现，珠海万达商管控股股东是大连万达商业，后者的控股股东包含熟知的万达集团以及王健林。

在2021年10月21日递送招股书前，珠海万达商管从前在当年7月完结了一轮数额不菲，高达468亿港元的融资，出资方包含太盟出资集团、碧桂园创投、腾讯出资、中信本钱、阿里巴巴等。彼时对万达商管的估值到达了1800亿元，出资者的每股本钱为24.84元。

天下没有免费的午饭，珠海万达商管也跟出资方签订了相应的对赌协议。珠海万达商管许诺2021-2023年扣非净赢利要到达51.9亿、74.3亿和94.6亿元。如若不能完结，原股东将会向出资方转让股权或支付现金。

而据珠海万达商管招股书，2018-2020年其净赢利分别为20.2亿、12.8亿、11.1亿元，净赢利呈现下降走势。2021年上半年，珠海万达商管的净赢利为6.58亿元，与对赌协议的方针有较大距离，即2021年下半年需求完结扣非净赢利45.32亿元。

02

再冲上市重财物变轻财物

万达集团的商管事务从前有过一段上市阅历。2014年年底，大连万达商业从前成功登陆港交所，每股股价达48港元，是当年港交所最大IPO项目。可是其股价在首日就跌破发行价，并于15个月后，以344.5亿港元的价值退市。

关于这次退市，大连万达商业其时的回应是拟回归A股上市，但至今没有成功。王健林在一次参加电视节目时也表明，本次退市的一个重要原因是价值被严峻轻视。

“我做了许多的职业，许多朋友跟着我一同出资，每一单赚的很高兴。仅有这一单，跟着我的朋友亏钱了。这是很重要的一点，不能对不住我的朋友和股东。所以咱们一定要私有化。”王健林说。

而珠海万达商管与大连万达商业的不同之处在于，前者不再具有地产事务，只担任项目的修建规划规划、建造办理、商业规划及招商、运营办理，继而完结了从“重财物”向“轻财物”的改变。

这种不同之处也能够从公司本身定位上发现端倪。

大连万达商业将自己界说为是我国抢先的商业物业开发商、业主及运营商，并为全球第二大商业物业业主及运营商，也是我国最大的豪华酒店业主。

万达商管的界说则是我国最大的商业运营服务供应商，也是职业中科技驱动的商业办理和数字化运营的前驱，首要专心于商业广场。

03

一再收买商管项目扩规划一起存危险

到2021年6月30日，珠海万达商管办理380个商业广场，在管修建面积达5420万平方米，触及240个地级及以上城市。依据弗若斯特沙利文的材料，截止到2020年年底，在很多商业运营服务供应商中，按在管修建面积核算，珠海万达商管在全球以及我国现已皆排名榜首，其在管修建在我国超越第二名至第十名的总和。

值得注意的是，到2021年6月30日，珠海万达商管办理的第三方商业广场数量为106个，占比达27.9%，这个数字在2018年仍是42个。

本年，据媒体报道，万达集团及珠海万达商管仍在不断开辟与第三方的协作。

3月，珠海万达商管接手了河南建业旗下的7家商场；河南的另一家房企鑫苑集团也与万达集团签约协作，鑫苑也和建业相同，将旗下多个商业项目转交给万达集团运营。

4月19日，万达集团取得北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的全体运营办理权，其间，5月1日，蓝色港湾办理权将全面移交给万达方面，为期20年；五棵松卓展购物中心则更名为北京五棵松万达广场，未来将落位第四代万达广场全国旗舰产品。

一位业内人士表明，收买商业项目对珠海万达商管上市来说是利好音讯。

但在扩规划进行开源“创收”的一起，也存在增收不增利的危险。新增的商业项目能否为珠海万达商管带来更多的赢利，仍是一个未知数。

例如五棵松卓展购物中心近年来屡次替换运营团队，乃至全体易主，在与街坊华熙LIVE的竞赛中，逐步衰败。如若以第四代万达产品面目一新，能否真实从头盘活项目是件很吃商业运营功夫的作业。

另据媒体报道的珠海万达商管与建业的协作，前者将会取得商业项目10年左右的运营权，后者将会取得7亿元收入。而据建业年报显现，2021年旗下商业项目租借收入约为2.03亿元，尽管增幅达46.4%，但新项目带来的收入关于珠海万达商管整体来说，有或许难以构成巨大的增量。

招股书中表明，珠海万达商管接手的项目将被统一用“万达广场”命名。其事务形式分为托付办理形式和租借运营形式，前者首要用于万达集团旗下的商业项目，后者首要用于第三方商业项目。

此外，两者不同之处还在于收入来历方面。托付办理形式收入包含运营办理服务费、开业前咨询服务费、物业办理费及增值服务费。比较于托付办理形式，租借运营形式在收入中添加了来自于商户的租金，但万达商管也需求向商业项目的业主交给租金。

截止到2021年6月30日，租借形式的毛利率为40.2%，低于托付办理形式的43.8%。

04

出租率低的商场数量在增多能否独善其身？

据弗若斯特沙利文陈述显现，2015-2020年，我国在管商业广场总数由13655家添加至20977家，复合年增加率为9.0%；并预期于2025年将到达28332家，2020-2025年的复合年增加率为6.2%。

同告也显现，商业广场数量尽管增多，但越来越多的商业广场运营状况不佳。2015-2020年，出租率低于70%的商业广场数量由6662家添加至9606家，复合年增加率为7.6%。估量到2025年，出租率低于70%的商业广场数量将到达12090家，然后使得2020-2025年的复合年增加率到达4.7%。

而且关于商业运营者来说，应战也在随时产生。

本年3月，爱琴海集团宣告不再参加姑苏尹山湖爱琴海购物公园的运营办理，由产权方接手之后的运营作业。爱琴海是一家在全国100余个城市运营购物中心的财物办理渠道。

另据媒体报道，也是在本年的3月，重庆南坪万达广场尽管宣告推迟一年歇业改造，但商场中包含优衣库、悦诗风吟、MLB、CITIZEN等品牌已撤场闭店。这家万达广场本计划进行晋级改造为第四代万达广场。

05

时刻不站在万达这边

近年来呈现许多讲商管故事的上市公司。定坐落“商管+物管”的华润万象生活在2020年12月上市；2021年1月，星盛商业办理股份有限公司登陆港交所，7月中骏商管上市成功。

从时刻上看，华润万象生活在2020年8月递送招股书，不到半年完结上市；中骏商管在2021年1月请求上市，7月完结上市。而珠海万达商管通过半年的等候，现在只换来上市暂停的局势。

“‘商管+物管’的形式愈加安稳。”黄立冲表明，不管经济环境产生何种改变，从业主收取的物业办理费都会是比较安稳的现金流；物管的危险则来自于其所依靠的房地产公司。而商管对零售商场的敏感度高，受经济环境影响大。

现在来看，珠海万达商管的上市时刻对其是个不利要素。从2021年6月底开端，香港恒生指数开端大跌，从29288点下降到近来的21079点左右，珠海万达商管请求上市的10月21日的恒生指数是26017点。

黄立冲表明，从世界商场上看，商管企业难以取得高估值，市值一般在前史市盈率的20-30倍左右。但因为珠海万达商管的出资方前期投入很大，因而“珠海万达商管对取得高市值这件事比较执着”。

“但现在的疫情状况对商场业态是个沉重的冲击。”黄立冲继而表明，在这种状况下，珠海万达商管坚持一个美丽的成绩增加颇具难度。而时刻又不站在珠海万达商管这边，出资者需求其赶快上市，以求套现。

“因为国内购物中心类商业项目数量逐步增多，外加宏观经济放缓的影响，万达广场方针客户——中产阶级的消费才能不断削弱。供应增多，需求削弱的现实，让商场上出资者关于珠海万达商管的未来预期欠好，不会对其给出很高的估值。时刻拖的越久，估值越低。”黄立冲说。

前两天因开线上演唱会而再次来到聚光灯下的崔健的成名曲《一无所有》也是王健林所爱，他还曾在万达集团2016年会上献唱过这首歌。其间有一句歌词“脚下的地在走，身边的水在流”，现在来看，相同再次来到聚光灯下的珠海万达商管，仍是没有跳入活动的上市之水中。