[000698]中信证券：看好物管行业投资机会 推荐碧桂园服务等

碧桂园服务或许收买蓝光嘉宝，或意味着工作“中段”敞开。比较上一个阶段，中小企业被并购志愿增加，并购或许层出不穷。部分并购建议方的整合协同或许更富成效。假如把握了正确的运营方法论，并购或许推进企业敏捷做大做强；假如自身不具有实力，则并购或许加快企业衰落。

▍碧桂园服务拟并购蓝光嘉宝。

碧桂园服务公告，或许收买蓝光嘉宝(2606.hk)64.6%的股权，对应买卖总价值暂估值为48.465亿元，两边，但还没有缔结具有约束力的终究协议。如依据或许定价，则蓝光嘉宝全体做价75亿元。这是工作中稀有的并购上市公司事例，也是排名较为靠前的开发企业稀有出售部属物业办理公司控制权事例。此前，工作并购以独立第三方公司为主，以非上市公司为主。这一买卖的定价，相当于相对蓝光嘉宝二级商场买卖价格溢Thereisnofinalbindingagreementbetweenpetwosides价近30%，相当于蓝光嘉宝2020年12.9倍，2021年9.7倍PE，相当于蓝光嘉宝2020年2.5倍PS(依据商场对蓝光嘉宝的一起预期)。

▍估计独立展开热心下降，更多并购时机闪现。

中小型物业办理公司独立上市IPO的热心，到2020年下半年到达高峰。但是，咱们以为这种独立展开的热心在2021年会继续下降。

榜首、物业办理板块估值的继续分解，使得中小企业会意识到并不存在一二级商场的显着价差。中小型物业办理公司的IPO不只消耗很多费用、人力，还事实上并不能回笼资金；

第二、一些信誉评级不高的开发企业融资本钱有提高，资金链严重，变现轻财物服务渠道或许性加大；

第三、物业办理工作的规划经济逐步闪现，大公司在科技体系研制，供应链办理，增值事务方面颇具优势，中小企业规划不经济。咱们以为，碧桂园服务收买蓝光嘉宝或许仅仅一个好的开始，工作行将进入并购频发的阶段。

▍或许破解并购困局的新要素。

咱们以为，并购比较起惯例的全委外拓而言，并不是一种上佳的拓宽方法。并购后的整合难题，并购带来的项目资源楼龄问题，都客观存在。但当一家物业办理公司探究出恰当方法论，破解规划增加的办理瓶颈，把握了超出同业的科技才能，尤其是具有提高功率的方法。则这样的公司以并购合作外拓，是更好更快的方法。曩昔几年大公司功率和体系的提高，对业界并购失利经历教训的反思，不简单寻求规划增加而注重事务协同的思路，都大大化解了并购的危险。部分龙头物业办理公司账面资金足够，股权融资空间不小，具有展开并购物质基础。

▍被并购方或许考虑的几大要素。

不同的被并购方或许考虑不同要素，但依照重要性排序，一般有三：1)付出对价凹凸和付出方法；2)并购方品牌实力；3)物业办理公司后续整合协同。因为一部分开发企业是资金严重故出售物业办理公司，对即时付出才能或高度注重。另一些物业办理公司究竟背负了开发企业品牌和售后服务的功能，因而期望并购方品牌具有较高社会美誉度。前一个维度，大市值，高货币资金储藏的碧桂园服务优势最大，融创服务、保利物业、华润万象日子、金科服务等也有建议较大规划并购的资金条件。后一个维度，万物云和龙湖才智服务则具有显着优势。

▍危险提示：

物业办理作为轻财物工作，并购成功概率不高。企业能够充沛尽调，严厉投后办理，但仍或许呈现并购后要害人员丢失，项目丢失等状况，还或许呈现项目办理危险，连累公司全体。碧桂园服务并购蓝光买卖能否顺利完成也有不确定性。

▍工作龙头展开或进一步提速，低市占率，低美誉度，低工作展开空间，低单盘收入的局势或许很快改观。

咱们重申，咱们从不以为并购自身有错，但在工作展开初期，其时一些公司在彻底不理解工作展开途径，毫无品牌堆集，不具有事务提效方法论的状况下盲目并购，导致规划臃肿，项目丢失，口碑崩盘。在那种状况下，咱们才一向建议审慎并购，活跃三方外拓。

工作展开至今，咱们以为企业并购整合经历日渐丰厚，尤其是对工作运转方法论理解力不断提高。咱们信任，并购和第三方外拓能够一起推进好物业办理公司加快生长。

碧桂园服务并购蓝光嘉宝的估值不算贵重，虽然或许存在整合难度，但蓝光嘉宝未来可获得的在管面积仍可期。初步判断，咱们以为这一并购是时机多于危险。对工作而言，这敞开了并购加快的展开中段，我国有望诞生出具有区域事务浓度，具有成规划仿制质量合格物业办理服务才能的核心物管品牌。咱们看好工作的出资时机，引荐华润万象日子，保利物业，世茂服务，金科服务，绿城服务，碧桂园服务，永升日子服务和新大正。