[财政投融资]房地产金融风险战升级 前5月全国50城卖地1.5万亿元

继我国银保监会主席郭树清后，又一位金融高层走进新闻联播。

日前，证监会主席易会满露脸《新闻联播》，时长达3分43秒，他从资本商场变革方向等多维度系统阐述了高层对资本商场的知道和对策。

商场总是最灵敏。易会满现身新闻联播被解读为国家层面对金融商场垂青的风向标，也给A股商场投去了一颗“定心丸”。6月3日，大盘在一片“涨停”呼声中，A股三大股指团体收阴。

另一种声响则以为“敬畏法治”“敬畏危险”仍是易会满任期内的监管应有之意。这些信号传递到房地产职业，则是监管层有意收紧上市房企监管的新形势。从监管层密布向多家房企下提问询函触及信披违规、现金流、杠杆率、相关买卖等内容，到住建部联合有关部门，针对房地产职业“地王”现象点名十余家开发商，再到商场曝出旭辉、金地、禹洲等几家房企被列入暂停揭露商场发债事务名单。都显现了房地产危险的防控毅力。

“这表明整个房地产商场的管控在收紧，监管部门关于上市房企的监管，呈现出围追堵截的态势，且这一趋势还将持续，未来流向房地产商场的‘水’将被严控。房地产调控和房地产金融方针的取向不会产生改动，这也是监管部门标准金融事务，防备金融危险的手法。”多位业内人士表明。

前5月全国50城卖地1.5万亿

地价安稳运转仍将是接下来的商场主基调。

本年前5个月，全国首要城市的土地商场热度持续，但地价安稳运转仍将是接下来的商场主基调。

据华夏地产研究中心计算，到5月30日全国热门城市土地商场持续高位运转，50大城市卖地金额高达1.51万亿元，同比上升幅度达8.5%。其间，卖地金额最多的是杭州，高达1129亿元，武汉、天津、姑苏等城市卖地金额也超越了500亿元，全国有28个城市卖地超越200亿元。

与本年前两个月比较，4、5月部分城市的土地商场呈现部分失常升温现象。有剖析人士表明，本轮土地商场升温从二线城市开端，特别是姑苏、武汉、杭州等城市，这首要是本年来房地产资金面相对宽松传递到楼市，也传递到了土地商场。

值得留意的是，5月以来姑苏、合肥等土拍热门城市相继发布调控方针，土地商场热度上升气势暂缓。继对市内部分区域晋级楼市调控之后，姑苏在5月二度出手，把调控关键放在土地这一源头，操控出让土地最高限价，调整相关土地报价。

并且，姑苏连续出手晋级调控的布景有点特别：这座城市的楼市刚刚被住所和城乡建造部“点名”。此前，为进一步执行房地产商场调控城市主体职责，住所和城乡建造部对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住所、二手住所价格指数累计涨幅较大的佛山、姑苏、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

此外，大中型房企则是这一轮拿地潮的生力军。中指院数据显现，前4个月累计28家企业拿地过百亿元，而2018年同期仅24家房企，2017年同期仅18家。不过，克而瑞研究中心的最新陈述显现，5月受首要城市成交下滑影响，百强房企成绩同比增速较3、4月有显着回落。与此一起，前5个月出售百强房企拿地出售比为0.41，近半土地溢价率缺乏10%，百强房企拿地全体趋于慎重。在调控“高压线”下，地价安稳运转仍将是接下来的商场主基调。

值得留意的是，在全国土地商场买卖中，一二线城市的土地买卖状况与三四线城市形成了较为显着的分解特征。一二线城市的土地商场逐渐热了起来，与此一起，三四线城市的土地供应量却呈现了下调的趋势。数据显现，本年5月二线城市的土地商场成交持续炽热，土地出让金同比上涨了81%。三四线城市的土地供应量却呈现了下调的趋势，三四线城市5月成交土地1325宗，成交规划建筑面积同比跌落8.33%。

不过，从现在状况来看多地的土地商场热度仍将持续。据不完全计算，本年6月粤港澳大湾区9城市将有43宗商住地挂牌出让，起拍总价超越430亿元。其间，广州更是迎来土拍盛宴，推出商住地14宗，区域包含银河、白云、增城、南沙、花都、从化等，总起拍价超越174亿元。

信息发表及透明化被强化

本年以来，活泼商场的一起，金融监管力度也在持续加大，且监管的关键在于公司办理，包含信息发表和内部操控。据不完全计算，本年前五个月，A股商场上现已有45家上市公司被证监会立案查询，原因包含涉嫌信息发表违法违规、未按规矩报送定时陈述等。

在易会满看来，这是进步上市公司质量的重要途径。

继新城控股16问、泰禾集团19问之后，香江控股、大悦城、云南城投、光亮地产等也收到买卖所问询函。除了企业年报所包含的出售数据、现金流、负债率、利润率、会计科目改动等被监管部门划为关键重视问题之外，信披违规、同业竞赛等问题，也成为被问询关键。

据某知情人士音讯，下一步，证监会将持续以信息发表真实性为监管中心，严厉打击资金占用、违规担保、财政造假等典型违法违规行为。

独立财经谈论人布娜新表明，易会满就任证监会主席以来，买卖所一线监管的主体位置得到进一步杰出，关于上市公司的监管并未放松，房企现在以及未来一段时间依旧会处于监管趋严的大周期，“一再提问”是有意收紧的信号，代表房企财政呈现的瑕疵概率在增大，房企年报存疑的问题较多，房地产金融危险仍是监管紧盯关键。

自5月以来，两大金融监管部门针对房地产商场别离发出了不同的预警信息。5月17日，银保监会印发《关于展开“稳固治乱象效果，促进合规建造”作业的告诉》(以下简称“23号文”)，对2019年银行保险组织整治作业进行布置。其间，房地产融资乱象更是被独自点名。

紧接着，银保监会新闻发言人肖远企揭露表明，要坚决防止房地产和金融资产泡沫。

央行方面，其金融商场司副司长邹澜在5月10日的媒体通气会上称，房地产调控和房地产金融方针的取向没有产生改动，央即将持续严厉遵从“房住不炒”的定位，执行好差别化住所信贷方针，持续做好房地产商场资金办理的相关作业。

已有部分“闯红线”违规进入楼市的资金遭到处分。揭露信息显现，4月1日~5月20日的50天内，上海、山东等各地银保监局开出了32张触及违规“输血”房地产的罚单，罚没金额算计1068.8万元。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚以为，监管层近期对房地产商场的金融整治，既表明晰监管规矩的连续性和安稳性，也显现出未来国家在金融监管大将呈现愈加精细化和全面化的监管态势。金融是房地产的血脉和中心，但对房企而言，金融融资正在变得失常困难，最中心的要害点是，整个房地产商场在“房住不炒”理念下，现已从一个投机性商场逐渐向寓居性商场改变，房地产的增速换挡必定和金融调整密切相关，所以未来关于房企来说，一定要求稳，而不是求快。

公司债发行总额环比降8成

继4月小幅回落后，5月房企融资总额持续大幅下滑。同策研究院的最新计算数据显现，5月，40家典型上市房企完结融资总额合计367.99亿元，环比大降52.07%，创两年来月度新低。

其间，一直是房企融资最重要的两个途径——公司债和其他债款融资大幅缩水。

详细来看，5月债款融资额为326.67亿元，其间，信任借款融资总额排名榜首，为100亿元，环比上涨32.76%，占比27.17%;发行公司债融资总额排名第二，为95.85亿元，环比大幅下降79.74%，占比26.05%;境内银行借款融资总额排名第三，为77.69亿元，环比大幅上涨141.21%，占比21.11%;其他债款融资总额排名第四，为53.13亿元，环比大幅跌落50.54%，占比14.44%。

别的，5月无发行中期收据、海外银团借款、托付借款产生;股权融资总额41.32亿元，环比跌落36.96%。

值得留意的是，信任融资总额位居榜首，是因为5月产生的4笔信任借款融资中，最大的一笔是招商蛇口向华润深国投信任有限公司请求的可续期信任借款，金额为70亿元，拉高了总融资额。而公司债融资总额大幅下降，成为5月房企融资总额大降的重要原因。

从融资本钱看，在已发表的数据中，融资本钱最低的是广州市城市建造开发有限公司2019年揭露发行住所租借专项公司债券(榜首期)，发行规划15亿元，票面利率3.83%;其次是其发行的广州市城市建造开发有限公司2019年面向合格投资者揭露发行公司债券(榜首期)种类一，规划为19.5亿元，票面利率3.85%。融资本钱最高的是新城控股境外子公司新城举世完结在境外发行总额为3亿美元的无典当固定利率债券，票面利率为6.5%。整体来说，5月房企融资本钱较低，根本操控在6.5%以内。

融资监管拉紧流动性最重要

2019年对房地产职业来说，会不安静。

5月，住建部在对6个城市房价进行预警提示的基础上，又对佛山、姑苏、大连、南宁进行预警提示。被“点名”背面，是在此轮楼市“阳春”行情中，这四个城市体现较为抢眼。

与此一起，城市预警叠加融资监管。5月31日，有音讯指称监管部门将收紧部分房企揭露商场融资，包含债券及ABS产品。原因则是部分房企此前拿地急进，呈现一些“地王”，现已引起监管部门的留意。在住建部的指导下，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资途径。

虽然传言中的房企纷繁做出“未收到告诉”的回应，但楼市下半场，降负债、去杠杆、控危险还将持续，这是一场持久战。

同策集团首席剖析师张雄伟以为，暂停发债的源头，来自于近期房企和土地商场的“失常”。3、4月份土地商场太火了，假如没有监管，商场存在危险，估计房企融资后期会略有收紧。

以传闻中的房企为例，本年前5个月，旭辉控股先后3次发行美元债，合计9.5亿美元，均匀融资本钱7.3%;禹洲地产先后3次发行美元债，总额15亿美元，均匀票面利率8.5%。一起禹洲还在4月份发了35亿元的公司债，5月又发行了供应链ABS第二期4.11亿元，利率为6%。金地1~5月发债两次，一次是30亿元的超短融券，另一次则是子公司增发了3亿美元的美元债券。

这也是前5个月房企融资的一个缩影。“有钱才有地，有地才有房”，房企经过杠杆，获取很多资金，再去购买土地，开发房子，再加杠杆拿钱、买地、建房。整个进程，钱是起始点，也是监管关键。

“23号文”要求银行组织和非银行范畴各类组织依照相关关键展开整治，杰出处分和问责，里边多处触及房地产范畴融资乱象整治。

其间，对银行组织的整治包含：表表里资金直接或变相用于土地出让金融资;未严厉检查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目供给融资;个人归纳消费借款、经营性借款、信用卡透支等资金挪用于购房;资金经过影子银行途径违规流入房地产商场;并购借款、经营性物业借款等借款办理不审慎，资金被挪用于房地产开发。

江瀚剖析称，房企面对资金压力是必定趋势，这是房地产商场增速换挡和国家对金融业防危险的一个两层系统。依照巴菲特的说法，落潮之后才干看到谁在裸泳。关于金融组织来说，房地产落潮将有或许引发金融危险的呈现，甚至有或许产生金融危险的连锁反应。日本的房地产危机和美国次贷危机都有相似的现象，所以一旦产生系统性金融危险，将引发整个金融商场大动乱，守住产生系统性金融危险的底线，需求金融组织对房地产商场进行全面把控。

5月，同策研究院监测的40家典型上市房企完结融资金额折合人民币合计367.99亿元。40家房企融资总额继上月的小幅回落后，本月融资金额持续大幅下滑，创2019年以来前史新低位。

兴业银行首席经济学家鲁政委以为，房价增速未来或许进入L型的区间震动，动摇不会很大。但重视点不会是评论价格涨跌的问题，而是要重视流动性的改动。上一年有一些地产企业资金链呈现问题，并不是它没有地，也不是没有房子，是没有办法清偿到期债款。所以要把重视点从房地产的价格转到它的流动性上，金融组织也要反思，流动性越来越低，这些房企的融资才能也会遭到影响。