[股票000410]2018年四季度金融环境与房地产研究

1、M2-GDP-CPI接连5个季度为负

钱银供给，首要是为了满意经济添加的需求，一起物价上涨也需求新添加一部分钱银。那么，能够近似的以为，广义钱银增速减去经济增速、减去消费品价格增速，所得到的增速差额，能够用来衡量潜在流进资产品商场的钱银增速，该增速差额越大，意味着越或许推高房价，反之，该增速差额越小，意味着越不或许推高房价。

从2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差额一路上行，从-2.1%上升到5.5%，尔后该增速差额在4%邻近振动前行，一向接连到2015年末，之后，从2016年头至今，该增速差额坚持了下行趋势，2017年四季度进入负区间。2018年四季度，该增速差额为-0.2%，与三季度的-0.7%比较略有上升。现在该方针已接连5个季度呈负值，估计2019年会略有上升至0以上，仍然坚持在偏低方位。

依据前史经验判别，该增速差额的合理区间为2%-3%。现在该增速差额低于合理水平，意味着会略限制经济的增速，但一起有利于操控房价的大涨。估计跟着金融进一步回归为实体经济服务，比过去低一些的M2增速将成为新的常态，而M2-GDP-CPI的增速差额也或许坚持在较低水平，不会对楼市形成“洪流漫灌”。

2、M1同比增速接连9个季度下行

M1，狭义钱银供给量，M1=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+乡村存款+个人持有的信用卡类存款。M1是经济周期动摇和价格动摇的先行方针，M1增速高，则楼市升温；M1增速低，则楼市降温。

从2011年一季度至2012年一季度，M1同比增速处于下行通道，之后触底反弹，于2013年一季度抵达阶段性高点，尔后震动下行，于2015年一季度跌至谷底2.9%，然后阅历了较长的上涨时刻，于2016年三季度抵达峰值24.7%，尔后步入下行通道，跌落趋势接连至今。

2018年四季度末，M1同比增速为1.5%，别离比上季度末和上年同期下降2.5和10.3个百分点，创2011年以来新低，下行趋势显着。M1增速继续下探，阐明实体流动性压力仍较大。现在M1同比增速已处于前史极低水平，12月末与11月末相等，有企稳痕迹，估计2019年会见底小反弹，仍然坚持在偏低位。

3、全国银行间商场同业拆借月加权均匀利率略有下降

全国银行间商场同业拆借月加权均匀利率是指在全国银行间同业拆借商场上运用的利率，与基准利率不同的是，它是商场化的利率，是反映商场实践利率水平的有用方针之一。

2011年全国银行间商场同业拆借月加权均匀利率继续上涨，2012年步入下行区间，2013年一季度止跌反弹，直到2013年末都坚持上涨态势，2014年一季度到2015年一季度，走势表现为“U型”，即先跌落，然后平稳，再上涨，尔后接连4个季度跌落，2016年一季度跌至谷底2.1%，然后触底反弹，继续5个季度上涨，2017年二季度至2017年四季度走势趋稳，坚持在2.9%邻近。

2018年，跟着四次定向降准以及中期假贷便当的显着净投进，全国银行间商场同业拆借月加权均匀利率接连下滑，四季度进一步下滑至2.57%，现在处于2011年以来的中等偏下方位。跟着2019年1月全面降准的施行，商场资金面得到宽松，全国银行间商场同业拆借月加权均匀利率有望进一步下行。1月31日，美联储宣告坚持联邦基金利率于2.25％-2.50％方针区间内不变，宣告暂停加息的信号，这将开释我国钱银方针的空间。

4、个人住房借款余额同比增速接连8个季度收窄

个人住房借款余额由我国人民银行每个季度定时发布，反映的是居民购房的借款状况。

2011年一季度至2012年二季度，个人住房借款余额同比增速继续收窄，随后止跌上升，继续上升到2013年二季度，然后走势变为稳中有降，一向到2015年二季度都较为平稳，尔后于2015年三季度开端了快速上升，于2016年末抵达了38.1%的顶峰，2017年则步入了下行通道，到2018年四季度现已接连8个季度收窄。

2018年四季度末个人住房借款余额同比增速为17.8%，别离比上季度和上年同期低0.1和4.4个百分点。现在一线城市和部分抢手二线城市现已显着降温，跟着此前炽热的三四线城市滞后性降温，估计2019年一季度个人住房借款余额添加仍然乏力，同比增速也将继续收窄。

5、全国首套房贷均匀利率9个季度来初次下降

2011年全年，全国首套房贷均匀利率继续攀升，于2011年末抵达7.62%的峰值，尔后开端回落，于2012年三季度跌至6.20%的谷底，2013年缓慢上涨，并于2014年二季度抵达7.02%的峰值，随后便步入下行区间，接连9个季度继续跌落，并于2016年三季度跌至4.41%的谷底，之后触底反弹，上行趋势接连至2018年三季度，接连8个季度上涨。

2018年四季度末全国首套房贷均匀利率为5.68%，别离比上季度低0.02个百分点，比上年同期高0.3个百分点，全国首套房贷均匀利率接连8个季度上涨后初次跌落。考虑到央行2019年1月份全面降准1个百分点，流动性较为富余，估计2019年一季度全国首套房贷均匀利率有望继续小幅下降。

6、房地产开发企业到位资金同比增速小幅回落

2011年前三季度，房地产开发企业到位资金同比增速坚持上涨态势，之后在2011年末大幅跳水，之后触底反弹，在2012年震动上行，于2013年二季度触顶，尔后进入下行区间，在2014年四季度跌至-6.3%的谷底，然后进入上升通道，于2016年二季度抵达阶段性高点，随后进入下行通道，2018年二三季度有所上升。

2018年四季度，房地产开发企业到位资金同比增速为6.4%，比上季度低1.4个百分点，比上年同期低1.8个百分点。导致该方针在二三季度有所上升的原因首要是自筹资金和定金及预收款添加较多，四季度再次小幅回落。2019年1月，央行全面降准1个百分点，但在现在国家层面楼市调控方针不放松的布景下，房企境内融资环境仍然严重，境外融资因为美元加息，融资本钱较以往高出不少，考虑到未来商场全体出售大约率继续回落，资金商场的严重压力还将加重。估计2019年一季度房地产开发企业到位资金同比增速将坚持回落的态势。