[内蒙华电]住房租赁金融破冰 房地产资产证券化风行

住宅租借金融破冰房地产财物证券化流行

2017年的房地产金融发生了巨大变化。

早年热衷于拉拢开发商和购房者的银行、金融组织，现在向组织房东和租客抛出了橄榄枝；银行的事务，也从开发贷、个人住宅按揭贷，转向租房相关借款和各种租借财物证券化产品。

2017年，多个住宅租借财物经过CMBS、ABN、类REITs等方法，相继完结了财物证券化。

不只是租借。跟着房地产从开发转向开发+运营，各类房地产财物的证券化遭到监管的鼓舞和金融组织的喜爱；2017年以来，已有多家房企和物业持有组织将商业地产、物流地产等进行财物证券化。

数据显现，2017年前11月，房企发行财物证券化总额达423亿元，同比2016年大幅增加210%，这使得房企转型城市运营的多类空间运营未来都有了方向和退出机制。

民生证券指出，尽管2018年房企融资趋紧将会连续，融本钱钱持续进步，但方针会鼓舞房地产财物证券化开展，估计财物证券化将是2016年最大亮点。

租借证券化领衔

许多房企和组织没有想到，2017年在财物证券化上发力的物业方法是租借。

长期以来，我国房地产租借商场开展落后，房企自我克制物业运营存在融资难、缺少退出机制、商场不标准等痛点。

2017年租借证券化得到了监管层的大力支撑。7月底，住建部等九部委联合发文，要求加速开展住宅租借商场，推动“房地产出资信托基金试点”，为住宅租借商场供应金融支撑。

2017年9月，证监会称正赶紧研讨面向个人出资者的公募REITs产品，其间租借运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为方针最早鼓舞的方向。

很快地，2017年10月23日，中联前海开源-保利地产租借住宅一号财物支撑专项方案获上海证券交易所审议经过，这是国内首单央企租借住宅REITs，也是首单储架发行REITs，发行规划50亿。

其重大意义在于，不仅是一次融资，更直接完结了公募REITs的扩募功用，给REITs发行商场带来了新的利好，也为其他房企和组织的租借事务证券化带来无限或许。

2017年12月14日，我国首单长租公寓财物类REITs——新派公寓类REITs在深交所挂牌。新派公寓创始人及CEO王戈宏表明，新派公寓是我国公寓职业榜首个完结了财物办理从收买、改造、持有到财物证券化的价值闭环，走出了一条长租公寓新式办理与财物同享收益形式的路途。

住建部方针研讨中心主任秦虹指出，开展租借住宅类REITs有利于构成租借组织多元化的金融结构，下降融本钱钱，有用盘活租借住宅财物，扩展住宅租借供应。

更多的租借财物证券化测验在一起进行。12月1日，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议经过，发行规划60亿元；12月5日，龙湖发表称，拟发行50亿元住宅租借专项公司债券，在首期30亿元债券中，有21亿元拟用于住宅租借项目建造。

研讨指出，在房企和银行大力开展租借事务的趋势下，未来租借财物证券化的份额将进一步提高。

银行亦在入局租借商场，重构住宅金融。建造银行广东省分行近期宣告，将全面对接住宅租借商场，推出产品“按居贷”。该产品面向租客发放，借款时刻最长10年，履行4.35%的基准年利率，低于同期购房按揭借款，单户最高额度100万元人民币。

2017年11月30日，工商银行北京分行宣告未来五年为北京住宅租借商场参加主体供应总额不少于6000亿元融资支撑；12月5日，建造银行上海分行宣告为碧桂园供应200亿元资金支撑以开展长租公寓。

多元物业的本钱化

不止在租借商场。2017年来，商业地产、酒店、物流地产的财物证券化也在进行中。

其间，形式更为简略且原始权益人不需要出让物业所有权的CMBS，遭到商业物业持有人喜爱，而商业物业作为开展运营较为老练的物业，也给金融组织发行产品供应了时机。

“最适合做财物证券化的房地产物业类型会集在商业地产、物流地产等方向”，仲量联行华西区董事总经理乔裕生表明。

万科印力、保利地产已相继建立商业物业CMBS。印力的深国投广场CMBS发行规划37.9亿，是印力集团商业物业财物证券化榜首单，也是万科收买印力商业平台后的榜首次本钱商场融资。

2017年9月13日，总规划65亿元的上海世茂世界广场CMBN完结发行，这是全国银行间商场首单商业地产公募财物证券化项目。

与CMBS不同的是，CMBN在银行间商场采纳公募方法发行，发行利率较低，能供应较好的流动性。克而瑞研讨以为，CMBN使融资不完全依赖于借款人的主体信誉，而以根底财物的信誉评级进行。

有人以为，未来相似的专项债券或收据的融资将成为房企重要的融资途径之一。

2017年12月15日，云南城投置业发行了国内首单培养型CMBS，标的物业为成都银泰in99购物中心及成都华尔道夫酒店。天风证券指出，客流安稳且开业运营表现出色，是这一项目在培养期就能完结发行的原因。

社区商业物业财物证券化也已破冰。2017年12月7日，“中联东吴-新建元邻里中心财物支撑专项方案”在上交所获批，这是国内首单社区商业类REITs。

此单REITs的原始权益人，并不是具有很多社区商业的地产商，而是姑苏新建元控股集团有限公司，其底层财物为姑苏工业园区内的社区商业。

在上述一系列测验之下，房地产财物证券化正变得日益干流。据克而瑞计算，财物证券化占房企融资总量的份额从2015年的0.3%达到了2017年前11个月的4.2%。

房企发行财物证券化项目的数额也在扩展。克而瑞发现，超越对折的房地产财物证券化项目单笔发行规划大于25亿，如金融街、世茂、阳光城等企业皆发行了超越45亿规划的产品。据记者不完全计算，现在开发商现已发行的CMBS总规划约300亿元。

西南证券估计，财物证券化提速将是2018年房地产商场的明显特征。

在完结首单央企住宅租借REITs后，保利地产董事长宋广菊表明，“REITs”将成为保利地产构建“一主两翼”事务布局的战略性本钱东西，未来，保利地产将以存量物业为根底，构建租借住宅事务的赢利形式，使用REITs完结战略转型，打造“开发建造-出资孵化-持有运营-老练REITs退出”的完好、闭合事务链条。

来历：21世纪经济报导作者：张晓玲卢靖阳