[华菱钢铁股票]世联行长租业务规模化扩张 红璞公寓试水资产证券化

世联行长租事务规划化扩张红璞公寓试水财物证券化

本报记者张晓玲实习生卢靖阳深圳报导

作为房地产署理中介组织介入长租事务的代表，世联行和链家构成了组织房东中的重要力气。其间，世联行布局迅猛，年内行将到达10万间规划。

11月8日，世联行旗下长租公寓品牌世联红璞总经理甘伟泄漏，到本年12月，长租公寓行将到达10万间签约方针，并向2020年到达50万-60万间、远期100万间方针跨进。

不同链家自若公寓的涣散式运营，世联行做的是集中式公寓，类似于开发商旗下的长租公寓，其获取房源采纳轻重财物相结合的形式，对资金的需求量很大。

因而，集中式公寓更检测运营者的资金和办理能力。红璞如欲完成其扩张方针，需求很多易得的、低价的资金。为此，世联行正寻求发债、定增、财物证券化等多种方法，以获取低本钱资金，并终究可以完成reits的上市退出。

集中式长租公寓龙头

世联行是较早布局长租公寓的组织之一。

财报闪现，本年上半年，世联行完成经营收入33.38亿元。其间，公寓办理事务收入为6767.28万元，同比添加高达494.78%。

瞄准18-35岁白领租房需求的红璞公寓，凭仗在城市布局、地服团队、房客匹配、ToB端服务等方面的优势，两年时刻已布局全国29个城市。

现在，世联红璞72%的房源坐落广州、西安、郑州、武汉、杭州、成都六座城市，其间广州、杭州、武汉的集中式公寓市占率均位列榜首。

“在租借商场中，得二线城市者得全国”，甘伟表明，依照10-20年的租约，一线城市租金上涨空间逊于二线城市。例如，杭州租金上一年大约是1.5元/天/平方米，现在现已涨到2元/天/平方米。

据介绍，未来红璞产品线还将从青年公寓向家庭公寓延伸，在深圳、杭州、厦门等高房价城市推出家庭公寓。与一般青年公寓考虑的维度彻底不同，家庭公寓需求经过改动空间布局、添加收纳空间等方法，满意家庭租客在人生各阶段的寓居需求。

到现在，世联行的长租公寓主要是轻财物形式，即经过保管和加盟来获取房源和项目。经过包租、树立合资公司、署理运营等方法，世联行与多个业主方进行协作。据统计，来自协作开发商的房源占36%，包含碧桂园、保利、中海、招商等60余家闻名房企均是红璞的协作伙伴；别的与90个村团体协作的140个项目则供给了42%的房源。

世联行也有开展重财物的计划，经过与商业银行及政策性银行等打开协作，获取资金。甘伟泄漏，建造银行四川分行有意予以世联行50亿授信，鼓舞其自购、自建。

不过，与财政实力雄厚的开发商不同，年赢利仅7.47亿元的世联行并无太多拿地的计划。“高溢价拿地不是长时间的方法，咱们会严格控制每一个项目的收益，不会由于风口而扩展事务拓宽速度。”世联行董事长陈劲松表明。

另一个挑选是轻重结合。世联行考虑树立长租公寓专项资金来持有物业，再托付红璞办理。11月8日，红璞与中城联盟、同创物业到达协作，一起树立了长租公寓专项资金。

兴业证券以为，租借大时代降临，未来将逐渐构成“政府/国企+商场化公司”的开展形式。政府和国企将成为房源端的新增增量，而世联行则将成为推动我国城市住宅租借开展的商场力气。

证券化之路

集中式自我克制形式的长租公寓，前期需求很多资金投入。据世联行财政总监王海晨介绍，一间红璞公寓要投入25000元到28000元的装饰费用，以10万间计，一共需求20多亿。

上一年7月，世联行曾欲经过定向增发征集20亿元用于长租公寓建造，但现在仍未得到终究同意。

10月，世联行宣告将发行17.3亿元的可转化公司债用以出资长租公寓，在租借需求微弱的城市，租借建造5.32万间长租公寓，现在已经过暂时股东大会同意。

此外，ABS、16亿中期收据、可转债及私募基金支撑等计划均在推动中。

长时间来看，学习世界经历，财物证券化是处理长租公寓运营商资金问题的可行计划。长时间持有物业的运营商一般经过REITs将所持物业股权打包上市，出资者经过生意上市REITs股票持有相应的物业股权，一起取得租金的收益权，然后完成运营商的退出与变现。

财物证券化也契合陈劲松的等待，他以为，“赚租金差并不是很好的形式，保管和REITs是非常好的形式”。据悉，现在世联红璞已处于批阅阶段。

不过，对持有物业而言，只要构成必定规划和安稳现金流，才干进行财物证券化，终究构成商业形式的闭环。

这也是世联行迅猛做大规划的原因。上一年陈劲松就提出了“年内10万间，2020年到达50万-60万间，长远看要做100万间”的方针。而据甘伟泄漏，估计到12月中旬，红璞签约房源将打破10万间，运营项目超越300个。

陈劲松以为，当签约规划到达10万间后，过了2018年红璞公寓就能完成盈余。西南证券猜测，跟着红璞运营公寓项目的数量添加，规划效益逐渐闪现，公寓的单独办理本钱将得到下降。

海通证券指出，在长租公寓本钱摊销期完毕之后，财物包赢利水平将直线提高，有望为未来进入REITS等范畴奠定根底。

长租公寓亦承载着世联行公司转型的期望。“未来5-10年，世联行要变成一家以存量房运营为主的公司，一手楼出售只占收入的30%，并向百亿元经营规划进军。”陈劲松表明。

作者：张晓玲卢靖阳