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贝壳三季报：一份关于价值观的答案

“贝壳交出了上市后的首份亮眼效果单。”11月17日，贝壳发布未经审计的第三季度财报，贝壳联合创始人、CEO彭永东如此表达。贝壳自2020年8月中旬上市以来，股价直线飙升，从发行价20美元到现在翻三倍有余，逾越了一众开发商，展现了强壮的本钱号召力。

贝壳的三季报提醒，出资美股股指的基金这一切并非没有原因。

逾越同期

房地产(512200)出售市场正在回归安静，加之新冠肺炎疫情的影响，整个房地产(512200)职业都在尽力求得日子。此前贝壳研究院的收拾，21家房企第三季度均匀毛利率28.0%，较上年同期下降13.5%。一起，这21家房企中仅有4家出售毛利率为正添加。

如此布景下，出资美股股指的基金贝壳却逆势取得了成绩添加。财报显现，贝壳途径总买卖额(GTV)达1.05万亿元，同比增幅为87.2%。

第三季度经营收入达人民币205亿元(约30亿美元)，同比添加70.9%。第三季度经调整后净赢利为人民币18.58亿元，同比上涨210.6%。收入及赢利均高于此前出售市场预测。

2020年第三季度，毛利为人民币44亿元(约6亿美元)，较去年同期的人民币29亿元添加49.1%。2020年第三季度的毛利率为21.3%。

贝壳找房CFO徐涛表达：“人们在第三季度的财政和事务添加微弱。受存量房事务和新房事务的GTV稳健添加驱动，以及人们不断提高的功率和连续优化的途径服务质量，出资美股股指的基金人们的经营收入达人民币205亿元，同比添加70.9%。此外，运营功率的提高使得人们在第三季度取得了盈余的强势添加。人们经调整后的净赢利从2019年第三季度的人民币5.98亿元，同比添加210.6%至人民币18.58亿元(约2.74亿美元)。”

更为严重的是，贝壳2020年前三季度累计GTV、收入和经调整后净赢利已全方位超越2019年全年。

其它一些数字也需求注重，到2020年9月30日，贝壳门店数量为44,883家，同比添加41.7%。到2020年9月30日，生意人人数为477810人，同比添加50.7%。

换句话说，在这一年中，贝壳联接了更多的门店和更多的生意人，出资美股股指的基金线下团队在连续扩张。尽管现在职业都在推行房地产(512200)电商化营销，贝壳的出世也天然带有互联基因，但不可否认的是，线下才能依旧是线上的根底，而贝壳在该方面的布局也将助力该公司赢得将来。

事务协同

从事务结构上看，贝壳的营收结构正在趋于完善。新房事务在贝壳整体的事务的占比中日益凸显。

三季报显现，出资美股股指的基金贝壳新房买卖GTV为人民币4207亿元(约620亿美元)，同比添加105.7%，占比到达总GTV的四成左右。

并且，在新房范畴，贝壳还有再次加强的行情趋势。2020年头，贝壳发布了VR售楼部，并且取得了优异效果，贝壳方面便表达，仅2月1日~9日，该公司找房人和生意人共发起了124万余次VR带看，到达去年同期的近60倍；日均接通时长达12674小时，到达去年同期的51倍。

传统的电商“双十一”贝壳也在积极参加，11月5日贝壳宣告敞开“11.11新房节”，到时将有100万套优待好房，最高140万元的购房补助。但看似平铺直叙的官宣里，“掩盖全国90%的项目”。

贝壳10月“全民新房节”完结新房认购14万套，成交GTV达2078亿元。而双十一首周战绩则到达认购24699套、认购GTV367.9亿元。融创、万科、保利、华润等20多个开发商在贝壳途径完结认购额破亿元，其间融创打破10亿元。此外，出资美股股指的基金贝壳抢先在职业中推出“三天无理由退房”许诺捍卫购房者权益，发起理性购房。到9月底，该许诺已掩盖在全国70个城市的3000多个项目。在存量房范畴，贝壳则打开针对业主的“贝壳业主VIP服务”，经过必看好房、业主服务工具包、推行金、好赞等产品更好地服务业主端需求。

三季度，有近30%经贝壳途径促成的商业典当借款经过“线上贷签服务”完结。贝壳经过线上核签室等产品，整合实名认证、人脸辨认、电子签章、OCR自动辨认等技能，将原需线下进行的面谈、信息收集填写、资料签署等流程线上化，使借款面签时长均匀缩短了19%。到9月底，贝壳线上贷签服务已掩盖全国45座城市、66家协作银行的1,000多家支行。

此前，贝壳创始人、董事长左晖提出贝壳要成为开发商的“全价值链数字伙伴”，考虑如何为开发商制作更大的价值。

彭永东也表达：“在新房事务上，跟着地产开发商对专业生意服务需求的添加，出资美股股指的基金及贝壳途径连续增强的新房去化才能，人们新房事务的GTV完结同比添加105.7%。人们广泛地与地产开发商协作，在职业里抢先推出3天无理由退房服务许诺，一起人们也晋级了人们的新房危险评价体系来保证途径各参加方的安全。依据人们世界抢先的住所房子数据库及AI技能，人们不断推出立异应用来促进职业的标准化和数字化。”

存量房方面，贝壳仍是守住了传统优势，一起再次发力。早已有人断语，我国房地产(512200)出售市场现已进入了存量年代，守住存量的出售市场就是连续盈余的根底。

三季报显现，存量房买卖GTV为人民币5761亿元(约848亿美元)，同比添加71.8%，总事务占比超越一半。

在贝壳看来，出资美股股指的基金自身的优势是流量转化功率：“途径自身的优势也比较强势带客精准度、人货匹配度和高品质服务，比较泛消费级极高流量转化功率极高”。

贝壳自傲的高转化率来自线上和线下两重。线上贝壳途径以及VR看房、AI讲房等数字科技服务能供给笔直流量，而线下具有的4.4万家门店、47万生意人私域流量，可以完结精准曝光。

贝壳VR带看占比超越整体带看量的40%，VR看房渐成用户习性。贝壳还在本季度全方位推行VRLite轻量化收集计划，使得全景相机、手机都可以完结VR录制，大幅降低成本的一起加速VR的掩盖，特别适用于租借场景。

此外，代表这贝壳对将来事务方向寻求的新式事务相同取得了不俗体现，出资美股股指的基金要害得益于紧紧围绕买卖服务打开的金融服务浸透率的不断提高，三季报显现，新式及其他服务GTV为人民币532亿元(约78亿美元)，同比添加151.5%。

可连续的价值

令人形象深入的是，贝壳一以贯之的价值观，彭永东说：“人们对将来的路途充溢信仰，贝壳所信赖的新生意价值观是对客户好、对生意人好、协作共赢、线上化，只需做好这几件事就必定能为途径上的各参加方连续制作价值。”

笔者也从前问过贝壳，出资美股股指的基金自己的竞争力终究来自哪里？

贝壳对自己的形式以及路途有着清楚的认知和揣度：“第一是数据与体系，贝壳具有积存十几年的楼盘字典数据库、包括433个字段，现已掩盖2亿多套房源信息。”

第二是线下服务才能：“贝壳是一个线上线下双线运营的途径，在人们观察中，在一线出售市场和许多二、三线出售市场，现已从刚需出售市场进入了改进的出售市场。在这种形式下，70%以上的购房者不会严厉区别要购买一手房還是二手房，他们更垂青房子是否可以满意他们的需求，比方地段、价格、户型、交通便当度等配套。在这样的出售市场下，更靠近用户的生意门店与生意人离用户更近，更了解用户对房子的需求，从前只停留在概念上的‘一二手联动’真实初步发挥价值。在这方面，贝壳依据ACN协作络强联接4.4万门店、47万生意人带来的一二手联动才能，成为线下服务的中心支撑点。”

所谓ACN，即AgentCooperationNetwork，生意人协作络，经过构建ACN络，出资美股股指的基金使房源信息充沛同享，将生意服务流程标准化、模块化，同品牌或不同品牌生意人可依据ACN分工，别离作为房源录入、钥匙持有、房源带看、客源成交等人物，协作完结房子买卖，并依据分工获取佣钱，树立愈加广泛的协作联动络，促进买卖达到与功率提高。

人们可以经过外部提拥来打量ACN的详细功效。三季报显现，非链家联接生意人和其他出售途径的佣钱从去年同期的人民币32亿元添加至2020年第三季度的人民币77亿元(约11亿美元)，增幅为143.8%。

三季报说明：“添加要害因为参加途径的非链家联接生意人和其他出售途径数量的添加，以及2020年第三季度新房买卖服务对非链家联接生意人和其他出售途径采取了鼓励办法，使得非链家联接生意人和其他出售途径完结的新房买卖单量添加。”

三季度，出资美股股指的基金门店等级分最好的A店占比到达了25%。到2020年9月30日，曩昔12个月GTV超越5000万元的门店数量同比添加85.4%，而依据ACN的跨店协作买卖占比则稳定在70%以上。

也就是说，在由ACN织就的大中，外部的生意人可以很好地提高作业效能，然后令更多非链家的生意人从中获益，这无疑是对职业的利好与促进。

贝壳估量2020年第四季度经营收入在人民币192亿元(约28亿美元)至人民币202亿元(约30亿美元)之间，较2019年同期添加约33.5%至40.5%。

徐涛表达：“展望将来，凭仗人们一向努力迭代和加强的根底设施，出资美股股指的基金以及人们在重建杂乱房产买卖方面的广泛职业经历，人们将再次全方位生长，不断多样化人们的产品和服务。人们将据守有威严的服务者更夸姣的寓居的任务，在重塑职业的过程中，与途径的参加者们携手开辟前方巨大的出售市场时机。”