[期货日报]正荣地产：“集中供地”会使每个城市土地价格回归理性 今年销售额不低于1500亿

3月29日上午，正荣地产履行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝在成绩发布会上泄漏，正荣地产(06158.HK，以下简称“正荣”)2021年出售方针不低于1500亿元(人民币，下同)，并争夺在2022年上半年“三道红线”悉数转绿。黄仙枝指出，对当下的正荣地产来说，财政安全性、盈余性和规划这三个方针每一个都至关重要。黄仙枝表明：“我觉得坚持恰当的规划优势就能够了，正荣地产仍是坚持高质量开展，做长时间主义。”

仍踩中“一道红线”

3月28日晚间，正荣地产发布2020年成绩陈述。

陈述显现，公司2020年完结合约出售1419亿，完结预订的全年出售方针(1400亿元)，同比增加8.6%。按城市等级区分，公司出售首要散布在一二线城市，占比89.5%；按区域区分，长三角仍为2020年出售奉献最大的区域，占比39%，首要包含南京、姑苏、合肥等城市。

盈余方面，期内，正荣完结经营收入约361.3亿元，同比增加约11.0%；净赢利为人民币35.6亿元，同比增加15%；净赢利率9.9%，中心赢利率为人民币33亿元，同比增加18.9%。赢利率方面，毛利率为19.1%，与上一年相等，净赢利率则进步至9.9%。不过，依据亿翰智库核算，到2020年6月末，50家典型房企均匀净赢利率为13.35%，这也意味着正荣的净赢利率低于百强房企均匀水平。

曩昔一年，公司财政优化作用较为显着。“三道红线”方面，到2020年底，正荣地产净负债率降至64.7%，现金短债比进步至2.2倍，扣除预收账款的财物负债率为76.6%，仍踩中“三道红线”的其间一道。

融资结构方面，期内，正荣地产陈述期内加大了银行告贷和境外优先收据的发行，本钱较高的非银告贷占比从2019年底的20%持续下降至6%，本钱较低的传统银行贷款占比由2019年的42%进步至56%。此外，公司还经过债款置换优化境内公司债、境外美元优先收据及境外人民币点心债的发行本钱。

在土地获取方面，2020年，正荣收买46幅地块，总估计建筑面积为714万平方米，新增土地储藏的权益占比(按建筑面积)为70.0%。新增46幅地块中，有25个是合作项目。而新增土储中，别离有43%及31%坐落长三角及海峡西岸两大中心区域，其他则坐落正荣地产要点布局的中西部区域、珠三角区域以及环渤海区域；而以城市等级来看，77%新增土储坐落基本面杰出的一、二线城市。到2020年底，正荣地产联同合营公司与联营公司总土储面积约2850万平方米。

值得注意的是，正荣从2019年开端逐步进步项目权益比和并表比，以面积核算，2020年新增土储权益份额为70%，并表份额为81%。

本年权益比坚持在60%以上

揭露材料显现，2019年，正荣地产提出“新三年战略”，方针是在2019-2021年完结规划、赢利和财政结构三个维度的高质量开展。从年报数据能够看出，财政安全和赢利现已被放在规划之前。

黄仙枝着重，2021年是正荣地产高质量开展的收官之年，对当下的正荣地产来说，“财政安全性、盈余性和规划这三个方针，每一个都至关重要”。

至于上年公司财政结构得以进一步优化的原因，办理层解说说，其一是运营功率进步，使得公司的去化率坚持高位，加快回款速度以改进现金流；其二是多元化融资途径的畅通为本钱结构的调整改进供给了操作空间。

关于公司仍踩中一道“红线”的问题，黄仙枝指出，从财政稳健程度来说，正荣现在三条线中只要一条线还不是绿档，争夺下一年上半年把三条线都转绿。别的，集团会经过精准出资，包含精细化办理、降本钱、进步产品力等，令盈余才能不断进步。

副总裁兼财政总监陈伟健也着重，“未来，正荣将进一步经过债款置换和优化财政状况，完结融本钱钱下降。”陈伟健指出，集团上一年全体的融本钱钱已从7.5%下降到6.5%，信任本年“仍是有改进的空间”。现在集团的境外债额度还有3.4亿美金，还有比较多的绿色财物支撑集团的发行。现在集团仍是优先期望改进全体的评级。一起，因为本年一二月份集团已发行了7亿美金，一起提早还了5.1亿美元的宿债，本年短融的压力现已很小了。

而在着重财政安全和盈余性之外，正荣办理层则在成绩会上数次表明不再对规划拟定方针。“关于规划来讲，我觉得坚持恰当的规划优势就能够了，”黄仙枝直言：“正荣地产仍是坚持高质量开展，做长时间主义，咱们不设详细的方针，依照公司自己的实力、过程来走。”

黄仙枝泄漏，正荣本年的出售金额不会低于1500亿元，办理层对完结方针有决心。而这份决心源于足够的货值储藏。据履行董事兼常务副总裁李洋介绍，2021年正荣可售货值在2500-2700亿元，估计去化率能够到达60%左右。在供货方面，也会连续有新货推出，估计二季度会有一波出售顶峰，团队正在争夺将上下半年全体出售比重做到50%对50%。

履行董事兼董事会副主席刘伟亮则表明，十分支撑“土地两会集”方针。其表明，土地两会集方针现在有22个城市推出，正荣已进入了其间14个城市，虽然是会集供地，可是关于全国化布局的公司来讲，“其实土地相对来说仍是涣散在了4-12月份每个季度和每个月傍边，拍地影响并不会特别大”。一起，正荣地产在现金储藏和资金调度方面，在整个职业中仍是比较有优势的。其称，信任会集供地方针会使每个城市的土地价格回归理性、房企也能够有必定赢利空间，并“信任对正荣或许优势会更大一点”。

而关于未来布局的方向，刘伟亮表明，现在正荣首要是布局一二线城市，对环经济圈的中心二三线城市，城市的基本面比较好的，未来仍是会进一步加强布局。

“2021年土地新规方针下，咱们估计会持续坚持必定份额的合作项目。”刘伟亮称，从上一年到本年开端，集团愈加看中权益出售的规划，2020年集团的权益出售份额进步到55%，估计2021年权益出售份额能到达60%左右。