[b股退市]上海现年内首单百亿级土地成交 考验房企商办项目全生命周期开发能力

21世纪经济报导记者唐韶葵实习生王佳琦上海报导

3月28日，上海完结了2022年榜首幅百亿元级土地出让。据上海土地商场发布的公告显现，上海南滩城市建造展开有限公司、上海边和城市建造展开有限公司联合体以底价约135.04亿元人民币竞得黄浦区一幅商办地块。

从上海土地交中心官发表的地块信息来看，该地块坐落董家渡，毗连绿洲外滩中心。据中指研究院数据，该地块的起拍总价是上海有史以来起拍价第八贵的地块，一起也是董家渡大区域的最终一个“巨无霸”组团商办地块。

启信宝信息显现，上海南滩城建的大股东是上海黄浦区国资委旗下上海外滩出资开发有限公司，其经过子公司上海外滩城市更新建造有限公司持有上海南滩城建31%股权；上海边和城建则由上海市国资委旗下的上海地产有限公司与上海外滩出资开发有限公司各持股50%。

需承当多项功用性业务

材料显现，该地块面积约6.68万平方米，用处为商业用地及作业楼，开端价为135.04亿元。由上海南滩建造、上海地产联合体拿下这幅地块，与地块的准入门槛有关。出让文件内说到地块有许多功用性业务需求企业承当：地块规模内有文物维护点6处和一般前史修建。文物维护点按照相关规则程序同意予以维护更新。一般前史修建维护更新修建面积不少于9800平方米，详细维护更新方法以建造项目规划办理阶段审定的计划为准。维护/保存的修建面积计入容积率。

相关人士表明，地块情况导致做规划规划时要消耗许多本钱和时刻，让有城市建造经历的房企来运作更为保险。

此外，出让文件显现，受让人应实行地质灾害防治和地质材料汇交责任，依据《地质灾害防治法令》、《地质材料办理法令》《上海市地面沉降防治办理法令》《上海市地质材料办理办法》和《上海市地质灾害危险性评价办理规则》，承当建造项目地质灾害防治和建造工程岩土工程勘测陈述的汇交责任，并对用地规模内布设的地面沉降监测和防治设备，以及浅层地热能监测设备等进行维护。

更为重要的一点是，地块引进的作业业态要契合黄浦功用定位、工业规划导向，要点引进持牌金融机构，并需在签定土地出让合同后三个月内，与引进的持牌金融机构签定协议，协议须清晰引进持牌金融机构在本项目开工后一年内落户、落税至黄浦区，并在归纳检验后一年内入驻本次出让地块，清晰后续新设企业及各类立异业务优先落户黄浦区。

上海华夏商场剖析师卢文曦剖析指出，出让文件里有许多要上海南滩建造、上海地产联合体承当的功用性业务。金融承载功用上，上海临港新片区关于金融机构与金融业务的大力支撑，与董家渡这幅商业“巨无霸”有附近之处。为了招引更多金融机构落户，临港新片区于2020年5月出台了《全面推动我国自由贸易试验区临港新片区金融敞开与立异展开的若干办法》，给出了相关税收优惠。于董家渡这幅商办项目地块而言，假如对进驻企业给予税收优惠，关于开发商后续运营而言，是无形中添加的开支，国企才有此号召力。

这表明，从项目规划环节开端，到开发完结后的运营，都需求开发商参加其间，检测的是开发商对商办项目全生命周期的运营才能。

探究城市更新样本

董家渡最终这幅百亿地块遭到商场高度重视，源于所在板块是城市更新探究的一个样本。2002年董家渡宣告从头改造开发至今，招引了许多开发商前来出资寻求展开。惋惜的是，许多企业在进入董家渡后因连续出现资金问题而不得不挑选退出，如浙江华浙、泛海、中民投、安信信任以及融创等企业。

2002年，泛海建造集团股份有限公司旗下的光荣集团从黄浦区政府协议获取董家渡10号、12号、14号三块外滩中心区域地块。不过，其时泛海需求承当其所获地块的拆迁作业。因为拆迁进度缓慢，泛海在2015年才完结10号地块的拆迁作业，并于同年11月推出住所项目泛海世界社区。

2019年，泛海因资金问题，将泛海世界社区剩下项目，即12号及14号地块一并出售给融创，买卖对价125.53亿。

2022年2月28日，据相关媒体报导，融创我国正与我国信达洽谈出售上海和北京的两个归纳体项目。其间，上海项目就是前述2019年从泛海控股手中收买而来的董家渡12、14号地块。

历经20多年，泛海所获取的三幅地块仍没有完全完结开发，显露出董家渡板块在改造展开过程中困难的一面。

其时，除泛海外，还有两家企业也参加到董家渡聚居区旧城改造中来，分别是华润有限公司和浙江华浙集团。华润曾在2005年推出上海滩花园项目，在2009年又推出外滩九里项目。

华浙的开发也是好事多磨。2005年，因为母公司浙江国信控股重组，华浙在董家渡的开发进程遭到影响，因而引进东海地产股份有限公司和绿城我国控股有限公司入驻项目公司，其间绿城作为大股东持股51%。

而董家渡最令人瞩目的部分则是我国民生出资有限公司持有的项目。2014年11月，中民投联合上海外滩出资开发有限公司，上海佳渡置业有限公司以248.5亿元拿下董家渡13、15地块，该地块以248.5亿成为当年上海的总价地王。

2017年，中民投因流动性危机，将持有的上述地块36%、旗下上海佳渡置业持有的9%转让给安信信任。2019年2月，中民出资金链再度开裂，向绿洲集团出售了董家渡项目剩下的50%股权及相应债务，买卖对价121亿元。

随同本钱浮沉，董家渡探究城市更新的成效也逐步出现：已建成的高端楼盘、商办项目簇拥有着超越百年前史的天主堂和商船会馆，置身其间的人能感遭到现代修建的时髦与前史的余温。

此次百亿级土地的成交，再次让董家渡板块成为焦点。2021年8月25日，《上海市城市更新法令》在上海市十五届人大常委会三十四次会议上表决经过，于9月1日开端正式实施。《法令》清晰指出上海城市更新要坚持“留改拆”并重、以保存维护为主。城市更新作业要点也不再是浅层次的修建物更新迭代、由房地产主导的增量建造，更包含着全人群多元需求，统筹寓居条件改进、前史风貌维护、城市功用提高和工业转型晋级等复合性功用。《法令》提出，鼓舞金融机构依法展开多样化金融产品和服务立异，满意城市更新融资需求。一起，支撑契合条件的企业在多层次本钱商场展开融资活动，发挥金融对城市更新的促进作用。

董家渡这幅商办项目地块的打造思路与《法令》提及的多个城市更新要点作业不约而同。卢文曦指出，作为一个超百亿的长线运营项目，现在一切的商业项目都是考究全生命周期办理的，需求许多资金沉积，因而也不是一般企业有才能“吃”进的，“如此多条条框框，只要当地国资委部属企业能承当这一重担”。