[寻找投资人]二手房贷款标准：指导价、成交价、评估价谁主定价？

自本年2月深圳敞开二手房参阅价新政后，宁波、成都、上海、东莞、广州、北京、三亚等超越15个城市也连续发布二手住所买卖参阅价格发布机制。

每经记者黄婉银摄

不过，近来一则“广州有银行能够不必依照参阅价发放二手房借款”的音讯在房地产商场引起热议。是广州二手房贷放松的信号？仍是部分银行的正常操作？

《每日经济新闻》记者经过实地造访和多方采访得悉，广州部分银行现在能够不严厉依照参阅价，而是以评估价来发放二手房借款，但也有“评估价与辅导价不会违背太多”和“核定借款成数和借款金额”的条件。

参照已出台二手房参阅价9个多月的深圳能够发现，二手房参阅价这一通明揭露的商场房源价格机制已威力初显。因为房地产商场、金融商场状况不同，各地在二手住所买卖参阅价格、银行按揭借款细则上呈现出“一城一策”的特色。

广东省住所方针研讨中心首席研讨员李宇嘉剖析以为，因为价格自身便是商场供需的指挥棒，因而也没有硬性要求商场组织要依照参阅价来履行或许作为上限，银行会自身考量是否采用参阅价、考量的占比是多少。

查询：广州部分银行可按评估价放贷

近来，《每日经济新闻》记者以购房者身份咨询了广州多家国有银行、商业银行支行了解到，现在部分银行能够不严厉依照参阅价，而是以评估价来发放二手房借款，但尔后不扫除会依照参阅价来严厉履行。

不过，这部分银行放贷也有两个条件：一是评估价与辅导价不会违背太多；二是在借款批阅时，银行还会依照借款人家庭名下住所套数、征信按揭记载、收入等各方面核定借款成数和借款金额。

“现在部分银行能够依照评估价或成交价来批阅处理按揭。”广州番禺区、天河区、黄埔区、海珠区等多位中介人士向记者泄漏，但假如挂牌价与参阅价距离过大，只能依照参阅价借款。

以番禺区的秀丽香江花园小区为例，其参阅价均价为34850元/平方米。现在其在中介站上一套190平方米的4室2厅别墅户型参阅价总价是671万元，但其挂牌价为1260万元，挂牌均价到达了65000元/平方米，比参阅价高出超越30000元/平方米。

关于近来商场上“广州现已有小区的成交价低于辅导价，因而银行放贷就能够绕过辅导价”的说法，记者经过实地造访番禺、黄埔等多个均价较低的楼盘时，并未发现有低于二手房参阅价的房源，较多的是挨近参阅价的房源。

一位深圳银职业人士告知记者，深圳二手房借款一向严厉履行以参阅价为硬标准，但当成交价低于参阅价时，则以价格较低的成交价作为放贷标准，因而不存在绕过参阅价、辅导价一说。

“广州之前发布了参阅价，可是没有明文要求银行严厉履行参阅价，基本上银行仍是依照各自的要求酌情处理，所以没有强制性硬性规定有必要履行参阅价。”广州资深按揭借款业界人士郑大源在承受《每日经济新闻》记者采访时表明，因为之前也没有严厉履行，现在假如不履行的话实质性影响不大。

记者从多位中介人士处了解到，尽管没有明文规定，但此前二手房按揭借款都默许是依照参阅价来批阅。“因而此前首付的本钱会比较高，咱们其时也不太主张客户购买二手房。”

“当存量房成为监管主体后，短少一个监管的抓手和信息参阅机制，二手房参阅价就首要是给商场发表一个揭露通明的信息辅导。”李宇嘉告知记者，因为价格自身便是商场供需的指挥棒，因而也没有硬性要求商场组织要依照参阅价来履行或许作为上限，银行会自身考量是否采用参阅价、考量的占比是多少。

中指研讨院也在一份陈述中指出，长久以来，我国房地产商场归于增量商场，大都城市新房商场规模占有主导地位，政府调控方针也大多针对新房商场，二手房商场的监管系统、调控方针还不行完善，部分城市二手房商场乱象丛生。阴阳合同、业主抱团哄抬房价、中介推髙房价等现象层出不穷，阻止了二手房商场健康安稳发展。

近些年，跟着越来越多的热门城市逐渐步入存量年代，针对二手房商场的管控也益发注重。二手房商场的进一步标准，对完成整个房地产商场平稳健康发展起侧重要作用。

克而瑞广佛区域首席剖析师肖文晓在承受《每日经济新闻》记者采访时表明，理论上参阅价和商场价都是银行评估价的参阅标准，所以所谓的能够依照评估价发放借款并不稀罕，也有些银行表明会严厉履行调控方针。

业界：按参阅价放贷并非硬性要求

“广州发布二手房参阅价的时分，就没有银行揭露声称要依照辅导价来做借款评估价，这和深圳的不同很大。”李宇嘉表明，假如当商场失灵到必定程度，就需求银行去依照参阅价来作为借款的评估价来发放借款，到达去杠杆的意图，比方深圳。至于广州或其他城市不这么做，也并不是说就不能够，这是尊重商场规律的一种表现，但现在不这么做，不代表今后也不这么做。

事实上，从各地发布关于树立二手住所买卖参阅价格发布机制的告知中，也能够发现表述上的差异。

在《深圳市住所和建设局关于树立二手住所成交参阅价格发布机制的告知》方针解读中，深圳市住所和建设局就指出，发布二手住所成交参阅价格有利于加大二手住所买卖信息揭露力度，引导商场理性买卖，引导房地产生意组织合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住所借款，防控个人住所信贷风险，安稳商场预期。

“深圳其时推出二手房参阅价时，一开端银行不知道怎么做。金融监管部分就开了一个会，咱们达到共同，紧接着建行等国有银行就揭露声称会依照辅导价来做银行的借款评估价，其他银行纷繁跟进。”李宇嘉续称。

别的，三亚市住所和城乡建设局11月22日发布《关于进一步加强二手房商场买卖监管作业的告知》，要求房屋买卖部分、金融组织、生意组织等在事务处理过程中，要以发布的二手房参阅价格作为依据，超出参阅价格规模的，不得处理买卖签手续。

能够看出，在深圳、三亚的相关告知中，均特别提出参阅价要成为银行等金融组织的事务处理依据。而广州其时的方针并未清晰指出这一点，且在方针发布后也没有银行揭露表态。

广州8月31日发布《关于树立二手住所买卖参阅价格发布机制的告知》的方针解读中，其表述是：“二手住所买卖触及的相关组织，应将买卖参阅价格作为展开事务的考量依据之一，在相关事务展开过程中作为重要参阅。”

与深圳、广州挨近的东莞也于10月8日发布了《关于树立二手住所买卖参阅价格发布机制的告知》，相关表述与广州相似，即“二手住所买卖触及的相关组织，应将二手住所买卖参阅价格作为展开事务的参阅依据之一”，并未清晰提及银行或金融组织。

但在方针发布后，东莞的四大行以及多家股份制银行表明，开端参阅二手房参阅价作依据批阅房贷。一位东莞的银职业人士告知记者，现在并不是东莞一切银行都依照参阅价批阅二手房借款，有的银行会在参阅价均价的根底上浮10%左右确定批阅借款。“其实咱们也是一种张望的心态。”

商场：“笋盘”有了官方标准？

“现在买家上来就问，参阅价卖吗？”在深圳从事房地产中介职业现已5年的陈钰告知《每日经济新闻》记者，在深圳推广二手房参阅价并要求金融组织以参阅价作为放贷依据后，成交价挨近参阅价的二手房源也越来越多。

事实上，在深圳刚出台二手房参阅价时，业界还曾有质疑声，以为“会导致买家支付更多隐性本钱”。比方，当成交价高于辅导价时，多出的首付就需求买家承当。有中介还在交际渠道晒出“辅导价急售房源，顺便业主自己真迹价值380万名画”等段子。

而实际却是二手房参阅价方针的精准狙击。深圳多位中介人士表明，现在深圳龙岗、龙华等区域现已有不少房源的成交价挨近辅导价，“偶然还有低于辅导价的房源，笋盘有了官方标准”。

比方，在10月底，深圳龙华区的保利悦都花园一套约118平方米的5房房源放出，称“低于参阅价，600万元”。在中介站上，相似户型的房源参阅价的总价是627万元。一位了解该房源的中介告知记者，这套房之所以低于参阅价，一方面是坐落顶楼，另一方面是业主需求用钱急卖。

海贝找房总经理谢林锋向《每日经济新闻》记者指出，参阅价也是衡量二手房成交额的标准，首要是按辅导价能够正常按首付份额借款了，“二手房挨近辅导价成交是二手商场接下来的必然趋势，只会越来越多”。

显着，现已推广二手房参阅价9个多月的深圳成为其他城市的调查窗口。

近期，广州的东方新世界花园也挂出一套约170平方米的房源，挂牌价为1380万元。而同户型的其他房源挂牌价在1900万元，辅导价为1323万元，相同也是因为“业主急卖”。

广州第一批发布二手住所买卖参阅价的小区共有96个，辅导价与此前挂牌价的均价距离在3000元~80000元/平方米。

值得注意的是，深圳第一批发布二手住所买卖参阅价的小区到达了3595个，东莞第一批也有218个小区，但广州第一批仅96个小区。而一向以来，广州的二手房买卖量都是远高于深圳和东莞的。

《每日经济新闻》记者实地造访发现，除天河区、海珠区、越秀区部分高价楼盘外，现已有部分小区的二手房挂牌均价挨近参阅价。

黄埔区万科新路程一套77平方米的房源参阅价总价在261万元，挂牌价在338万元，总价距离在77万元。邻近中介表明：“这套房源现在因为二手房参阅价方针调整的原因，需求以参阅价作为展现房源，你能够以参阅价作为一个依据，假如有进一步意向，能够与业主那儿面谈交流一下，终究买卖都是以两边洽谈的为准的。”

番禺区广地花园一套两房户型房源，参阅价在213万元，业主挂牌价在240万元，差价仅27万元。

“二手房参阅价自身也是要调整的，在商场显着回调的时分，关于二手房参阅价的拟定、银行借款等都会有所调整的。方针的意图是要坚持商场价格的安稳和预期的安稳，不期望大起大落，这个是很重要的，所以也不完全便是说最终商场都依照参阅价。”李宇嘉告知记者。

影响：二手房商场降温

“二手住所成交参阅价”方针首要经过调趋势、控挂牌、限杠杆这三方面作用影响二手房商场量价走势，并进一步经过二手房商场和新房商场的相关联系，将影响传导至整个房地产商场，然后完成稳房价、稳预期的中心方针。

中指研讨院陈述显现，从已出台“二手房成交参阅价”方针的十余个城的商场表现来看，参阅价方针的全体作用较为显着，大都城市二手房商场快速升温的态势得到改动，成交量逐渐减缩，价格涨幅继续收窄乃至转跌。

据深圳华夏研讨中心计算，从过户数据来看，10月深圳二手住所过户套数为1605套，环比下滑9.1%；二手住所成交15万平方米，环比下滑11.2%。10月二手住所过户套数为2012年3月以来的最低值。

广州商场亦是寒意浓浓。广州华夏研讨发展部计算显现，10月份，广州二手住所商场在“方针调控+一手分流+国庆假日”等多重影响叠加下，二手商场成交量环比跌落两成多，跌至全年最低位；签均价为27568元/平方米，环比上升2.7%。

《每日经济新闻》记者发现，自推广二手房参阅价后，以资深中介李可为代表的多位广州中介在交际媒体的宣扬大都以新房为主。在面临前来咨询二手房的客户，李可他们也会侧重引荐新房房源。

“参阅价出来后，对客户心思的影响仍是比较大的，咱们都在张望，二手都不好做，只能去做新房了。”李可说。

“广州推广二手房参阅价以来，二手楼市成交量连续下挫，9月份和10月份的签量别离只要6191套和5206套，比照去年同期简直腰斩，比照6~8月也至少下降了两三千套。”

肖文晓表明，客观来看，当时二手楼市成交低迷。实际上，在该方针之前，跟着广州各项调控方针的收紧，全市二手住所成交量已从之前的过万套下降到8000余套，参阅价的发布仅仅加速了商场触底的进程。

能够发现，近几个月来，无论是广州仍是深圳，因为一手新房促销力度大以及此前按揭借款收紧的影响，本来也在张望的二手房客户被新房分流不少。一位贝壳找房中层人士告知记者，现在各地新房都在主推一二手联动，新房的佣钱也比二手房达观。

而在“有银行可按评估价放贷”音讯传出后，广州业界及部分中介人士以为，这将在必定程度上回暖二手房商场。

郑大源表明：“因为之前咱们以为银行在履行按参阅价放贷，或许以为履行后或许导致商场走向低迷，故而会张望。现在有银行可按评估价放贷，显着能够康复商场决心，或许会因而导致二手房买卖量活泼一些。”

“现在谈二手楼市回暖也有些言之过早，究竟楼市方针面全体仍然偏紧，而年末一手楼盘大力促销也不利于二手楼市靠拢人气，估计年内低位徜徉的或许性较大。”肖文晓表明。

值得注意的是，尽管广州“有银行可按评估价放贷”引来商场热议，但多方均表达的共同信息是——现在二手房按揭借款的放贷时刻较之前现已缩短。

“相关于银行能够依照评估价发放借款的评论，近期楼市真实的利好音讯其实是刚需的房贷需求正在逐渐得到满意。”肖文晓表明，依据现在把握的状况，首套房贷放款速度都在加速，排队时刻从本来的至少五六个月缩短到现在的最快两三个月。

《每日经济新闻》记者也经过造访了解到，除中信银行等单个年内现已没有放贷额度的银行外，广州多家银行的放贷时刻现已有显着的缩短。

“在11月之前，广州二手房按揭借款放贷至少需求5个月至半年左右。但从11月开端，放贷时刻现已缩短至3~5个月。”广州资深中介李可告知记者。

据贝壳研讨院数据，10月份“北上广深”四个一线城市的首套房的房贷利率别离为5.20%、5.00%、5.85%、5.10%。广州10月份的首套房贷利率较上月下降15个基点，深圳则下降10个基点。

现在，深圳各大银行房贷也现已正常承受事务请求、处理，在此之前深圳二手房按揭借款大多也需求等候半年左右。深圳某国有银行人士表明，现在按揭借款放贷周期大约在1~3个月。

记者手记：理性看待楼市“利好音讯”

从本年下半年开端，大大都城市的房地产商场降温非常显着。无论是二手房或新房商场，即使呈现让价、降价走量，预期的成交作用也不如从前。

“二手房成交参阅价”等一系列卓有成效的方针施行以来，各地楼市都现已逐渐理性回归，购房者的张望心态也益发稠密。面临商场偶然传出的所谓“利好音讯”“楼市底价”等言论及打折促销房源，购房者应该坚持理性与慎重。

“健全房地产调控长效机制，促进房地产业安稳健康发展”是方针的中心意图。在楼市理性回归、二手房商场进一步标准过程中，真实的首套首贷刚需购房者不会再被“误伤”。所谓的“利好音讯”也是首要针对这些刚需购房者，这也正是对“房住不炒”“居者有其屋”的执行。

能够必定的是，无论是近期部分城市二手房按揭有所松动，仍是部分银行能够依照评估价来发放二手房借款，都不是所谓楼市“回暖”信号的表现。“房住不炒”与“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调不会改动，楼市现已离别“黄金年代”。