[广发证券]深度

（北京，记者李洁）讯，潘石屹出让SOHO我国（00410.HK）控股权一事，总算尘埃落定。

6月16日，SOHO我国发布公告称，黑石集团宣告全面收买要约，出资SOHO我国以获得SOHO我国的控股权。买卖完成后，SOHO我国现有控股股东将保存9%的股权，公司将持续在香港证券买卖所上市。

公告显现，黑石集团方案以每股股份5港元进行要约收买，假定要约获全数接收，要约的最高现金价值约为236.58亿港元。

依据要约价，SOHO我国董事长潘石屹以及履行董事张欣在本次买卖完成后，将成功套现约142.8亿港元。

“此非必须约完成后，黑石方案坚持公司的现有主营事务和办理团队。黑石和现有控股股东将结合优势资源和专业知识，支撑和加强公司的事务开展。”SOHO我国方面表明。

买卖对价较一年前显着缩水

作为职业最早的明星企业家之一，潘石屹被纠正逐渐淡出我国房地产舞台。

从2019年方案出售中心财物，到2020年与黑石集团就SOHO我国私有化进行商洽，再到本次与黑石集团进行的要约收买，显现出潘石屹出售SOHO我国的决计之坚决。

出让股权前，潘石屹和张欣配偶一起持有SOHO我国63.93%股份，为榜首大股东。而在本非必须约收买后，潘石屹以及张欣将失掉SOHO我国的控股权。

依据公告，SOHO我国已发行股份约为51.99亿股，黑石集团将从控股股东要约收买28.56亿股股份，占发行股本约54.93%。转让完成后，黑石集团将成为SOHO我国的控股股东。

而潘石屹以及张欣合共将保存4.68亿股股份，占公司已发行股本约9.00%，成为第二大股东。

据悉，本次收买每股要约价为5港元，较SOHO我国此次停牌前在联交所报收市价每股股份3.80港元溢价约31.6%，但较2020年12月31日股东应占之每股股份财物Q值8.37港元折让约40.3%。

SOHO我国方面表明，要约完成后，作为公司第二大股东，潘石屹以及张欣许诺将持续调集资源为公司开展供给协助。

“究竟SOHO我国是潘石屹一手创建且斗争多年的公司，所以保存一些股权无可厚非，至少短期内潘石屹对SOHO我国仍是有必定影响力的。”一位研究机构高层告知记者。

值得重视的是，本非必须约收买完成后，SOHO我国董事会成员也将改动。董事会现在由五名董事组成，别离是履行董事潘石屹和张欣，独立非履行董事孙强、熊明华和黄晶生。

要约截止后，潘石屹和张欣将从董事会退任，黑石集团将拟向董事会提名新的履行董事。

“黑石集团把我国商场看作一个比较重要的商场，关于布局更多倾向于项目收益导向以及项目未来趋势导向，其出资的眼光会更微观一些。”一位世界咨询公司的出资副总裁告知记者。

事实上，这并不是SOHO我国榜初次与黑石进行要约商洽，上一非必须追溯到2020年3月，彼时SOHO我国公告称，公司在与海外金融出资者洽谈，以评论进行战略协作的或许性，其或许导致也或许不会导致就该公司的悉数已发行股份作出全面要约。

据报道，黑石其时提出以每股6港元的价格将SOHO我国私有化，买卖价值约40亿美元。

但五个月后的8月13日，SOHO我国再次公告称，公司与出资者就2020年3月11日公告中提及的潜在买卖所进行的评论已停止，迄今并未致使就潜在买卖的条款到达一起。

关于该公司私有化商洽没有成功的原因，我国企业本钱联盟副理事长柏文喜告知记者，在疫情影响及商办商场行情较差等布景之下，SOHO我国2020年的股价差不多跌掉一半，导致买卖两边难以就估值问题到达一起。

相较于初次商洽时每股6港元的买卖对价，本次黑石收买SOHO我国要约价缩水至每股5港元，要约最高现金价值削减约47亿港元。

财报显现，2020年全年，SOHO我国完成运营收入约21.92亿元，同比增加约19%；完成税前赢利约16亿元，同比下降17%；完成毛利13.9亿元，同比下降7.96%。

潘石屹30年绵长地产路

1991年潘石屹与冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪一起创建海南万通，进入房地产职业，其已在房地产职业运营近30年。

1995年潘石屹退出“万通六正人”，与妻子张欣一起创建SOHO我国，两人一起开发和收买坐落上海和北京黄金地段的商业房地产项目。2007年SOHO我国在香港联交所主板成功上市，发明了其时亚洲最大的商业地产企业IPO。

上市后成绩上涨最快的那几年，“煤老板”是潘石屹的重要客户，2010年，SOHO我国出售额到达最高峰238亿元。

但煤老板的购买力无法挡住SOHO我国成绩下滑，跟着楼市调控以及地价上涨，2012年该公司出售额降至94.68亿元。2012年8月，潘石屹宣告SOHO我国离别散售，转为持有北京、上海等大城市里优质地段的租借物业。

从2012年宣告由出售型物业转为持有型物业后，SOHO我国并不靓丽的财务报表，让其转型之路备受质疑。

而潘石屹曾多次在公共场所表明对SOHO我国低股价的不满，并以为股价远远没有反映公司价值。他曾表明，香港散户并不了解自己的公司，当时股价与公司赢利增加比较偏低。

据了解，SOHO我国的股价除了在上市首一个月受商场认可外，其走势长时间低迷。SOHO我国上市时的发行价为8.3港元/股，最高市值曾到达约600亿港元。

出于改动财务状况以及股价等原因，从2014年开端SOHO我国再次出售物业，当年以52.3亿元的价格出售上海SOHO海伦广场及静安广场、以30.5亿元出售腾空SOHO一半项目；2015年9月将外滩地王股权转让给复星集团，作价84.93亿元；2016年7月，出售SOHO世纪广场项目，成交总额为32.97亿元；2017年，SOHO我国别离以35.73亿元和50.08亿元整售坐落上海的虹口SOHO和腾空SOHO；2019年，以7.61亿元出售坐落北京9个项目的2583个停车位。

据不完全统计，2012年至今，SOHO我国已出售多笔财物，总金额算计约300亿元，处置财物发生的现金流入超越200亿元。

到2020年12月31日，SOHO我国首要出资物业项目仅剩9个，别离是前门大街项目、光华路SOHO2、望京SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO、银河SOHO以及丽泽SOHO。

联昌银河证券在研究报告指出，SOHO我国自2014年以来的几轮财物出售中，特别股息是在2015年-2017财年派发，每股股利在0.536-0.922元之间，在没有实质性财物处置或付出特别股息的情况下，较2012年-2014年平均0.25元的每股股利高出114%-269%。

据统计，SOHO我国2014年至今给股东派息合计约133.3亿元。据潘石屹介绍，2015年-2017年三年给股东分了62%的派息回报率。

“转让SOHO我国控股权，不等于潘石屹与张欣将完全离别房地产业，而是取决于商场时机，并且他们已经在境外出资了物业。”上述研究机构高层对记者表明。

揭露信息显现，从2011年开端，潘氏配偶经过宗族信托出资了很多海外财物，包含7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局远程巴士站办公大楼，6亿美元收买曼哈顿公园大路广场的49%股权，以及7亿美元联合巴西财团收买美国通用汽车大厦40%的股权等。