[国投瑞银基金公司]各地楼市纷纷松绑 港股房地产板块5月开门红

五一节后港股的中资地产企业迎来了普涨行情。截止5月3日收盘，新城开展大涨7.46%领涨，远洋集团涨6.67%，美的置业涨5.84%，我国海外开展涨4.09%，华润置地、万科企业、龙湖集团等涨逾3%。

//政府出台房地产利好方针//

4月29日，中共中央政治局召开会议，此次会议对房地产商场调控进行定调。

会议着重，要有用管控要点危险，守住不发生系统性危险底线。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，支撑各地从当地实践动身完善房地产方针，支撑刚性和改进性住宅需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产商场平稳健康开展。

中金公司研报指出，会议有关房地产的表述内容清晰、口吻活跃，职业方针优化调整可期。除“房住不炒”、“促进房地产商场平稳健康开展”等一般表述外，有三点内容值得重视：首要，将此前的“支撑合理住宅需求”详细陈说为“支撑刚性和改进性住宅需求”，清晰了改进性需求亦归于合理住宅需求而应予支撑，这关于执行相关方针从而提振出售有重要意义。其次，清晰“支撑各地从当地实践动身完善房地产方针”，这有助于鼓舞地方政府在因城施策框架下愈加坚决地出台有利于安稳楼地市运转的一揽子方针。第三，非常详细地提出了“优化商品房预售资金监管”的要求，这关于缓解房企因预售资金从严乃至过度监管而导致的短期现金流压力，特别是打破信用危险与资金监管相互之间的循环加强，将起到至关重要的效果。

贝壳研究院首席商场分析师许小乐以为，本次会议标志着自上而下房地产方针方针的一致，向房地产职业开释了更清晰更活跃的方针信号。关于整个房地产职业而言，购房需求将逐渐开释，商场去化节奏加快，房企流动性危险出清，顾客对购买新房忧虑缓解，商场预期会得到改进，供需两头有望构成一个正反馈循环。跟着出售端的好转，将进步房企出资开工的决心，拿地活跃性也将康复。房地产商场平稳健康开展也将有助于安稳宏观经济大盘，助力全年经济社会开展预期方针的完成。

//各地楼市松绑呈井喷之势//

据证券报导，近来，梅州、连云港均发布或执行了六方面稳地产新政，其间，均降低了购房首付比例，梅州是将二套房公积金首付比例降至2成，连云港是将商贷首套房首付比例降至2成。

此外，无锡还将二手房增值税免征年限由5年改为2年。湖南岳阳出台多项办法稳楼市：契税优惠、购房补助，土地出让金分期。

业内人士以为，近一周，房地产方针呈现井喷之势，力度和规模达到了第一个顶峰，方针首要环绕需求端放松，一起供应端也有活跃开展。中央政治局最新定调后，估计接下来，还有更多区域会愈加活跃地跟进实质性放松，特别在限贷方面，以实在进步购房者特别改进性购房集体的付出才能。别的，地方政府应该会活跃跟进支撑企业合理融资需求和优化预售资金监管方面的方针。

据华夏地产研究院统计数据显现，年内已有超80城发布了相关方针。仅4月份以来，就有30余个城市因城施策，调整房地产方针。业内人士以为，估计二季度楼市调控方针将继续坚持较为宽松的主基调，在下调房贷利率以及进步公积金贷款额度等方面继续发力，以完成保证刚需和改进需求的意图。

//房地产商场景气量有望逐渐进入修正通道//

中金公司研报指出，估计商场景气量有望逐渐进入修正通道。考虑到方针潜在活跃改变，商场景气量有望在二季度中后段敞开复苏，并于三、四季度继续上升。这轮商场大幅调整往后，随同职业重回正常营商环境，房企的长时间竞赛力终究仍将归于事务赛道取向、财政质量、精细化运营才能等层面的比拼。此前依托加杠杆途径完成增加而运营端相对粗豪的房企，即便未在此轮出清，也将面对中期维度的继续缩表和长时间维度的比例竞赛力缺乏等问题。因而，此轮短期博弈方针逻辑往后，中长时间继续看好开发赛道的“好学生”和深耕不动产赛道的“多面手”。

招商证券研报指出，防疫一起仍着重稳增加，判别货币方针仍具有改进空间，保持房地产仍将起到超量奉献的判别。职业装备逻辑现已从博弈方针为主转为“买卖方针更稳健改进下的竞赛格式改进”，后续若职业右侧呈现，并购也将放量来加持个股α，这或是一个继续性更长的逻辑接力。主张继续重视“招保万金中华龙”等。

浙商证券研报指出，房地产板块Beta行情有望加快敞开。当时房价仍处在下行通道，不用忧虑短期内方针会收紧导致板块Beta行情完毕，本年受疫情影响需求修正难度较大，中性预期Q3末或Q4需求呈现显着拐点，在需求呈现拐点前，地产波段行情弯曲向上趋势不变。主张重视高信用房企在融资、债款结构、运营管理等方面的优势凸显，后续开展确定性较强。优质企业Q2回调即为时机。继续看好A-保利开展、招商蛇口、万科A、金地集团；H–我国海外开展、华润置地、龙湖集团。

国金证券研报指出，系列宽松方针落地后，估计维度更多、规模更广、力度更大的宽松方针将继续出台，基本面好的一二线、长三角城市出售或首先企稳回暖。首推要点布局优质一二线、长三角城市且产品服务力强的房企，其出售成绩有望快速康复增加，如绿城我国、建发世界、滨江集团；稳健挑选杠杆率较低、现金流充分的头部国企央企，引荐保利开展、招商蛇口。