凯石基金(质押式回购)

陈春艳：不动产财物证券化的新机会——“雄安形式”下的实践与考虑

6月24日，国内规划最大、专业化程度最高的财物证券化职业品牌活动“新形势下，以ABS重构金融与实体经济的新链接——国金ABS云携手财物证券化专业组织百城万企行（保定·雄安站）”成功举行，我国证券出资基金业协会副秘书长陈春艳到会活动并宣布宗旨讲演，本文为其说话实录。

我国证券出资基金业协会副秘书长陈春艳

咱们上午好，很快乐参加此次会议。今日我首要结合财物支撑专项方案的存案状况、国外REITs的展开经历和咱们一起共享“雄安形式”下不动产财物证券化的新机会，从推动住所租借公募REITs试点的视点为雄安新区的建造展开供给一些考虑。

切入正题之前，我先简略跟咱们介绍一下财物证券化事务的基本概念。财物证券化是指将缺少即期流动性，但具有可预期的、安稳的未来现金收入的财物进行组合和信誉增级，并依托该财物的未来现金流在金融商场上发行能够流转的有价证券的结构性融资活动。财物证券化事务具有实在出售、税收中性、信誉增级、破产阻隔四个中心特征。不动产财物支撑证券即以不动产类财物为根底财物发行的财物支撑证券。接下来，我首要从以下几个方面跟咱们一起讨论：

一、首要，咱们来整理下国外不动产出资信任基金（REITs）的基本状况。

榜首，REITs的基本概念和规划。REITs是指在买卖所揭露买卖，通过证券化的方法将具有安稳收益的不动产财物或权益（除住所、商业地产外还包含根底设施、经营性物业、PPP项目等）转化为流动性强的出资基金比例的标准化金融产品。跟着事务的展开，不动产财物的规划也在不断拓宽，美国国税局规则从非传统型不动产（包含移动通讯铁塔、天然气管和输电络等其他高度专业性不动产）所获得的租借收入，也能够认定为REITs的收入。

第二，与其他金融产品的差异。REITs有必要将不低于75%的财物出资于不动产财物且以长时刻持有为主，一起需求将当期收益的90%以上进行分配，信披、风控等监管要求也愈加严厉。

第三，REITs的分类。依照出资标的可分为权益型、典当型、混合型；依照是否上市可分为揭露上市、公募非上市及私募REITs；1992年今后，美国REITs的所有权结构发生了根本变化，合伙企业比例（OP）和UPREITs结构成为美国REITs商场最为遍及的结构。依据各国的实践经历，REITs形式分为以美国、日本、法国、英国、德国为代表的公司型REITs和以香港、澳大利亚、新加坡、加拿大为代表的契约型REITs；其间美国上市REITs市值较大，约占全球上市REITs总市值的66%。依据REITs准则的立法途径分为以美国为代表的环绕税收法令条款所树立的REITs准则和以日本、德国等国家为代表的通过树立专项法规来对REITs事务进行标准的REITs准则。

第四，对美国REITs展开经历的总结。一是税收准则的完善。从1986年《税收变革法案（1986年）》的推出到现在美国一向在完善相关的税收法令体系。二是杰出的成绩报答。20世纪80年代联邦储蓄与借款保险公司和美国财物重组保管公司将崩盘的储贷社持有的商业地产以极低的价格兜售，获得了丰盛赢利，REITs在这一时期获得快速展开；2001年标准普尔初次将一家权益型REITs归入标普500指数；现在，REITs在美国成为除股票、债券之外的第三大出资种类。三是在流动性和抵挡通货膨胀方面有较好的优势。前面咱们说到REITs会将当期收益的90%以上进行分配，别的REITs收入来历是租金收入，通货膨胀的一起，租金也会水涨船高。四是通明的法人办理结构。REITs的法人办理结构十分完善，由于要定时付出盈利，REITs的办理团队很难长时刻躲藏管帐违规行为，而不被分析师集体或承销商发现，从而将诈骗危险降至最低。五是老练的不动产办理人和长时刻出资者的引进。商场参加主体的老练以及长时刻资金的引进关于REITs的持续展开，安稳分红起到了很重要的效果。

下面，咱们再来看一下国内不动产财物证券化事务的展开状况。

与国外不同的是，国内REITs产品的实践首要是在财物证券化法令结构下树立发行的类REITs产品，归于私募范畴。我国类REITs商场通过近四年的商场探究，出资人和财物方对产品认知逐渐老练，但类REITs事务仅在较小范畴展开，且国内类REITs事务的展开有一个很重要的特色，便是原始权益人对标的财物并没有激烈的出售志愿，这就导致在产品结构设计进程中大都会设置回购条款，致使权益型REITs的推广受阻。现在在国内推广公募REITs仍存在如法令、税收和财物处置及收买等多方面的问题，协会一向在尽力推动监管部门一起寻觅完成国内REITs公募发行的最佳途径。

从协会存案状况来看，现在国内不动产职业发行财物支撑专项方案的首要根底财物有商业物业典当借款（CMBS）、企业应收账款（供应链保理）、类REITs、购房尾款、物业费债务、信任借款以及租金合同债务等几大类。其间以信任借款债务或一般企业委贷债务作为根底财物发行财物支撑证券的CMBS产品30只，总规划到达870.23亿元，均匀发行规划29.01亿元；以不动产物业的所有权作为根底财物发行财物支撑证券的类REITs产品32只，总规划到达652.28亿元，均匀发行规划20.38亿元[数据为到2018年6月14日存案承认的财物支撑专项方案]。

二、接下来我想谈谈住所租借，这一板块将是当时以及未来不动产ABS展开的要点范畴。

2015年以来，国务院以及住建部、发改委等各部委连续发布一系列有关住所租借及证券化的相关方针。十九大以来，“房住不炒”的理念更是不断家喻户晓，住所租借将成为房地产职业转型展开的一个干流思路。但长久以来，融资途径不畅一向是住所租借企业面临的最首要窘境之一。现在国内长租公寓运营企业首要分为四类，以万科泊寓、招商壹栈等为代表的开发商类；以华住城家、如家等为代表的酒店类；以链家自若、我爱我家相寓等为代表的中介类；以魔方公寓、优家公寓等为代表的创业类。除开发商类公寓企业能够依托母公司的资信获得资源和低成本资金优势外，其他几类公寓运营企业均面临传统融资途径的压力。

长租公寓具有租金收入安稳、运营形式明晰、商场展开空间宽广等特色，合适作为财物证券化、不动产出资信任基金（REITs）根底标的。在以美国为代表的老练本钱商场，公寓与住所租借在悉数REITs根底财物类型中排名靠前（仅次于商业零售、作业工业）；但在国内租借住所的租金较低，能否掩盖产品发行的收益要求是一个需求面临的现实问题。截止现在，在协会存案的租借住所财物证券化产品算计有7只，规划为68.14亿元，尽管现在发行的产品总量不多，但作为方针鼓舞的方向预期未来会有一个迸发期。

三、最终我想就“雄安形式”下不动产ABS新的展开机会谈谈我的观念。协会一向致力于推动运用财物证券化等金融东西支撑雄安新区建造，并在协会主办或参加承办的多个活动中进行呼吁，一起活跃向监管部门建言献计。

正如前面我说到的，雄安新区作为新展开理念的试点，REITs等新式的金融东西将有或许率先在雄安新区落地。我以为雄安新区或可先行试点公募REITs，首要根据雄安新区的三点优势，一是雄安将实施租售并重的住所方针，以招引外来创业、就业者，借力最近证监会、住建部联合印发的《关于推动住所租借财物证券化相关作业的告诉》的方针支撑，雄安新区租借住所板块或将成为试行公募REITs的优质财物；二是巨额的根底设施建造资金需求多元的融资方法，PPP形式的使用将成为雄安新区项目运作的干流方法，能够在雄安新区探究PPP和REITs联动式投融资变革，以REITs作为PPP项目老练后的接受资金，为PPP项目原始本钱金退出供给便当，助力新区展开；三是税收中性是REITs的中心特征之一。但实践中，REITs从财物获取、运营办理、财物转让、退出到REITs比例的买卖、换回，触及杂乱的税收要求，大部分税收产生于根底财物和基金比例的运作进程，按捺了出资生机，带来很大的功率丢失；雄安新区或可试点撤销流转税，树立以企业和个人所得税为主的直接税归纳税制变革，在REITs层面完成税收穿透。

时刻联系，我就先简略的介绍这些状况。总归，协会愿与咱们一道一起推动不动产财物证券化事务的标准展开。

谢谢咱们！

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咱们以为，REITs是金融服务实体经济，构建多层次本钱商场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防备化解金融危险的有用方法；是贯彻落实十九大“房住不炒”思维的重要抓手，是促进金融与房地产良性循环的重要东西。REITs在租借住所商场、PPP、根底设施、养老地产和城市更新等范畴具有宽广的展开空间。租借住所和公共根底设施（PPP）范畴是我国公募REITs落地最有期望的突破口和落脚点。

咱们一直深信我国REITs拂晓的拂晓就在眼前。REITs职业研讨将自始自终地为咱们共享更威望、更全面、更具可读性的优质内容，更有担当地、更真诚地、更用心肠向社会传达我国REITs的理念、常识和展开动态，全力为推动我国REITs工作前进奉献咱们的力气。

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