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REITs产品发行成为近期资本商场重头戏，也是基金历史上较为稀有的采取了询价环节。5月26日连续发表的询价成果公告，揭开了此次发行受组织追捧程度。

据记者发现，现在第一批9只产品对外公告完结下出资者询价，承认终究认购价格，对外正式发布基金出售公告，将于5月31日正式对大众出资者出售。

9只产品终究定价出炉

算计征集规划到达314.03亿

相关公告显现，张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首钢绿能、创始水务、广州广河、蛇口产园9只公募REITs终究认购价格别离为2.99元、8.72元、3.88元、3.89元、2.3元、13.38元、3.7元、13.02元、2.31元。

依据公告，公募REITs认购价格不高于除去不契合报价后下出资者报价的中位数和加权均匀数的孰低值。

9只产品的认购价格坐落各自询价区间的30%至70%分位数之间，其间，普洛斯、浙江杭徽的认购价格别离坐落询价区间的33.93%、36.26%，是现在发布认购价格的公募REITs中，坐落询价区间分位数较低的两只产品，盐港REIT、东吴苏园、广州广河、蛇口产园4只公募REITs的认购价格坐落询价区间分位数高于60%。

依据终究确认的认购价格及出售份数，9只公募REITs算计征集金额为314.03亿元，其间，由安全基金担任办理人的广州广河REITs估计征集金额到达91.14亿元，是现在已发布征集金额的公募REITs中最多的一只，普洛斯REITs估计征集金额也到达58.35亿元。

悉数产品超量认购

均匀有用认购倍数超7倍

这一次发行最令商场重视的是组织认购火爆。从现在询价成果来看，私募基金，商业银行、稳妥、券商的资管组织均有参加，现已发表的9只产品均完成超份额认购。数据显现，张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、创始水务、安全广河、首钢绿能这8只公募REITs终究下有用报价认购倍数别离为8.85倍、4.86倍、3.61倍、5.85倍、8.47倍、8.35倍、4.56倍、11.13倍，而现在最火爆的要数蛇口产园，全体认购倍数为15.31倍(除去无效报价后的一切下出资者认购倍数)。

事实上，此次公募REITs下认购发表了2个认购倍数，以张江REIT为例，此次出售除去无效报价后剩下报价拟认购总量为157,450万份，全体拟认购倍数为初始下出售份额数量的10.07倍。而除去掉一些贱价未入围的出资者之后，张江REIT下出售提交了有用报价的出资者数量为31家，办理的配售目标个数为55个，有用拟认购份额数量总和为138,430万份，为初始下出售份额的8.85倍。

据一位相关职业人士表明，此次REITs发行，从最开端产品发行前路演以及在近期出售进程来看，银行理财子公司、私募基金、稳妥资管等组织参加热心十分高，自动前来咨询的状况十分多。“出资者关于产品的认可度仍是比较高的，终究认购价格和数量都超出预期，比预期中火爆。”

私募、券商资管、公募专户、稳妥积极参加

这9只产品的出售公告揭开此次出资者的报价状况，商场各方的参加力度均不小，私募、券商资管、稳妥资管等都涌入其间。

现在来看，参加REITs的配售目标类型首要有六类：组织自营出资账户、稳妥资金证券出资账户、基金公司或许资管子公司的专户产品、调集信任方案、私募基金、证券公司调集财物办理方案。也有少量的QFII出资账户参加，如鼎晖出资咨询新加坡有限公司-南晖基金，就参加了博时招商蛇口产业园项目。还有少量有证券公司调集财物办理方案或许证券公司单一财物办理方案参加。

从参加数量来看，根本第一批产品都有40次以上的报价，多的则超越100屡次。这次参加最多的是博时招商蛇口的项目，有116次申报价格，能够看出此次REITs遭到商场重视程度。

此次比较遭到重视的是私募参加力度较大。从出售公告发表来看，私募的积极性十分高，上海石峰财物办理有限公司旗下多只产品都参加此次多只REITs的发行询价，以参加富国创始水务为例，就提出屡次报价。此外，该公司还参加了安全广州交投广河高速公路、博时招商蛇口产业园、红土立异盐田港仓储物流、浙商证券沪杭甬杭徽高速等产品。私募中还有上海保银出资、杭州隧玖资管等多家组织也有参加询价。

此外，券商资管的爱好也很稠密，如东兴证券、银河证券等等都有参加。基金公司专户产品也有较大力度参加。事实上，此前基金君就发现有有资管组织现已存案了基础设施调集财物办理方案，等候公募REITs发行的“发令枪”响第一时刻参加。而这个产品的首要资金便是来自于银行理财子公司，显现出这类组织的热心。

“一些组织客户期望参加出资公募REITs，但不知道买哪只适宜，因而挑选出资调集资管方案参加，经过专业出资组织做公募REITs的大类财物装备，防止单个项目独自尽调、独自上会的繁琐。”一位基金公司人士称。

还有基金公司人士表明，公募REITs上市IPO阶段需求询价，询价前需求研讨公募REITs的估值，只要在有用报价规模之内才干中标。一套询价体系的价格要两三百万，部分银行理财子公司缺少人手，也不想再独自购买询价体系，因而会经过委外的方法参加公募REITs出资。

博时基金表明，从询价状况来看，第一批公募REITS出资人的结构是比较多元化的，包含券商自营，稳妥组织，公募基金，银行理财子，私募基金等等。其间也有合格境外组织出资者参加到蛇口产园的下报价。

创金合信也表明，后疫情年代，国内全体经济维持着复苏向好的大趋势，REITs作为与大环境高度契合的一种全新的金融立异产品，自然会遭到资本商场的高度重视和追捧，因而此次下认购反常火爆也根本契合预期。

“此次咱们公司参加下认购，首要是依据我司部分客户的专户资管方案的出资需求。因而，在挑选认购标的时，肯定是要充沛环绕客户需求来确认。为此，咱们针对9只产品的特色做了比较充沛的剖析，并依据客户的资金体量、出资偏好，做出出资决议。”创金合信基金表明。

此外，创金合信表明，REITs产品首要有几方面特性：(1)危险和收益介于股债之间；(2)产权类和经营权类产品，展示出了不同的收益曲线特色；(3)能够经过二级商场上市生意。这些特色很好地弥补了过往我国金融产品的一些短板，因而关于组织出资者来说特别具有吸引力。在曩昔的交流调研中，咱们了解到许多理财子公司、险资、券商、私募基金等都表达出对REITs产品激烈的爱好，这与当时的认购状况也是根本相符的。

业内人士表明，此次参加较多的显着是私募组织、券商资管等，或许有些稳妥组织参加需求走流程较长，未来或许这类组织也会布局力度较大。

5月31日敞开大众出资者认购

出售时刻仅两三天

依据出售时刻组织，在顺利完结下出资者认购之后，第一批公募REITs将在5月31日发动大众出资者认购，从基金出售公告上看，张江REIT、盐港REIT、首钢绿能、广州广河、蛇口产园5只公募REITs面向大众出资者的征集时刻只要5月31日-6月1日短短两天时刻，浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、创始水务4只公募REITs面向大众出资者则有3天征集时刻，为5月31日至6月2日。

不过经过大份额战略配售及下出资者认购之后，第一批公募REITs面向大众出资者征集的份额均不多，例如浙江杭徽REITs的大众初始出售份额为19277376份，仅占扣除初始战略配售数量后出售份额的15.00%。其他公募REITs面向大众出资者出售的份额也大都占扣除初始战略配售数量后出售份额20%左右。

依据认购价格核算，9只公募REITs面向大众出资者的初始出售金额算计大概在20亿元左右，拟征集金额最多的广州广河REITs面向大众出资者的出售金额也不到5个亿。

若是揭露出售火爆，不扫除第一批公募REITs呈现末日份额配售的景象，而若是大众出售部分认购缺乏，能够回拨给下出资者。

大众出资者能够经过场外直销及代销组织认购，也能够经过券商走场内认购方法，而从出资门槛上看，上交所的场内认购大都是1000元为最低认购门槛，深交所的场内认购是1000份为最低认购门槛，而每只公募REITs场外的最低认购门槛不太相同，有最低100元的，也有最低1000元的，出资者在参加认购时要看清楚相关规定。

最终值得一提的是，公募REITs建立之后不再敞开申购及换回，只能经过二级商场生意，到时需求留意基金的折溢价危险。