资产证券化会计处理(坚瑞消防)

4月6日，《济南市商品房预售资金监管方法》（以下简称新方法）开端实施。济南市区范围内商品房预售资金监管实施“专户专存、专款专用、全程监管、节点操控”，购买预售商品房的购房者凭开发商出具的《商品房预售资金监管收存通知单》将预售资金、定金、首付款等存入监管账户，未签定预售资金监管协议的企业，行政批阅部分不得核发《商品房预售答应证》。

定金首付房贷等预售资金全监管

不经房企手，购房者凭据直接存

新方法要求，预售商品房时，购房人付出的悉数房价款，如定金、首付款、购房借款以及其他方法的购房款，应当悉数存入监管账户，房地产开发企业不得将预售资金存入监管账户之外的其他账户。

预售人（房企）与预购人（购房者）缔结商品房买卖合同签后，依据合同相关约好，预购人要凭预售人出具的《商品房预售资金监管收存通知单》将预售资金存入监管账户，此外定金、首付、房贷等都要签定相应合同，并由预售人出具相应通知单后，存入监管账户。监管银行收到预购人交存和借款银行转入的房价款后，向预售人出具《商品房预售资金监管收款凭据》，并将信息传至济南市住所和城乡建造局。

“依照此前规则，预售资金依照份额经过开发企业存入的方法进行监管，新方法出台后，预售资金将不再经企业手，由购房者专户专存，每一笔都要存入监管账户。”记者从济南市住所和城乡建造局了解到，新方法调整了监管方法，将原《监管方法》的预售资金要点额度监管，修订为“全额缴存，要点监管”。一切购房款，包含定金、首付款、购房借款以及其他方法的购房款，按要求悉数存入监管帐户，并对要点额度内的资金进行监管。并清晰了监管部分和监管详细形式，由济南市住所城乡建造局担任全市预售资金监管作业。各区住建部分依照属地处理准则联动监管，平阴县、商河县参照履行。

此外，假如免除购房合同，预购人的定金、首付款等预售款现已存入监管账户的，预售人在预售资金监管体系中提交免除合同退款请求，主管部分体系挂号后，出具《商品房预售资金监管免除通知单》，监管银行依照《通知单》处理退款手续。

济南市行政区域内商品房预售资金的收存、开销、运用及其监督处理都适用本次新规，并需求遵从"专户专存、专款专用、要点监管、节点操控"的准则。平阴县、商河县可参照本方法履行，也可依据本方法拟定相应的实施细则，本方法自2021年4月6日起实施，有效期至2023年4月5日。

不签监管协议企业不发预售证

购房合同、出售场所须公示监管银行和账户

新方法要求，预售人在请求商品房预售答应前，从济南市预售资金监管体系监管银行中挑选监管银行，开设预售资金监管账户（以下简称监管账户），主管部分、监管银行、房地产开发企业三方签定《济南市商品房预售资金监管协议》（以下简称监管协议）。监管协议演示文本由主管部分拟定。未签定监管协议的，行政批阅部分不得核发《商品房预售答应证》。

《商品房预售资金监管收款凭据》内容包含但不限于：商品房预售合同编号、监管银行、监管账户、预购人资金结算个人账户、预售资金总额、本次交存数额、累计交存数额、交存时刻等。

一起，预售人应当将商品房预售资金监管相关规则奉告预购人，将监管银行、监管账户等信息在商品房出售场所明显方位公示，并在商品房预售合同中予以清晰，这也是新方法比较曩昔愈加清楚的要求。

新方法中还要求，到竣工交给没有售出的住所，由建造单位交存首期修理资金。建造单位应当交纳的修理资金可从监管账户中一次性划转规则数额的修理资金到指定专用账户。

开发商不得自行运用监管额度内预售资金

违规记入信誉档案、暂停签

依据新方法，预售资金进入监管账户后，超出监管额度部分，企业可自行提取运用，但应优先用于预售项目建造，也就是说监管额度内的预售资金，房企不行自行提取运用，预售人请求运用资金监管额度以内的资金，也应当依照工程建造进展操控节点提出用款请求。

新方法中，各方法律职责愈加清晰，违法违规者将依法进行处置。

预售人未按规则将商品房预售资金悉数存入监管账户的;变相躲避商品房预售资金监管的;未按规则运用商品房预售资金的;供给虚伪材料的;其它违背本方法或许商品房预售资金监管协议的行为，济南市住所和城乡建造局将责令其期限整改，记入企业及从业人员信誉档案，情节严重的可暂停其预售合同签事务，并依法予以行政处置。

施工、监理单位供给虚伪材料或使用其他手法帮忙房地产开发企业骗得调整预售资金监管留存份额的，依法追究相关职责。

监管银行未按规则将预售资金存入监管账户的；未经主管部分赞同，私行付出商品房预售资金的；私行截留、移用或许延迟付出商品房预售资金的；其他违背本方法或许商品房预售资金监管协议的行为的，主管部分将依照商品房预售资金监管金融服务协议暂停或许停止其监管银行资历，并由其承当相应职责，一起通报金融处理部分。

济南市住所和城乡建造局和监管银行作业人员在预售资金监管作业中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处置;构成犯罪的，依法追究刑事职责。

谨防项目烂尾

新监管规范每平提高了1500元

记者了解到，该方法的拟定是为进一步加强房子买卖监管，保证房子买卖安全，保护买卖当事人合法权益，促进房地产商场平稳健康发展，一起原处理方法已到期。新方法的出台首要是为了避免项目烂尾，保证购房者合法权益，依据省内规范拟定，规范只高不低，对房企的要求更为严厉。“因为此前方法到期，依据省里最新要求，咱们拟定了新规，购房者的权益能够得到进一步保证，但一起对房企的检测更严厉了，特别是资金链方面，可能会有些压力。”济南市住所和城乡建造局相关作业人员解说。

新方法中，商品房预售资金监管的操控节点增多了，由曩昔依照工程建造进展的3个操控节点变为4个操控节点，别离为建成层数到达地上规划总层数一半、主体结构检验、单体竣工检验存案、竣工归纳检验存案。操控节点以整层顶板建成为准。关于高层、超高层或许大体量修建，能够添加1-2个操控节点。

一起，比较原规则，修改后的规则留存份额有所提高。原方法的要求是，依照完结工程主体结构、表里装修、竣工检验存案三个节点，别离核减到要点监管额度的50%、30%、10%。其间，总楼层12层（含12层）以上修建，工程主体结构完结二分之一时，核减到要点监管额度的70%。

而新方法中，监管资金留存份额为，建成层数到达地上规划总层数二分之一时，监管资金留存份额为70%；获得《主体结构工程质量检验报告》时，监管资金留存份额为35%，获得《房子修建工程竣工检验存案单》时，监管资金留存份额为18%；获得《房地产开发项目竣工归纳检验（或分期竣工归纳检验）存案证明》时，监管停止。

此外，比较原版方法，新方法提高了商品房预售资金监管规范。原方法中的1800元/平方米提升为3300元/平米。新监管规范依据济南市建造项目的建安造价、区内配套等费用规范确认。济南市住所和城乡建造局进行的方针解读显现，该规范经定额部分测算为3300元/平米，其间根底正负零以上均匀造价为3000元/平米，区内配套300元/平米。相较原监管规范，新规范每平米监管资金提高了1500元，添加了防备项目烂尾危险保证。

绿色修建、健康修建有奖赏

预售资金监管留存份额可降10个百分点

新规则比较之前愈加严厉，相应的优惠方针也有所调整，此前原方法中，济南市房地产企业信誉评定为AAA级企业依照要点监管额度50%核算,AA级企业依照要点监管额度70%核算。新版规则中，济南市房地产企业信誉评定为AAA级企业，各拨付节点预售资金监管留存份额下降5个百分点，AA级企业，各拨付节点预售资金监管留存份额下降3个百分点。

记者从济南市住所和城乡建造局了解到，优惠力度有所调整，不是给房企下降了优惠力度，是咱们依据省里最新规则来的，房地产主管部分可依据预售人信誉状况、资质等级等状况，恰当下降商品房预售监管资金留存份额，但最多不得超越5个百分点。”

值得注意的是，此次新规添加了对绿色健康修建的优惠办法，鼓舞企业发展高星级绿色修建等。

新方法中说到，契合高星级绿色修建、高星级健康修建、被动式超低能耗修建、装配式修建设计规范要求的建造项目，各拨付节点预售资金监管留存份额可下降10个百分点。房企具有或一起具有上述条件的，拨付节点建成层数到达地上规划总层数二分之一时，监管资金留存份额不低于60%；获得《主体结构工程质量检验报告》时，监管资金留存份额不低于25%，获得《房子修建工程竣工检验存案单》时，监管资金留存份额不低于10%。