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1991年头，日本大分县的一位白叟用1300万日元买下了一块伊豆别墅用地；2017年3月，费尽周折之后，白叟总算卖掉了这块地，价格10万日元，是最初买入价的1/130。扣除向不动产中介公司付出的约21万日元手续费和广告费，这笔买卖最终的结果是：-11万日元。

不可思议！并且，这并不是个例。在《朝日新闻》2017年6月~2018年7月连载的“负动产年代”系列报导中，相似案例层出不穷。《负动产年代》一书，便是以这些报导为根底撰写而成。

长满藤蔓的公寓和单独住在扔掉高楼里的人

被扔掉的房子和土地、忙于追讨欠费的业主委员会、担负沉重债款的长租公寓产权人、过重的固定财物税和遗产税……这些都是日本房地产业触目惊心的现状。

泡沫经济欠下的债遍及全日本。休假别墅、休假地或村庄的土地、与房子配套的休假区会员身份，其间大部分都是找不到买家的负财物。为了这些用不上又无法变现的财物，业主每年要交纳高额物业费、修理基金和固定财物税，只能付钱请中介公司帮他们早点脱手。中介公司要求业主预付必定（一般3~5年）的物业费和一切权搬运挂号所需费用等，这些费用一般超越房子最终的价格，明显，业主甘心以“负价格”来脱节这些财物。然后，中介公司以拖欠物业费、“每套10万日元”（休假公寓的遍及价格）的方法尽早卖出一些房子，因而省下来的预缴费用，就成了中介的赢利。

埼玉记者站记者松浦新在本书前语中提示顾客，要警觉房子出售公司的话术。买房除了还借款，还有必要承当物业费、修理基金、固定财物税等费用，许多人并没有考虑这些开销。在20世纪90年代泡沫经济决裂之前，日本人很难清楚意识到买房买成房奴的危险，他们以为，还贷总有还清的一天。但是，保护和处理的费用迄今一向沉甸甸地压在他们身上。

公寓有许多楼层和许多房间，也便是说，有许多业主。这儿隐藏着别的一种危险。依照日本方针的有关规则，负动产想要重建，有必要契合以下两个条件：一、地处车站邻近等交通便当的方位；二、能够添加楼层，能出售增建的房子用作重建资金。不契合条件的公寓很难重建，而撤除公寓需求昂扬的费用，腾出来的土地又不必定能卖掉。别的，重建分售公寓需求4/5以上的业主赞同，而要撤除建筑物出售土地的话，依照《民法》规则，原则上有必要获得一切业主的赞同。实践中，许多公寓会遇到业主定见无法一致的难题。

“公寓圈套”处处可见。《负动产年代》一书以详尽的数据和详细的情形描绘，呈现了“长满藤蔓的公寓”“单独住在扔掉高楼里的人”等糟糕的日子环境，以及公寓业主委员会焦头烂额的窘境。日本疆土交通局的数据闪现，城市公寓的空置率逐年呈上升趋势。

沉重的固定财物税和遗产税，也让晚辈们甘愿抛弃承继。如此一来，没有处理过户手续的老房子越来越多，逝者的子女或孙辈都是一起承继人，这些房子不管出售或作其他用处，都有必要获得一切人的赞同；但是亲属四散各地，有些可能在海外，可想而知，后续处理有多难。同理，那些购入的搁置土地，也面对相似的问题。为了“不想给孩子留下担负”，白叟们只能在世时尽可能处理掉这些负动产，一切权持久没有改动的房子和土地，就荒弃在那里。

各种负动产问题里，长租公寓引起人们更多的重视。日本自2015年1月1日起增收遗产税，最高税率达55%，根底免征额度也比之前削减40%，使更多的人需求申报遗产税。与此同时，没有还清的借款能够从承继财产中扣除，免缴遗产税。不动产公司趁机提出“借款盖房能减税”的标语，许多土地一切人未加沉思，就此背上巨额借款债款，长租公寓供应过剩，加剧了空置率的升高。与需求脱节的农用土地建房热则助长了“荒野欺诈”，诱使缺乏经验的投资者花巨款购买毫无出路的山林土地。

冗杂的问题与有限的解决之道

构成日本进入“负动产年代”的原因杂乱多样。

日本的土地准则，是以土地和房产永久不会失掉财物价值的“土地神话”为条件拟定的。早在1886年（明治19年），日本就出台了不动产挂号的相关法令，要求一切权人自动提交、自愿挂号，不管曩昔仍是现在，遗产承继和挂号都不是强制的。它没有预料到一切权长时刻不改动所构成的承继联系的杂乱程度。本书最初说到的那栋高楼，最终一次权力改动距今已120年。无法确认一切权或无法获得悉数一切权人赞同的房子和地产，很难重建或开发。

书中还说到，从第二次世界大战完毕后的经济高速增加时刻，到田中角荣辅弼提出的“列岛改造热潮”和之后的泡沫经济，日本的土地价格简直从未下降，只需一向持有就能不断增值。而在泡沫经济破碎后，这个神话随之破坏，价值便是银行堆积的许多不良债务，大片旷费的土地，处处可见的空置高楼，以及夸姣愿景被打破的心碎的人们。

严峻滞平缓不稳当的政府方针，明显无法习惯现状，有必要变革。《朝日新闻》采访组希望能改动税费担负远远大于运用价值的实践，拟定合理的税收准则，减轻过户费用，调整固定财物评价额度。他们还指出，乡镇规划要力所能及，从本地实践动身，盲目开发要不得。

不过查询过程中的某些环节，也闪现出板滞的准则下，实践操作有时闪现的灵活性。比方，公寓住户共筹购买不赞同向的住户一切权以构成一致；有专家建议，公寓出售时就建立撤除基金以防备善后问题；一些区域的当地政府开端测验在一切权人长时刻无法查找的状况下，对空置房子的处置与闲暇土地的从头规划，依据居民需求，供给住房补贴，引荐公共住所等等。

城乡距离、老龄化和“作为环境问题”的时刻

在直观的现象和问题背面，隐藏着更深层的原因，即书中有所提及但没有深化论述的两大担忧：城乡距离，以及老龄化和少子化。

明治时期创建的地租准则在1950年被连续为固定财物税，成了当地政府的根底税收。这项安稳的财路为各当地政府构筑了重要的财务根底。但是现在，在少子化和东京单极会集的趋势下，这项准则已远远跟不上土地价格的剧烈变化。在老龄化问题不断深化的当地，具有现金收入的人越来越少，固定财物成为沉重担负，这个巨大的暗影是加剧“负财物化”问题的重要因素。专门研究长租公寓的专家提示，长租公寓可能会成为一颗定时炸弹。到2025年，一切团块代代（指在日本第一次婴儿潮时期出世的人，大多生于1947~1949年间）都将超越75岁，到时会呈现许多待承继的遗产，可能会带来许多空置房子。

凯恩斯经济学经典的“有用需求原理”标明，决议一个国家经济活动水平的是总需求。很明显，假如人口数量不能坚持稳步增加，假如人口结构趋向老龄化，必定会影响整个国民经济的开展。假如人口继续向大城市靠拢，村庄“空心化”的状况就会更加严峻。我国第七次人口普查数据刚刚发布，我国65岁及以上人口（老龄人口）为19064万人，占13.50%，人口老龄化程度进一步加深。城乡距离和老龄化，也是我国面对的急迫问题。

微观经济学家吉川洋在《人口与日本经济》一书里指出：“‘人口问题’是21世纪日本面对的最大问题。”2007年，日本老龄人口超越21%，成为世界上首个“超老龄社会”。2015年的“国势查询”闪现，日本的老龄化率现已进一步升至26.7%。老龄化和少子化催生出各式各样的社会问题，“负动产”便是其间之一。劳作力数量削减，还意味着社会保障担负沉重、财务破产危机、地域社会结构剧变等一系列问题。

出世率为何难以上升？除了晚婚和不婚之外，吉川洋谈到了20世纪90年代泡沫经济溃散之后闪现的年轻人工作环境恶化的问题。京都大学公共方针研究学者广景良典在《后资本主义年代》一书里，相同批评了日本的劳作环境。据广景描绘，许多公司在面试时，担任招聘的人都会问询女人计划什么时候生孩子，让女人备感压抑。广景还着重“时刻方针”具有底子含义，要添加公共假期，促进“按捺过剩”和减缩劳作时刻，中止毫无好处的过度加班等连锁竞赛，构成社会性的全民一致。

与之相应，生物学家本川达雄在《生物学文明论》里，提出了“将时刻作为环境问题考虑”的观念。本川以为商业的实质便是“运用许多动力来缩短时刻”，也便是说，完成“资源→时刻”的转化。现代人的时刻消逝速度比远古年代的人类要快几十倍，人们用这种方法无限地加快了日子的速度，但是现代人的身体无法跟上这飞快的时刻，构成了“社会时刻与身体时刻的严峻违背”。所以，就算经济增加，人们却常常感觉不到美好，仅仅觉得“更忙了”，忙得没有时刻、没有心境、没有精力生养孩子。21世纪因而成为走向老龄化的世纪。

正如《负动产年代》一书所说：“带来问题的不是土地，是相关准则和人们的观念催生了‘负动产’。”这是21世纪一切人的一起课题。（东方IC图）

《负动产年代》

[日]《朝日新闻》采访组

我国纺织出版社·后浪2021年4月版