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曾以黑马之势敏捷兴起的中梁控股集团有限公司(下称中梁控股，2772.HK)，近来发表2020年度成绩陈述。

数据显现，2020年该公司完结合约出售建筑面积约1350.59万平方米，较2019年的1485.1万平方米削减9.06%。

除合约出售建筑面积有所下滑之外，该公司还将2021年出售方针由此前对外声称的3000亿元大幅下调至1800亿元。若依照这一最新方针数据，则其合约出售金额同比增速将在2020年10.69%的基础上继续下滑至6.64%，即该公司出售增速将进入个位数区间。

一起财报显现，2020年该公司在二线、三线、四线城市合约出售金额占合约总出售金额的份额别离约为46%、44%、10%。以此来看，二线城市及三线城市贡献了该公司合约出售金额的绝大部分。

需求留意的是，《出资》研究员查阅相关材料留意到，该公司曾于本年二月宣告建立中梁京津冀开展集团总部工作区，着手于翻开京津冀都市圈事务。而距此不过一年多时刻曾经，该公司曾裁撤京津冀开展集团总部。

针对其为何将出售方针由3000亿元大幅下调至1800亿元，以及区域开展战略规划怎么设定等问题，《出资》研究员电邮交流提纲至该公司相关部分，到发稿没有收到相关回复。

合约出售金额增速放缓

发家于浙江温州的中梁控股，2016年起开端加快全国化布局，并用三年时刻就完结1015亿元合约出售额，成功跻身千亿房企阵营。2019年7月，该公司登陆港交所，其快速开展让人侧目。

但是，这样的开展速度却难以继续。数据显现，其合约出售金额同比增速在上市后的第二个年度就大幅趋缓。

据中梁控股发表的到2020年12月31日止年度成绩公告显现，2020年，该公司完结合约出售金额1688亿元，同比增加10.69%。尽管仍处增加态势，但同比增速已然处于较低的水平。

《出资》研究员查阅相关数据留意到，从合约出售金额复合增加率方针来看，该公司现已由2016年的190亿元大幅上涨至2020年的1688亿元，年复合增加率高达72.65%。但是2017年至2020年，其各年度合约出售金额同比增速别离为241.58%、56.39%、50.25%及10.69%。

能够看到，中梁控股近几年合约出售金额同比增速不只处于接连下滑通道，且与2017年同比增速比较，其2020年合约出售额增速现已下降超200个百分点。这也从旁边面反映出其规划扩张的速度有所趋缓、增加动力缺乏。

此外，需求留意的是，该公司此前曾提出“2021年完结3000亿的出售方针”，若这一方针不变，则在2020年1688亿元的合约出售金额的基础上，其2021年合约出售金额同比增速要到达77.73%。

不过现在，中梁控股已将2021年合约出售方针由3000亿元下调至1800亿元，下降40%。若以1800亿元出售方针计，其2021年合约出售规划同比增速或将降至6.64%。

中梁控股2017年至2020年合约出售金额及同比增速

数据来历：依据公司揭露材料收拾

活动负债总额上涨14%

或与高周转形式有必定联系，近些年，中梁控股负债水平也处在相对较高的方位。

公告显现，2020年，中梁控股活动负债总额为2096.36亿元，同比上涨13.92%，在其活动负债总额中，合约负债为1209.09亿元，占比57.68%，且较2019年的1158.73亿元的合约负债增加4.35%。

《出资》研究员留意到，依照新收入原则，预收账款首要核算收到的预收租金，预收房款等其他预收金钱在合约负债内核算。如此高的合约负债规划尽管在必定程度上确保了该公司未来收入确实定性，但考虑到结转周期等的组织，若该公司高周转的形式受到影响，则会对其运营成绩发生晦气结果。

反观债款总额，公告显现，到2020年12月底，中梁控股债款总额为540.92亿元，同比上涨34.62%，净负债比率为65.8%，同比微增0.2个百分点。其间，在该公司债款总额中，有典当的债款为377.76亿元，占比高达69.84%。

《出资》留意到，该公司曾于2月4日发布自愿公告，并发布了有关财务数据：到2020年12月31日，集团净负债率低于100%；非受限现金短债比大于1；除掉预收金钱后的资产负债率约80%。

依照此前央行和住建部联合出台约束开发商融资的“三条红线”，除除掉预收金钱后的资产负债率仍高于国家要求的70%外，该公司其他两项数据现已满意相关要求。

对此，该公司曾在2020年线上成绩发布会表明，现在中梁控股“三条红线”现已降至“黄档”，未来估计两年到三年时刻，除掉预售款后的资产负债率将按要求降到70%。

此外，《出资》研究员整理相关数据发现，该公司2020年合计发行5笔债务，合计8亿美元，均匀利率约为9.075%。且据该公司公告显现，进入2021年后，该公司合计发行2笔优先收据，合计4.5亿美元，均匀利率约为8.5%。未来，考虑到房地产融资方针的收紧等现况，这或将在必定程度上影响其融资途径。

毛利率同比下滑

一起，在合约出售金额增加趋势下，该公司毛利率却出现出下滑态势。

据数据显现，2020年其毛利率为21.01%，同比下降2.29个百分点，而将时刻往前追溯能够发现，2017年至2019年，该公司毛利率处于接连上升的通道，由20.39%增加至23.27%，而这一上涨趋势却在2020年戛但是止，且2020年毛利率仅比2017年略高缺乏1个百分点。

此外，相较于同行业可比公司来看，数据显现，2017年至2020年，该公司各年毛利率均低于市值相邻的20家可比上市公司的中位值及均匀值，这从必定程度上折射出该公司运营功率有待进一步提高。

关于2020年毛利率下滑，中梁控股在成绩公告中指出，首要因为年内交给的物业项目的土地收买本钱相对有关均匀价格较高所造成的。

一起，该公司管理层在成绩在线发布会中进一步表明，2020年公司承认收入的项目基本上是反映2017年至2018年，特别是2018年买地的项目；2017至2019三年间，土地市场处在较热的形状之下，尤其是2018年今后一些二三线城市、包含滨海某些城市都出现了政府限价的问题，使得中梁控股在2020年的毛利率出现跌落体现。