「国债基金」话企丨争议漩涡中的招商蛇口

招商蛇口成了业界第一个吃螃蟹的房企。

1月12日，招商蛇口30亿元并购收据完结注册，首期发行25.8亿元。

2021年12月以来，相关部分发声鼓舞、支撑房地产项目并购借款事务，支撑优质的房地产企业吞并收买要点房地产企业的项目。

方针出台后，多家房地产企业方案在交易商协会注册发行并购收据，而招商蛇口是本年首家注册并购收据成功的企业，因而备受商场重视。

但就在并购收据注册成功不久，招商蛇口便由于资金用处成为了争议的论题中心。

资金用处引争议

依据招商蛇口2022年度第一期中期收据（并购）征集阐明书，此笔债券分为三年期、五年期两个种类，初始发行规划均为12.9亿元，双向回拨。

关于征集资金的用处，招商蛇口清晰拟将15亿元用于支撑产业界协同性较强的企业缓解流动性压力，包含但不限于置换前期投入资金及后续财物出资与收买等，现在已清晰并购用处的有12.9亿元。

招商蛇口并未指出并购标的，但清晰是一项以住所为主的城市更新项目。结合征集阐明书发表信息与招商蛇口2021年8月的购地简报，条件相符的项目为上海虹口区17邻居旧改项目。

揭露材料显现，该项目最早归属于上海国资委旗下的上海地产。2021年8月，招商蛇口、融信联合体以42.23亿元竞得上海地产直接子公司上海弘安里企业发展有限公司80%股权及40.6亿元债款，借此参加其间。不久后，融信退出、绿城进入。

这意味着，招商蛇口并未将资金投向出险民企，而是投向了国企。一位业界专家剖析称，从这个旧改项目来看，项目质量适当不错，自身不存在做不下去的状况，前期或许都现已谈好了，仅仅项目体量很大，后期招引其他企业参加是将项目转化。

仅仅，这与方针所鼓舞的方向并不相同。2021年12月20日，央行、银保监会出台《关于做好要点房地产企业危险处置项目并购金融服务的告知》，鼓舞银行保险有序展开并购借款事务，要点支撑优质的房地产企业吞并收买出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

上述业界专家称，真实含义上的收买，一般是指民企或者是社会性房企项目或许推动比较有困难，然后被接手。所以，这还不能确定敞开真实含义上收买商场的大门。换言之，招商蛇口尽管拿下了第一笔并购收据，但工作收并购商场并未因而跨出具有实质性含义的一步，间隔工作出清还需求时刻。

仅仅，招商蛇口的争议远不止于此。依据征集阐明书，招商蛇口将别的15亿元用于归还公司的银行借款，分别为姑苏、青岛、佛山、中山、重庆等地的9个项目归还借款。在1月14日发布的最新数据中，这一数额提高到17.1亿元，项目数量提高到14个。

以收买之名征集而来的资金，却将超一半资金用于偿债进一步加深了商场质疑。那么，招商蛇口究竟能不能将并购征集而来的资金用于偿债？招商蛇口又究竟为何没有专款专用？

超百亿债款年内到期

从各项规定而言，多位专家指出，招商蛇口此举没有“硬伤”。

从资本商场视点来看，工作出资人朱酒告知财经，征集资金的用处不是看收据称号，而是看企业发行收据的约好，金钱用处提早明示便是合法合规的。

上述业界专家弥补称，一般来说，征集资金在企业的口袋里，是企业决议用处。招商蛇口以并购之名征集而来的资金用于偿债的做法是没有明令禁止的。不过，名为并购收据实践用于借新还旧，也旁边面阐明企业的资金有压力。

实践上，2022年是招商蛇口的偿债高峰期。据揭露数据显现，到1月18日，招商蛇口存续美元债1只，金额2.3亿美元；人民币债券存续数量30只，算计388.29亿元。其间，10只人民币债券将于一年内到期，总额为125.1亿元，占比近1/3。

这一数额高居工作前列。据贝壳研究院数据显现，于2022年，251家房企需求归还到期债款，其间到期债款超越100亿元的房企仅有22家。

面临债款压力，招商蛇口企图经过发行不同类型债券募资。依据揭露信息，2021年11月，公司供应链产品“招商创融-起航4期供应链财物支撑专项方案”发行，规划3.76亿元；购房尾款产品“招商证券-江南华府1期购房尾款财物支撑专项方案”发行，发行规划15.91亿元。此外，于11月在交易所商场获批40亿元购房尾款ABS和20亿元供应链ABS。

关于招商蛇口发行并购收据，是否仅仅企业搭乘并购融资的便当，获取资金的一种方法的疑问，财经向招商蛇口方面核实，到发稿未获回复。不过，上述业界专家称，“企业是不是这样的意图还不好说，但至少经过这个途径，招商蛇口获得了资金，这也是现实。”

仅仅，这种方法未必可以持久。在上述业界专家看来，让企业发行并购收据是让企业去协助工作出清、保护工作安稳，成果企业去借新还旧，这不契合方针初衷。“估计今后管理睬严厉的。比方，后期有或许会清晰并购收据不能用于借新偿旧。”

实践上，12月30日，在人民银行举行小微企业金融服务和绿色金融新闻发布会上，人民银行金融商场司司长邹澜便清晰表明，为并购营建杰出的融资环境，意图是助力化解危险、促进工作出清。

急进“后遗症”

偿债压力倍增背面，与招商蛇口此前急进的高溢价拿地不无关系。

自2020年以来，招商蛇口在土地商场一路高歌猛进，连续拿下多幅“楼面单价地王”。“后期压力不小”，朱酒直言。

据揭露材料显现，2020年7月，招商蛇口以8.1万元/平方米的楼面价拿下上海虹口地块；2021年2月，其又以92647.6元/平方米楼面价竞得虹口区嘉兴路大街HK341-06号地块；2022年1月，其以13076元/平方米楼面价拿下昆明巫家坝地块，是巫家坝片区“单价地王”。

以北京为例，据拿地宝数据研究院显现，2021年，招商蛇口并未登榜拿地总金额与总面积TOP20榜单，却以49474元/平方米的楼面价排名第三；在天津，招商蛇口以30303元/平方米的楼面价独领风骚，大幅抢先第二名中海的17664元/平方米。

上述业界专家解说，招商蛇口之所以如此大手笔扩张，是由于当下的商场气势对其有利，信贷相对简单。“短期或许有点难消化，可是熬过去，或许又回到招保万金年代了。”

仅仅，招商蛇口何时可以重回旧日荣光仍是未知数，但出资者最为关怀的盈余水平却已不断下挫。自2021年下半年以来，房地产商场掉头直下，高价地王项目反成了“烫手山芋”，盈余空间被极大紧缩。据wind数据显现，2018年至2021年三季度，其毛利率分别为39.49%、34.65%、28.69%、21.93%。

去化压力也随之而来。据克而瑞数据显现，跟着2021年8月开端的成交转淡，去化周期开端逐月跳增，至11月末已达16.96个月。以一线城市为例，去化周期由上一年年底的9.51个月上涨至12.23个月。其间，北京、广州去化周期均在1年以上。

“总有企业不拿地王，心不死。”上述专家说道，“主张企业不要贪大求全，贪多嚼不烂。现在一个搞不好，简单翻车。”

实践上，招商蛇口走的路，“地王”专业户远洋集团、葛洲坝地产从前走过，后来也“翻了车”。2016年，远洋集团董事局主席李明在成绩会上说，“远洋在历史上现现已历过拿地王是什么味道了，拿地王都不是老练开发商做的工作”。2021年8月，葛洲坝在A股退市，被控股股东我国能建吸收兼并。

远洋集团、葛洲坝或现已证明，逆势扩张所承当的危险极大。即便招商蛇口是央企，也概莫能外。

文/王亚静（责编：典雅）