「601933永辉超市」土地市场大变局：全国涉宅用地3个月流拍600宗

（土地商场大变局：全国涉宅用地3个月流拍600宗，22城会集供地规矩竞相晋级）

榜首批次会集供地后，土地商场又生改动。

我国指数研究院数据显现，6月以来，各线城市涉宅用地流拍612宗，抢手城市亦有土地流拍状况呈现。一起，多个城市间断或撤回第二批次地块挂牌，或许再挂牌土地出让规矩调整，显现稳地价、稳房价、稳预期的调控决计。

这背面反映出，榜首批次会集供地并未到达预期效果，反而在多城掀起房企抢地风潮。国盛证券剖析师杨倩雯指出，榜首批次土地会集出让中竞自我克制与竞配建的规矩变相举高土地价格，房企赢利被严峻紧缩，叠加出售下滑、融资趋紧、出资受限，越来越多的房企会挑选张望。

广东省住所方针研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报导记者指出，曩昔扩张较快、资金链较为严重的房企拿地节奏现已放缓，现在的出资环境更有利于国企、资金链不太严重的稳健型民企和长时间深耕本地的稳健型民企。叠加银行房贷会集度要求和严厉操控资金流入房地产的调控基调，李宇嘉以为后续房地产融资或将坚持严重趋势，“我觉得开发商还要过一段苦日子”。

跟着房地产融资端、出资端和出售端的调控不断深化，房地产商场面对进一步调整或许。结合全体经济形势看，合硕组织首席剖析师郭毅以为，后续全国房地产商场分解或愈加显着。

三四线城市土地商场遇冷显着

土地流拍状况是反映土地商场热度的重要目标。

阅历榜首批次会集供地最密布的5月之后，21世纪经济报导记者查阅我国指数研究院数据发现，6月至今（8月27日16:44），全国一二三四线城市涉宅用地流拍612宗，其间一二线城市流拍99宗，三四线城市流拍513宗，7、8月各线城市算计流拍317宗。

“7、8月原本便是传统出售冷季，这个时间段拿地不能在年内开盘构成当年有用货值，对房企来说很为难。”某高周转房企出资司理周其告知21世纪经济报导记者，其地点房企从拿地到开盘一般需求6-7个月。

此外，地块质量欠安以及地块出让条件严厉、政府出让价格预期过高档要素亦会导致土地流拍。

我国指数研究院数据显现，6-8月三四线城市流拍的513宗涉宅用地流拍楼面均价为1504元/平方米，远低于同期成交楼面均价2598元/平方米；一二线城市相似，99宗流拍土地流拍楼面均价为2630元/平方米，远低于同期成交楼面均价6052元/平方米。尽管样本量过大简单忽视个性化要素，但全体数据差异背面，亦不难看出地块质量对成交的影响：方位偏僻、交通条件欠佳、配套相对弱势地块即使贱价“上架”，成交难度也较大。

另一方面，政府在土地出让时设置较为严厉的出让条件和较高的底价预期也是带来土地流拍的重要原因。

例如，8月丽水莲都采桑社区地块流拍，该地块间隔丽水主城区45分钟车程，方位较偏，归于第二批未来社区试点创立项目，出让规矩设置配建回迁安顿房、幼儿园等。

某品牌房企长三角出资司理陈喆告知21世纪经济报导记者，该地块区位条件一般的一起项目计划要求高，需求签定运营协议，并触及项目运营履约保证金。全体来看，项目操盘商场危险大，流拍在情理之中。

再如，5月初次出让遭受流拍的金华体育中心东项目，地块区位优势佳，选用“限房价、竞地价”方法出让，配建零售商业、人才用房、独身公寓式住所等。该地块起拍价近1.12万元/平方米，终究开发商有用报价的楼面价近1.17万元/平方米，因未能到达政府预期底价要求而流拍。

7月13日，该地块调整出让条件，削减配建人才用房等后从头挂牌，终究成功出让，成交价格与榜初次出让终究有用报价相似。

不仅如此，热门一二线城市也呈现流拍状况。我国指数研究院数据显现，8月至今，一二线城市共有12宗涉宅用地流拍，其间成都3宗、温州和南昌2宗，西安、长沙、青岛、宁波、南宁各1宗。

中指院土地情报监测发现，8月26日温州龙湾区出让4宗宅地，其间3宗成交，1宗流拍，成为本年温州首宗流拍地块。受温州限房价、以去化状况调整项目批次价格等新政影响，开发商对大体量、高价地块认可度低，土拍偏冷。成交地块均匀溢价率仅0.9%，而龙湾区前次供地成交的均匀溢价率达30%。

无独有偶，21世纪经济报导记者从两位担任江苏房地产出资人士处得悉，江苏近期土地商场降温显着，土地成交溢价率亦显着下降。

郭毅向21世纪经济报导记者指出，全体来看，流拍土地仍以三四线城市为主。因为房企融资收紧和“三道红线”，未来房企在出资方面会相对慎重。“这就使得一二线城市尤其是一线城市全体土地商场热度仍是相对较高，但经济欠发达的三四线城市商场将进一步转冷。”

第二批次会集供地规矩生变

22城会集供地试点城市多为热门一二线城市，与涣散式的土地流拍现象比较，22城土地会集出让改改动能反映商场走向。榜首批次会集供地后，22城第二批次土地供给全体推迟，到现在，仅厦门、无锡和长春完结二批次供地，这以后许多城市暂时间断或撤回二批次土地挂牌，修正出让规矩。

厦门率先于6月完结第二批次会集供地，土地商场仍然炽热。21世纪经济报导记者发现，厦门第二轮会集供地成交11宗地，无流拍地块，均匀溢价率23.62%。长春则因为城市商场热度欠佳，大部分地块底价成交，18宗地块流拍。

8月无锡调整供地规矩，调低溢价率上限，地价触顶即摇号，控地价效果显着。贝壳研究院高档剖析师潘浩供给的数据显现，无锡第二批次供地的均匀溢价率4.1%、均匀楼面价1.2万元/平方米，而榜首批次供地对应数据分别为12.39%和1.5万元/平方米。

21世纪经济报导记者计算发现，北京、上海、广州、郑州、宁波、长沙、沈阳、济南等没有进行第二批次会集供地的城市暂时发布间断挂牌或延期出让公告。杨倩雯表明，多地调整第二批次土拍或与榜首批次会集供地的炽热商场体现相关，这与政府“稳地价、稳房价、稳预期”的初衷不符。

不仅如此，天津、福州、姑苏、青岛、杭州、济南、沈阳、成都、南京等地在延期发布出让公告基础上对第二批次会集供地竞拍规矩进行修正。

此前，多家媒体报导称8月10日天然资源部举行闭门会议，调整第二批次中心城市土地出让方针，包含树立有用的购地检查准则；房企在竞拍和开发建造过程中，其股东不得违规供给融资便当；单宗宅地溢价率不得超越15%；地价触顶不得以竞配建等方法添加实践地价，可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优质量方法承认竞得人。

现在，该文件准确性尚不能承认，但上述城市土拍规矩调整与方针改动内容根本相符。

例如，在竞买人资金审阅方面，青岛、姑苏、杭州、福州等地均规矩，参加竞买的企业股东不得违规对其供给告贷、转贷、担保和其他相关融资便当等，购地资金不得直接或直接运用金融组织各类融资资金，购地资金不得运用房地产工业链上下游相关企业假贷或预付款等。成都还清晰了赏罚机制，关于违规房企，不予交还竞地保证金，并添加一年内不得参加土地招拍挂约束等。

在溢价率方面，多地将土地溢价率上限下调至15%。福州、杭州、天津等地规矩地价触顶后摇号决议竞得人，沈阳、青岛则提出地价达上限后转竞高质量住所，合肥则以竞安装率和高质量住所替代榜首批次的竞配建规矩。

此外，多个城市还针对榜首批次会集供地中呈现的“马甲”拿地状况提出禁令。南京、姑苏、福州、合肥等多个城市规矩，同一申请人不得与其所属集团参加同一宗住所地块的竞买，也不得与申请人或其所属集团的控股企业参加同一宗住所地块的竞买。在此基础上，杭州规矩，除竞质量地块外，同一集团成员企业最多只能参加5宗地块竞买。

杨倩雯以为，在这一新规下，头部房企难以凭仗资金优势取得更多拿地时机，职业会集度或将放缓进步。

现在，尚有部分城市未发布第二批次会集供地细则，但中指研究院剖析表明，约束溢价率、加强购地资金检查、竞质量计划、禁“马甲”等将成为土拍重要调整方向，各地二批次土拍估计将遵从不进步房企实践拿地本钱的准则，操控溢价水平并针对住所质量提出具体要求，保证房企必定的赢利空间。

方针收紧或加重商场调整

多位受访房企出资人士表明，部分榜首批次竞得地块收益状况不抱负、40%的投销比约束等连续下降开发商的拿地热心，这或成为近期土地流拍和多城市第二批次会集供地规矩调整背面的深层原因。

克而瑞地产研究中心计算发现，榜首批次会集供地时，22城中绝大部分城市均采纳“限地价+竞配建（自我克制）”方法出让，且仅北京、合肥和广州三城设置竞配建清晰上限。以榜首批次热门城市杭州为例，成交的56宗地块中41宗清晰设置自我克制要求，如拱墅祥符单元宅地、临安城东滨湖新区单元地块的自我克制份额都超越30%以上。

比照22城榜首批次会集供地的名义地价和折算配建后的实践可售地价，克尔瑞地产研究中心发现，深圳、成都、合肥、北京、杭州、无锡和厦门等7个城市实践可售地价较名义地价高10%以上，其间深圳以39%的距离位居首位。

大部分城市榜首批次地块成交名义地价已高于2020年均匀成交地价，实践地价更高，与“稳地价、稳房价、稳预期”的方针初衷不符，也进一步紧缩了房企的项目赢利。

“南京上一年条件不太好的地块还不会摇号，本年榜首批次会集供地时，许多本身条件一般的地块也要摇号。”南京某品牌房企高档出资司理谭丰告知21世纪经济报导记者。谭丰表明，就其了解到的状况而言，南京许多地块仅1%-2%的赢利空间，“地价触顶的地块我们根本不赚钱”，部分项目还存在去化危险。尽管如此，南京商场仍竞赛剧烈，51宗地块中36宗因地价触顶进入摇号环节。

以往房企活泼在热门一二线城市拿地，除了项目赢利，还有坚持城市商场规划、添加货值进步出售成绩、坚持团队正常工作等的考虑。“上一年能够把这些低赢利乃至没赢利的地块当作跑规划的金融产品，但本年许多房企现金流受限，这种流量项目就变成了鸡肋。”谭丰感叹。

“适当一部分房企前融和开发贷都被约束，再加上许多城市房贷额度严重，项目出售回款周期较长，许多房企资金严重，拿地很慎重。”谭丰表明。其猜测，在这样的布景下，第二批次会集供地的商场热度很或许下降。

就现在而言，在融资端，上一年“三道红线”方针出台后，本年初央行和银保监会发文分档办理银行房地产借款会集度，设置“两道红线”，即房地产借款占比上限为40%，个人住所借款占比上限为32.5%。

李宇嘉表明，现在资金流向房地产的规划和份额约束较多，大的银行房地产借款会集度现已挨近或超越最高限，中小银行也在挨近最高限。房企面对融资压力，拿地动力被进一步削弱。

在李宇嘉看来，尽管近期央行提出安稳信贷投进，但多针对小微企业，严厉约束资金流向房地产的基调并未改动，叠加前述银行房贷会集度要求，后续房地产融资或将坚持严重趋势，“我觉得开发商还要过一段苦日子”。

在出资端，商场音讯称被归入“三道红线”试点的几十家房企已被监管部门要求购地金额不得超越年度出售额的40%，包含公开商场拿地和收并购等获地方法。多个城市第二批次会集供地规矩调整，标准和约束出资资金来源，或将进一步下降开发商拿地志愿。

在出售端，6月房企冲量保成绩完结之后，7、8月房地产出售逐步转淡，再加上部分银行房贷批阅周期拉长，房贷收紧状况显着，房企回款速度放缓，回款周期变长。

“从7、8月到年末，出售商场都将坚持相对低位运转。”李宇嘉猜测。他指出，到第四季度信贷方针或许会稍微宽松，以发挥逆周期调理和动态调整效果，这也将为按揭借款投进和开发商回款供给支撑。

“现在便是要倒逼开发商更多使用出售回款融资，而不是对外融资进步杠杆，这是一个既定的旋律。”李宇嘉说。

结合全体经济形势看，郭毅以为，后续全国房地产商场分解或愈加显着。一线城市消费更微弱，调控也更严厉，商场价格走势相对安稳；强二线城市经济较为活泼的一起也面对调操控约，因此房地产买卖或许会呈现量升价稳的状况；三四五线城市缺少工业支撑，跟着房地产调控的深化，商场或许会处于长时间低迷状况。

（应受访者要求，文中周其、陈喆、谭丰均为化名）