「中国国际信托投资公司」新力服务的接盘方浮出

赤色的地毯上，站在一排嘉宾，他们佩带胸花，规整地竖起了大拇指。

11月8日，金科服务（9666.HK）华东区迎来了一批“新人”。他们来自新力服务的中心办理团队。

但，闭涛没有现身。这位新力服务董事长，在微信朋友圈现已2个月没晒有关新力的东西了。

此前的几年，他是个拼命三郎，经常在深夜发自己和团队的作业场景。业内人士对他报以艳羡的目光，说他遇到了一个好老板张园林，才有了发挥的空间。在新力服务递送招股书时，闭涛个人持股高达13.86%，成为物管圈最耀眼的明星经理人。

很快，这种美好在兄弟企业新力控股（2103.HK）暴雷声中幻灭。张园林卖新力服务的声响甚嚣尘上。雷声响了良久，但未见下雨。买家包含碧桂园服务、龙湖才智服务等。

当今，当新力服务的一批高管进入金科服务体系，意味着金科服务收买新力服务，成了大概率事情。

到2021年11月17日，金科服务总市值约为235亿港元。它上半年完成营收25.85亿元，在管面积约1.87亿平方米。

9.17人事变动

9月18日，对闭涛与新力物业而言，是一个重要的时刻分割线。

此前一天，新力物业发出了一封内部人事调令，常务副总裁兼住宅产业集团总经理饶艳龄顶替闭涛出任总经理一职，全面担任公司日常经营办理，并直接向张园林汇报作业。

与此一起，张园林还从新力控股集团调动了陈莉分担新力物业财政线，统筹新力物业集团财政办理作业。而此番人事变动，一度被外界解读为是张园林对闭涛的“削权”。

但名义上，闭涛保留了新力物业集团董事长一职，并具有一票否决权，他的作业组织是担任公司战略、对外联系保护。

在9月18日之后，闭涛就淡出了大众视界。和曾经张狂地晒作业热情比较，判若鸿沟。两个月来，只晒了两条朋友圈，一条是关于孟晚舟回国新闻，一条是秋夜登高图片。

乐居财经从多处信源得悉，闭涛方案从新力服务离任，但没有正式手续。“因新力服务的股权处理问题未谈拢，还在掰扯。”

最近这些年，在新力服务，闭涛仅在老板张园林之下，且对他很放权。

新力物业冲刺港股资本市场之时，张园林拿出了27.72%的股份来犒赏物业高管团队与职工。其间，闭涛获封13.86%的股份。在新力物业上市前的股东结构中，闭涛的持股占比使其成为仅次于张园林的第二大股东。

招股书显现，新力物业控股股东为张园林，其透过宗族信任持有71.28%的股份；新力物业的三位履行董事闭涛、饶艳龄、马薇，经过各自的信任别离持股占比13.86%、2.97%、0.99%。

此外，还有9.9%的股份作为股权鼓励留用，由离岸公司先程控股代持，依据股份鼓励方案，职工将不时被提名为股权鼓励信任的受益人。换而言之，假使新力物业上市方案进行顺畅，闭涛作为新力物业重要的主心骨，其往后还有很大或许还会持续取得股权鼓励。

乐居财经了解到，到现在，闭涛仍是包含新力物业在内的、新力集团相关的10家企业的法人代表，并在新力集团旗下25家相关企业担任要职。

闭涛8年效“力”

闭涛与张园林的干事风格很像，或许也是由于如此，闭涛能成为张园林的肱骨之臣。

新力物业成立于2011年，而闭涛2013年便来到新力物业。履新后，他带着70个人，从一个项目干到了现在400个签约项目，在管区域从江西扩展至13个省50多个城市，很有张园林那些年带着新力从南昌冲向全国的拼劲。

闭涛大学学的是中文，结业后没有朝着“我们固有的思想”从事与文字、教师等相关的作业。1992年他来到深圳，开始从事的是跟房地产相关的工作，后来减薪跳到物管工作，这才有了现在的工作途径。

他曾先后任职于华裔城、泰禾、融创、把戏年、恒大等多家上市房企旗下物业公司，有着20多年的物管经历。而入职新力这近8年，他与新力物业可以说是彼此成果。当今，新力地产身陷重重危机，闭涛一手做大的新力物业却不得不被祭出。

曩昔，新力一向以高负债、高杠杆、高融资本钱等在房地产与资本市场闯练，也曾被赋予有“黑马”的美誉。2020年，新力控股集团总合约销售额达1137.36亿元，初次跻身“千亿沙龙”。

不过，风险常常也隐在那些茂盛的机会中。到2021年6月末，新力活动负债754亿，有息负债约295.5亿，其间有典当负债243.6亿，未来一年内约有133.6亿元债款到期。

回看下半年新力公告的债款状况，现在共有3笔境外融资在内的项下负债有待归还，本金总额合计7.1亿美元。而3笔存续期间的美元债票面利率别离为9.5%、8.5%、10.5%。

其间，因未偿付2021年10月18日到期敷衍的2.5亿美元债本金及利息，新力从技术性违约走向债款实质性违约。

据乐居财经不完全统计，到现在新力地产已累计新增股权冻住逾10次，被冻住股权数额超越40亿元。此外，张园林所持新力控股的1.49亿股股份（占已发行股份总数的4.17%）也遭债权人兜销，用以归还债权人金钱。

物业净利率10%靠后

债款承压，于新力和张园林而言，出售财物，需求的是可以快速入账的现金。或许也是由于如此，新力物业自9月底就传出触摸买家，当今快两个月曩昔了还没有等来下文。

坊间风闻，兜销中的新力物业其完成已先后触摸过龙湖物业、碧桂园服务、金科服务等多家物企，而这笔买卖拖到现在还没有落锤是由于价格与付款条件未谈拢。

从传出的几条音讯看，新力物业的作价在17亿-18亿元。那么，新力物业的成色究竟几许？

招股书发表，到2020年底，新力物业在管物业233个，在管总建筑面积约3230万平方米；签约办理物业400个，合同总建筑面积约6760万平方米，合约在管比大概在2.1左右。

新力物业尽管也全国化多年，但区域颜色仍旧非常稠密。2018年到2020年，新力物业的经营收入别离为2.48亿元、5.37亿元和10.05亿元，相应的净利润别离为1405.3万元、3526.4万元和1.02亿元。对应期内，其来自江西的物业办理服务收益占比别离为99.3%、93.5%和87.5%。

2018年-2020年，新力物业的全体毛利率别离为29%、29.4%、30.9%，相对安稳；不过，其净利率却偏低，别离为5.67%、6.56%和10.18%。

此外，尽管近几年新力物业对新力控股集团及新力控股集团的合营企业及联营公司的依赖度有所下降，但新力控股仍是其最大客户。现在新力控股身陷危机，后续对新力物业的在管项目运送必然也将受到影响。

一起，新力物业在独立第三方物业开发商所开发物业的每月物业办理费均为每平方米2.1元。而同期，服务新力控股集团的每月物业办理费别离为每平方米2.3元、2.6元、2.9元，比较别离高出9.5%、23.8%和38.1%。