「中粮集团上市了吗」新政后上海推出3个试点新盘 认筹结果为何天差地别？

新政后第一批入市的3个试点新盘，认筹成果却天壤之别。

继上一年疫情下2月上海商场无新盘入市后，2021年2月因新政出台新房商场再度空窗。

整个2月上海区域暂无新盘入市，仅有闵行浦江板块的建发浦上湾、宝山上大板块的经纬学府阳光家乡和嘉定新城板块的金地峯范3个项目敞开认筹。

这3个新盘作为新政试点项目已开始实行积分规矩，即拟认购目标的总组数与此次准售房源套数份额超越1.3:1的，将触发计分机制，而到达入围分数线的购房者才干参加摇号。

在上海中原地产首席分析师卢文曦看来，“这3个楼盘都是典型的首改类产品，也是商场买卖主力，也正好用这一办法查验‘1·21新政’以来一系列方针效果。”

现在，3个项目均已认筹完毕。其间，仅建发浦上湾触发积分准则，将先进行积分排序再摇号。

同一商场下，互为竞品的三个项目为何认筹体现天壤之别？

高认筹两极分解

《地产深度报导》发现，3个新盘均坐落外环外，单价在5万元/平左右，总价300万元起，虽价格相仿，但认筹金额悬殊较大。

建发浦上湾认筹金20万元，而金地峯范认筹金却高达130万元，相差6.5倍，经纬学府阳光家乡认筹金为80万元，坐落二者之间。

金地峯范的130万元的认筹金意味着什么？

以最低总价372万元核算，130万恰当所以总价的3.5成，近乎首套房客户的首付金额，资金要求实为苛刻。

此前，简直只要抢手红盘或内环高价盘认筹金才会触及百万门槛，远郊刚需盘认筹金设定如此高并不多见。

记者梳理了嘉定新城板块近年来的认筹金体现：

2020年6月入市的莫里斯花源，均价3.42万/平，总价268万元起，认筹无门槛；

2020年8月开盘的嘉宝新力梦之晴，均价3.6万/平，总价240万元起，认筹无门槛；

改进盘西郊金茂府入市均价约4.6万/平，总价420万元起，认筹金尚不过50万元。

此次金地峯范130万元的认筹金创下了板块内认筹金新高。

记者从金地峯范售楼处了解到，项目此前验资客户达700多组，假如门槛下降认筹率一定会超越1.3:1，为了“完成低认筹率试点效果”，项目申报了130万元的高认筹金。

案场出售向记者坦言，130万元的认筹金恰当于三成首付，关于不少购房者而言短时间难以凑齐，一起项目每天仅组织约80组客户到现场参加认筹，未预定客户现场不予招待，因而有用操控了认筹节奏。

若依照每日80组客户核算，5天认筹期最大程度可认筹400组客户，间隔触发积分机制的468组认筹确有不小间隔。

因为金地峯范并未触及积分准则，因而项目开盘日第一批认购客户选完后，剩下房源将依照惯例流程出售，不再受积分影响。这也意味着，开发商在出售中占有较大主动权，能够选择付款方法更优质的客户。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，这种做法其实也是售楼处在逃避积分准则，归于人为干涉楼市热销态势。其估计，后续仍会有其他楼盘选用此类方法来逃避积分准则，无形中会影响部分购房者的权益，导致部分刚需购房者没有认购时机。

除了金地峯范，认筹金80万元的经纬学府阳光家乡也未到达1.3:1的认筹门槛，不触发积分准则。

入围者悉数无房

作为3个项目中仅有一个发动积分机制的项目，建发浦上湾的认筹体现较为友爱，20万元的低认筹金和不设限的接收认筹让项目认筹首日便取得700组客户认筹，第二天认筹便打破1000组，早早触发积分机制。

作为首个触发积分机制的项目，其入围线也成了购房者重视的焦点。

近来，在建发浦上湾认筹且积分没有到达56.7分的购房者也已连续接到了项目处音讯，告诉其未进入项目入围名单，该项目入围要求积分56.7分，且需具有购房资历。一起，开盘后如能够承受底层楼层且付款方法杰出(3月中前付足全款)的购房者能够奉告售楼处。

因为建发浦上湾本次动态分的社保系数是0.1，因而满分为81.7分，56.7分的门槛实属不低。

依照积分规矩，若是名下有房的购房者，即使5年内无购房记载，最多仅能拿到30分根底分，加上最高动态分217月(按每月0.1核算)，累计可到达51.7，没有够到56.7的入围线。

换言之，进入建发浦上湾摇号名单的悉数为无房者。

卢文曦指出，积分准则自身倾向于无房户优先购买，建发项目最终的状况也体现出方针的指向性，最大程度满意了刚需的购房需求。一起也要看到还有两个新盘没有触发积分准则，商场仍体现出分解态势，或许只要一些抢手新盘才会触发积分机制，改进需求也是有商场的。

关于积分准则是否会倒逼部分购房者转投二手房商场，卢文曦坦言，存在这种状况，但并不会太多。首要刚需在新房商场占有优势，二手房商场尚处于一种博弈的状况，价格优势不如新盘。此外，改进并不像刚需购房需求那么大，脚步能够恰当放缓，加之近期信贷方面的收紧，也不太会有出资客户。

新政后第一波试点新盘的体现现已完毕，3月或将有13个项目估计入市，但现在均未取证。