630008(期货指标)

第二届我国房地产财物证券化展开论坛2018成功在沪举行

2018年3月28日，“第二届我国房地产财物证券化展开论坛2018”在上海我国金融信息中心隆重召开。本次论坛在我国房地工业协会金融专业委员会、我国财物证券化论坛（CSF）的指导下，由灵通金融主办，招商证券、建纬律所、东方金诚、戴德梁行、和逸金融一起协办，我国REITs联盟全程支撑。

本次论坛以“租售并重、产融结合”为主题，聚集监管层、财物端、出资组织、发行方、服务商及金融科技等约350名职业专家，一起评论房地产财物证券化的方针、商场、立异、危险操控等论题，为工业链上下游企业使用财物证券化盘活财物存量,进步资金周转速度供给思路。灵通金融总监黄为民，我国房地工业协会副会长兼秘书长冯俊到会论坛并进行了致辞。

论坛现场

领导致辞

我国房地工业协会副会长兼秘书长冯俊

我国房地工业协会副会长兼秘书长冯俊首要从现在住所展开的对立、房地产金融展开亟待处理的问题和租借住所面临的时机等三个方面宣布了致辞。

冯俊先生指出：当时房地产金融的展开有两个问题亟待处理，一是改进融资结构，即房地产的融资，二是租借住所建造傍边的租金操控，在租售并住所条件下，愈加重视租借住所的融资问题。他着重，补上租借住所供给短少的短板，有利于促进租房买房的机制；有利于完善住所商场的自我调节功用；而且协助房地产企业的晋级，缓解财物泡沫的成长。

清华大学货币方针与金融安稳研讨中心副主任郭杰群

清华大学货币方针与金融安稳研讨中心副主任郭杰群以“存量年代的我国房地产财物证券化的新时机”为题宣布了主题讲演。他以为，现在国内的商场仍是从增量商场向存量商场过渡的阶段，经过“凯德集团：改变为轻财物运营方式”、“铁狮门：工业和金融结合的模范”、“铁狮门：工业和金融结合的模范”、“铁狮门：失误事例–与黑石的事例”的事例分析，他指出现在我国资金并不短少，短少的是资金和有专业才干的房企的结合，只有当资金和有专业才干的房企结合，才干把资金从简略的来历变成工业本钱，这样才干使用更多的直接融资转换成直接融资，也能够经过被迫办理变成自动办理。

圆桌评论一：

财物方和出资者视点看房地产财物证券化

榜首个圆桌评论的主题是“财物方和出资者视点看房地产财物证券化”，由大成（上海）律所高档合伙人曲峰掌管，中城出资履行副总裁王珊、博思恩本钱创始人冯剑云、绿庭控股副总裁林鹏程、广东碧桂园本钱办理有限公司地产基金副总裁张浩、五牛控股出资总监/合伙人卫沛然一起参加评论。咱们就“租售并重的重要战略对房地产企业的引领展开方向怎样？”“出资者关于出资REITs所享收益率的观念”等方面打开评论，碰撞出不少观念的火花。

大成（上海）律所高档合伙人曲峰谈到，新加坡房地产调控十分有用的重要原因之一便是REITs，新加坡商场大概有40多个REITs，亚太地区新加坡的REITs商场是做的最好的。

中城出资履行副总裁王珊从专业出资组织视点，浅谈租购并重下商场时机和房地产证券化新方法。“租购并重，是一个顺势而为的进程。”王珊在会上谈到，“增量和存量商场都存在许多出资时机。”她以为，租和购本质上都是商场上所需求的。对开发商而言，增量商场仍有出资时机。从数据上也能看到，近几年方针和商场环境布景下，既使是在2016-2017“调控年”，新房销售商场依然维持在十几万亿的数量级。咱们判别，增量的趋势在未来的3—5年内仍会坚持相对高位盘整的状况，增量体量仍将十分大。一起她也说到，“运营为王”是职业下一个十年的重要出题，存量运营酝酿大商机，关于许多专业服务商而言，春天到了。

博思恩本钱创始人冯剑云表明，现金流是财物证券化的中心。假如之前储藏了地产方面的不良财物，能够考虑怎样进步其价值、改进现金流、组合业态，最终整栋出售，完成退出，打通流动性，做价值进步，这是商场倒逼，发达国家其实以商场倒逼的导向为主，财物证券化无疑是对现金流很好的产品，这也会是未来的一个大趋势。

绿庭控股副总裁林鹏程首要阐明晰国家鼓舞租售并重方式的原因：榜首是我国城市间的人口流动性在加大，不少年轻人开端挑选脱离北上深转去二线城市展开；第二是现在的首要消费人群的需求愈加个性化，除了住以外往往有其他的消费需求，从整个社会向前展开的视点而言，租售并重的准则更恰当于当今我国社会的展开。与此一起，租售并重会发生两个很大的职业时机，一是商场除了租房需求满意其他的服务，即供给运营商的价值；二是对开发商而言，租房需求很好的方式，也便是财物证券化供给的退出方式。

广东碧桂园本钱办理有限公司地产基金副总裁张浩表明，从地产商的视点动身，做一单持有型物业REITs未来进行出资，即PRE-REITs的阶段，需求有相对流通性的商场作为条件，这样才干使出资者对REITs项目进行完善的估值。收益率比较低的原因其实是危险比较低。流动性强的REITs商场是金融出资的组成部分之一，它是危险较低的出资品类，短少这个品类的出资商场是不完好的。

五牛控股出资总监/合伙人卫沛然叙述了自己作为私募基金方的切身体会，面临高净值客户的出资期望和国家长时间耐久的要求，咱们树立自己的运营团队，进步私募基金在不动产的自动办理才干，别的国家对财物证券化方面是十分鼓舞和支撑的，所以私募基金既是被方针倒逼改动，也是适应这个年代进行的一个自动展开。

新派公寓CEO、创始人王戈宏

新派公寓CEO、创始人王戈宏以“万亿租借工业的金融破冰及竞赛博弈”为题宣布了主题讲演。他介绍到，新派公寓在最近四年来做了财物办理的完好闭环，即财物办理品牌创立、私募基金征集收买、物业财物改造进步、财物持有运营到最终的类REITs发行，整个进程没有依托任何第三方增信担保，凭仗自身运营才干及财物质量依旧获得了3A评级。他以为，长租公寓最大的绊脚石是本钱，现在的二房东方式是烧钱的方式，长租公寓要么做轻，要么做重也便是本钱并购，长租公寓的金融立异将是金融服务与实体的最佳阵地。关于长租公寓未来的展开方向，王戈宏短小精悍地提出了两个观念：榜首，开发商的进入十分精确，一个职业没有大巨子来做是无法成为工业的；第二，这个工业需求银行的介入，银行的本钱开端前置，面临危险，这个工业的春天真实降临，接下来谁的品牌做得好，谁的本钱运营才干就强，REITs便是这样一个杰出的强途径。

大成（上海）律所高档合伙人难道

大成（上海）律所高档合伙人难道分别从境外REITS上市方式、我国境类REITS买卖方式、我国债项的财物证券化方式、财物支撑收据等四个方面解读了ABN在不动产财物证券化中的实践。在我国银行间商场买卖商协会ABN的项目傍边，成交商以商业银行为主，商业银行一起还担任资金监管功用和资金保管的人物，也是ABN项意图出资主体。依据现已发行的ABN统计数据来看，同期ABN的利率低于ABS，且容量大，它比ABS商场更有优势。

圆桌评论二：

租借地产运营方式及财物证券化经历共享

第二个圆桌评论的主题是“租借地产运营方式及财物证券化经历共享”。由中联基金履行总经理范熙武掌管，湾流世界履行总裁林友威、江苏银行投行与财物办理总部总经理助理孙宏、自若财物办理有限公司副总经理孙静、世茂集团立异金融部负责人沈峻毅参加评论。各位结合自身最拿手的范畴提出了各自的观念，评论了关于“竞赛格式层面，怎样面临租售等到融本钱钱”、“地产开发商对租借职业的观念”、“从财物装备视点看权益型和债务型ABS产品”以及“不同品种的产品项面临怎样的危险收益需求”等论题。

中联基金履行总经理范熙武以为当时及未来，REITs范畴并不存在职业的痛点，因为咱们的诉求不同。他谈到：“租购并重跟着很多社会资源的投入，让咱们租房也能享遭到和买房简直相同的权益确保，会按捺购房需求，说到痛点，算帐算的是未来，未来没有痛点。”

湾流世界履行总裁林友威表明，租借商场的远景十分宽广，但存量年代与之前快速开发的年代截然不同，需求能继续持久的稳健的强运营方式，存量改造和运营才干至关重要。增量是靠财物的增值与对出资窗口期的精确掌握，而存量则依托整个团队的经历、精细化办理，首当其间的便是强壮的改造才干。一起，短周期规范也决议了咱们对客群的挑选定位、线下社群的营建、年轻人居处需求、空间规划等等的这些精细化要求十分高。

江苏银行投行与财物办理总部总经理助理孙宏表明，银行关于房地产ABS产品最为垂青的有两点：投入产出和盈余的安稳性。但大部分情况下金融组织仍是把它作为一种债或许融资来看待，也需求看这个财物自身的抵质押，这是现在最大的两个痛点。未来处理痛点将是咱们的协作时机地点，这需求资金方更有前瞻性，和运营商不忘初心、维护好服务，两者一起尽力。

自若财物办理有限公司副总经理孙静以为未来五年应该能有五万亿体量的租借商场空间，而这五万亿商场花落谁家，取决于用户和各自的公寓产品是否能满意用户需求。孙静还谈到，今日自若用的是消费分期的顶头财物做ABS，真实依托财物的实践质量，ABS回归到根源是特定财物，假如加了外部的强担保其实表露出的是掩盖财物质量短少的问题。她诚实表明，做好质量服务和客户满意度对自若来说是最为重要的。

世茂集团立异金融部负责人沈峻毅表明，开发商更重视住所租借的盈余方式和租金报答率，特别发行阶段会要点重视到产品的底层财物是否能掩盖正常的出资报答，此外好的主体信誉也较为重要。关于租借租房的运营商而言，需求战胜的难点是怎样让金融组织信任全体的出资报答率对资金投入来说是安全的。而且，政府也期望能够经过各方面的尽力把整个商场做大做好，让广阔的业主对租借住所有深入的知道，完成房子以住为意图的主旨，这个也是将来作为甲方的开发商和乙方的运营商需求一起评论和协作的当地。

建纬律师事务所高档合伙人宋二月

建纬律师事务所高档合伙人宋二月从不动产融资的全体趋势、不动产融资的途径概览、房地产企业可发行的ABS品种等三个方面叙述了他对不动产融资现状与财物证券化的见地。“当时环境下房地产融资方针不断收紧，房企难以经过信贷和非标债务的方法进行融资，证监会、买卖所、买卖商协会、发改委对房企发债门槛也是逐步进步，依据近三年买卖所房地产ABS发行金额及数量显现，财物证券化融资规划呈逐步上升趋势。”

招商证券债券融资部董事兼财物证券化事务负责人董航

招商证券债券融资部董事兼财物证券化事务负责人董航，从买卖要素、买卖结构、标的物业概略、物业租户简介等方面临金融街（一期）CMBS项目事例进行了分析。他表明，展开CMBS事务，有助于企业盘活存量财物，削减资金占用，向轻财物公司改变。此外，产品融资期限较为灵敏，可协助企业下降融本钱钱，扩展融资途径，增强企业在本钱商场的影响力。而供给链金融ABS最大的特色是以中心企业为根底做一个证券化的融资，首要它很好地处理了财物获取的问题，其次开发商大部分是施工方，资质或许弱一些，对现金流的要求也会比较高，所以经过这样一个产品使开发商敏捷回流现金流，一起又包括了收购的本钱。

东方金诚首席分析师兼金融事务部总经理徐承远

东方金诚首席分析师兼金融事务部总经理徐承远指出，在现在房地产企业上市融资和发债融资都遭到约束的情况下，财物证券化为房地产企业融资打开了一扇门。2017年财物证券化全体发行量同比增加68%，其间房地产ABS、消费借款ABS以及应收账款和保理ABS排列前三位。他表明，长租公寓ABS是比较火的，CMBS和类REITs在2017年的增速十分快，高于房地产ABS的均匀的增速，2017年整体的增速到达了120%。因为长租公寓ABS的底层财物首要是物业和租金收入，这块的现金流是十分安稳的。

圆桌评论三：

存量年代地产财物证券化的实操重视点评论

第三个圆桌评论的主题是：“存量年代地产财物证券化的实操重视点评论”。由东方金诚结构融资部总经理郭永刚掌管，上海银行出资银行部高档副总裁陆志明、招商证券债券融资部董事兼财物证券化事务负责人董航、建纬律师事务所资深律师成沂、天风证券财物证券化总部副总经理申云伊、嘉实本钱履行总监乔良参加评论，咱们纷繁结合详细ABS事例的实践经历，在商场现状、法令合规、税务本钱、未来现金流猜测、事务推广难点等方面进行了精彩的共享。

东方金诚结构融资部总经理郭永刚谈到，ABS能够贯穿房地产企业的全工业链和供给链，但现在ABS范畴仍是过于垂青主体信誉，需求咱们做思维改变和准则立异，重视底层现金流。在REITs和ABS傍边，好的运营商和服务商能够稳步地发生现金流。

上海银行出资银行部高档副总裁陆志明表明，在事务推广进程傍边压力最大的是资金方，商场出资人的规模越来越小。现在方针上较为支撑供给链金融ABS产品。

招商证券债券融资部董事兼财物证券化事务负责人董航表明，关于体量不是特别大的开发商，商业物业是较好的挑选。CMBS和供给链ABS依托的都是主体信誉，作为一些弱主体，如AA或许AA-，能够考虑发行权益型财物证券化产品。

建纬律师事务所资深律师成沂作为仅有的律师讲话代表，从法令危险防备的视点，叙述了房地产财物证券化在实操中要注意的事项，她以为，在做财物证券化时，因为合规性问题会影响未来的评级和产品出售，应该遭到愈加前置性的重视。财物证券化最重要的是财物自身的质量，中小型开发商在没有强主体信誉的布景下，只能依托自己手上的优质财物，能够恰当考虑将名下资质杰出的商业、物业财物进行权属上的切分。

天风证券财物证券化总部副总经理申云伊表明在对CMBS和REITs进行挑选时，需求考虑以下几点：1、因为REITs在处置上没有约束，因而其融资金额较大，最大的约束是或许会被征收高额所得税；2、CMBS十分重视主体信誉，但没有税务本钱。之前的ABS产品根本选用私募基金加尾贷的方式，资管新规出台后，多转向私募基金加信任的方式。

嘉实本钱履行总监乔良表明，商场情况下，资金链往上行，未来短期内咱们不是那么达观，有意向的企业期望抓住发行产品。无论是类REITs仍是CMBS，实践都是对未来现金流的猜测，首要针对它的前史回溯，一是收入，一是本钱，依据现在商场的评价水平，需求有必定的余量确保安全度；别的还有一些本钱怎样看待的问题，运营本钱，运营物业有几块，动力能耗，相关税费，每个本钱是怎样样的，是不是一个固定的本钱等，都应当进行细化。

戴德梁行我国区服务与参谋部主管张晟

戴德梁行我国区服务与参谋部主管张晟结合海外绿色财物证券化商场的方针与事例，指出国内绿色修建证券化蓄势待发。绿色修建财物证券化有利于引导社会本钱投向绿色修建项目；盘活绿建财物，促进绿色修建开发商快速展开；且发行方享用买卖所绿色通道，进步融资功率；出资者也会获益于绿色项目高信息发表规范。他表明，之前现已有了绿色债券和绿色信贷相关的指引，现在也发布了绿色金融的顶层的方针结构，咱们信任其他相关绿色产品的方针也有或许连续推出。

圆桌评论四：我国版REITs的评论与展望

最终一个圆桌评论的主题是“我国版REITs的评论与展望”。由我国REITs联盟秘书长王刚掌管，复星国药首席财政官吴丹、中联基金履行总经理范熙武、君合律师事务所合伙人易芳、日本不动产研讨所（大中华区）副总经理林述斌、清华大学货币方针与金融安稳研讨中心副主任郭杰群参加评论。

我国REITs联盟秘书长王刚介绍到，从2015年到现在，我国共有5支REITs在新加坡上市，根本来自于两种物业类型：零售和物流。他还泄漏到，论坛举行当天正有一支来自于重庆的真REITs在新加坡上市，一支来自于我国财物的真实股权的REITs。

复星国药首席财政官吴丹介绍了复星国药预备发物流地产REITs的主意和思路，看好物流地产REITs的展开，并说到新加坡上市的REITs傍边，工业地产和零售业地产的REITs收益是最高的，收益率能到达7.0和7.2，高于商业地产和住所地产。

中联基金履行总经理范熙表明，中联在曩昔十余年里边一直在研讨和推进REITs的落地，本年有或许真实成为规范化REITs的破冰元年，规范化的REITs。国内推规范化REITs，法令不是问题，收益不是问题，税收也不是问题，问题在于咱们的诉求和心思预期。

君合律师事务所合伙人易芳首要从法令和税收的视点谈对公募REITs的限制。公募REITs发行从法令视点来讲，实践上要观念律的实施途径，怎样来确认揭露发行REITs的这么一个法令结构跟这个载体，现在在理论实践中都还没有一个十分详细的说法。税收也是现在限制公募REITs的一个很大限制要素，咱们房地产在持有和买卖环节都会涉及到十分重的税。

日本不动产研讨所（大中华区）副总经理林述斌共享日本REIT展开的经历以及对我国的学习含义，REITs是把个人出资者出资给一个十分安稳的，能看得见的产品，十分安稳，是资金一个好的装备产品。

清华大学货币方针与金融安稳研讨中心副主郭杰群谈到，国家商务部2005年开端推进REITs的作业，十多年来展开缓慢，现在市面上的类REITs产品都不是真实含义上的REITs，而且不管是CMBS仍是类REITs，根本上都是一个财物，多元化短少，危险承受才干比较低，离国外能够出资不同物业的真REITs还有较大的间隔。但对我国未来REITs的展开依然充满信心。

至此，“第二届我国房地产财物证券化展开论坛2018”满意落下帷幕。本次论坛的成功举行，促进了房地产开发商与金融组织之间的专业沟通，展开有用对接，为我国房地产财物证券化的展开搭建了一个交融沟通的渠道。