2019年后，房贷该选择等额本金还是等额本息？若提前还款该怎么办？(盖茨基金会)

好房子，拖，首套首贷，利率，贡献，准则。

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榜首，买房子运用信贷的办法，银行不是坏人，弄清几个误区

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首要仍是那句话，最基本的准则，用好你的首套首贷资历，借款时刻越长越好，能从银行贷多少钱就得多少钱，还款的方法呢，那便是等额本息，首付越低越好，时刻越长越好，能30年不要29年，把时刻尽量的往后拖，前面还的越少越好，后边还的越多越好，关于年轻人更是应该的。

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然后我再说一说我之前其他文章提过的观念，等额本息还钱相当于一种年金准则，也便是说你把你未来要还的钱分红360期，每期还款额度相同，而真实你还的钱是多少呢？

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假如你考虑的时刻价值，相当于这360的还款，依照一个商场上的商场利率，每期折现到现在的总价值，这个价值必定是远远低于你现在这个时点要掏的房价总价的，这也是为什么我说必定要等额本息还款的原因。

由于时刻越远，时刻越长，你折到现在的价值越低。实践上你掏的钱更少，这儿最要害的变量其实是时刻，中国人由于长时刻的日子在古代那种出资回报率比较低的社会，所以关于时刻不灵敏。关于欠债十分灵敏，而实践上现代社会的经济添加，出资时机是十分多的。

这个商场的均匀利率十分高，假如你懂得年金的隐秘，那么你就能够省下许多的钱，信任我，咱们的时刻很值钱，只不过咱们认识不到罢了。假如你有一点儿管帐常识，应该就懂得我说的意思了。

这儿说说几个买房子的误区，许多人都这样说，我买了房子相当于一辈子在给银行打工，太不合算了，并且银行的利率算起来都要是房子的一倍还多了。这有什么意思呢？

这种说法朴实便是无知，首要你能想到的这种首套首贷的时机或许是你一辈子普通人能够享用的仅有时机了，首套首贷，低利率，低首付，必定要把它用好。这种时刻特别长率特别低，特别安全，数额还特别大的时机是十分少的，银行永远是嫌贫爱富的，你觉得你十分凶猛一大笔钱，在他眼里一文不值。

一起许多人认为，不要担负负债，负债是败家的行为，负债会让你背上十分严峻的担负。

我想说不是这样的，假如咱们从财物负债表的视点来看，咱们国家现在每年的钱银供应量超越了9%的增速，这个增速是十分快的，即便你去看社会均匀的融资利率也超越了7%，在7%~8之间，这个利率是远远超越你银行借款利率的。

也便是说你的负债每年都在被稀释，假如你摆开财物负债表，假如负债一向在被稀释，而房价在上涨，那么你的权益就会被随便的发明出来。大白话便是你随便的就变富了。

信任我，现在的央行体质有中央银行不断的印钱印债在帮你，是负债帮你违约，你每时每秒都在违约。

许多人都在说假如买了房子不涨怎样办啊，假如说买房子跌落怎样办？我不买房子，把钱放在手里买理财不也很好吗？

这个国际甘蔗没有两端甜，一切的东西都在价值下降，你的钱也在价值下降，或许房子也会价值下降，就看哪个快。一起呢要勇于承当危险，买房子也不是说稳赚不赔，仅仅相对来说愈加安稳，并且它是全财物，假如你有这个预备，假如你勇于承受这个危险，那就去做，假如没有那就不做，就这么简略。

第二，要买到好房子，尽量不要提早还款，除非利率飙升，概率不大。

一起我想说，假如你想要买房子，尽量往区位高的城市买，在大城市买房子便是赶快上车。尽量的多占资源，不要想着巨细舒适度，或许说你买去市郊那种十分偏僻，可是你感觉十分美观的房子。大城市房子值钱不是在值钱的房子上，而是土地的价值，咱们必定要把这个问题想清楚。

假如你有了钱，要不要提早还贷呢？我的主张是必定不要提早还贷，咱们的经济增速还十分高，社会上还有各式各样的出资时机，你有一笔钱放在手里。这是十分好的工作，假如提早还贷，你相当于消除了一切的危险和一切的时机，并且未来是掠夺的，你也不必定能够彻底避得曩昔。

什么状况下你要提早还款？只要一种状况，那便是利率飙升，比方在这次LPr的转化中，许多友私信问我究竟应不应该转，我说该转就转。转了之后你不能占到很大的廉价，可是你也吃不到多少亏，LPR指的是长时刻的借款利率，一个基准利率，一个标尺。

这个利率的中心在于他不是调理的房贷，他是为了调理咱们的国民经济，也便是一个全体的利率水平，也便是说包含了经商，建厂子。均匀的借款利率，而不是你的房贷，你的房贷仅仅小头，或许说不是首要的考虑原因。

利率大约率来讲是上行仍是下行？大约率讲肯定是下行，由于现在咱们的经济功率逐步的收敛，咱们的添加没有那么快了，社会上的出资时机也没有那么多了，这个时分利率很难是上涨的，一般都要跌落的。

你想想假如借钱弄得很贵，那谁还愿意借钱出来出资呢？所以大约率他是下降的。转成lpr的起浮利率仍是比较合算的。

假如呈现了十分严峻的状况，比方说利率飙升一倍以上，那怎样办呢，那你就提早还款。主动权把握在你手里，合同上规则的是你能够提早还款，那你就把钱省下了，除此之外，假如利率下行，那你还款其实是不合算的。

第三，理财准则是什么？

最终，许多人辩驳我，说什么，假如你存钱存到银行里没有借款利率高，那你就应该提早还款。

当然假如这些人的确便是这样想的，并且负债给他带来了十分大的心理压力，便是喜爱抠那个一星半点儿的利息，那你就还吧，我无话可说，咱们也不再谈论这个问题。

在我的理念里，必定不要全款买房子，全款买房子还不如不买房子，一起理财究竟指的是什么呢？

我觉得理财没有其他什么诀窍，理财便是要把鸡蛋放在不同的篮子里，躲避最严峻的危险才干确保你的收益，也便是说你首要要确保的是你不能翻船，不能呈现最严峻的问题，一起还要确保在这个问题之下能挣到钱，由于未来是掠夺的，谁也不或许估计未来究竟是好仍是坏。

有的人说把钱放在手里几十万，不如提早还贷了，心里结壮，我想说的是咱们的商场化变革也便是40年，房地产变革也便是20年。

咱们都没有阅历，一个十分大的经济或许债款周期，那么你把钱放在手里其实优点也是十分多的，一旦呈现了紧缩，一旦呈现了家里呈现了什么状况，一旦呈现了时机，你能够当即出资，你能够当即躲避危险，你能够当即拿呈现金。

要知道，遇到急事儿用现金，这是一件十分重要的工作，并且现在的短期经济周期便是七八年的工作，这20年现已阅历了许多的时机，假如你拿到的现钱，你或许很快就翻身了。

而假如遇到急事儿，你手里没有现钱，你这样靠你的房产或许你的信用去变现却是十分难的，由于这个时分往往是咱们都需求钱的时分，你没有钱，你想想那是一种什么感触，你再去典当，再去变现，或许就不是那个利率了。

仍是那句话，持有必定的现金，不把鸡蛋放到一个篮子里，等候时机才是最重要的工作。当然，假如许多人你不同意我的观点，你认为还最少的钱，欠最少的债，少欠债你安心，那你就按你的做法做，我没有其他好说的。

定论。挑选等额本息肯定是更好的方法，借款越多越好，时刻越长越好，懂得用管帐年金的方法来算现在的价值，不要把银行想成坏人，爱惜你的首套首贷资历，能够为你省下大笔的钱。

房贷利率假如大幅上升，那个时分你再提早还贷，可是这个概率不大，LPR是为了调理国民经济的，不是首要为了房子，你有违约的权力，你就繁殖了主动权。未来大约率利率是会下降的。

理财的准则，一是要在确保安全的状况下，在手里留一些流动性。二是未来一旦呈现了好的时机，能够立马拿呈现金当即投入，这才是翻身的时机，而不是欠了一点债就七上八下，不是欠最少的债，还最少的利息，必定要考虑时刻。考虑时机。

咱们的一辈子很长，咱们还没有通过一个完好的周期，就现已阅历了许多工作。必定要看准时机，不断投入才干翻身。

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许多买房的朋友都很疑问：等额本金和等额本息该怎样选？假如提早还款要考虑什么要素？今日我一致给咱们做一个具体的历历在目：

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1、等额本息的优势和下风是什么？

等额本息，望文生义，便是说月供是相同的，每个月的还款额度是相同多的，等额便是月供的额度是相同的，本息便是说八棍子撂不着蜚短流长本金和利息。这是咱们最常用的房贷按揭方法，由于月供的额度相同，所以前期的还款压力小，所以许多人就挑选了这个还款方法，原本大多数人借款买房的原因便是由于钱不行，等额本息的优势正好契合。

可是等额本息的下风便是利息总额会比较高，并且前期的还款中首要都是利息，如下图所示，月供是5307元，利息总额是91万元，榜首个月的利息占了月供的74%，尔后利息所占月供的份额逐步下降，直到191个月今后，也便是16年今后，你的月供中的本金才会超越利息。

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所以，假如你一开始就方案提早还款的，那么你买房的时分挑选等额本金会更合算。

2、等额本金的优势和下风什么？

等额本金的意思便是月供中的本金是相同的，便是100万除以360个月，月供中的本金都是相同的，所以刚开始的月供会比较高，月供会逐月削减，大约逐月削减11块钱。利息总额是73.7万，比较等额本息削减了17.3万的利息恶劣，占到本金的份额是17.3%。所以等额本金节约的利息是比较客观的。所以等额本金的优势和下风都很诅咒，优势是节约利息，下风是前期的月供是比较高的，刚开始的月供高达6861，比较等额本息的5307月的月供是多了1500多元，可是这个状况会再138个月今后发生变化，138个月今后等额本金的月供会比等额本息的月供少。

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3、提早还款要考虑什么？

首要要考虑的是你的出资理财的收益率，你用这笔钱提早归还借款你节约的相当于这笔钱的利息，假如你用这笔钱用来做出资理财，你的收益便是出资理财的收益，现在取得比较安稳的5%以上的年化收益并不难，假如你的房贷利率是在这个范围内，那么你不提早还款会比较合算。

其次你要考虑的是你的房贷方法，等额本金的方法提早还款就比较合算，等额本息提早还款就看你现已还款多久了，假如是刚开始还，那也没什么，假如是现已还了好多年了，那么就有点还不来，由于你之前还的大部分都是利息。利息你都提早还过了，在提早还就没什么用了。

最终一点便是违约金，银行会收取1%左右的费用作为提早还款的违约金。

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无论是2019年前仍是2019年后，大部分朋友房贷都应该遵从等额本息优先准则，这对下降还款压力有很大的协助，一起在提早还款时，与等额本金比较也并不会添加额定丢失。

1.等额本息和等额本金各有优势。

等额本息是指每个月还款金额固定不变，等额本金则是前期还款金额大，跟着本金的削减，月还款金额逐步下降。简而言之，前者月还款压力小，后者月还款前多后少，后者对前期经济压力更大。

关于归还银行的利息，等额本息要剩余等额本金，这是依照本金实践运用时刻进行核算的，并不存在利率不同。

2.等额本息更适合大部分朋友。

依据等额本息与等额本金的还款金额能够知道，等额本息前期每月还款金额会并等额本金更少，关于大部分朋友来说，这是十分适宜的一种方法。由于跟着工作经验及财富的累积，越往后个人经济实力会越强，等额本息会更适合，不然一开始或许会对日子产生影响。

另一方面，许多朋友误认为若提早还款等额本金更合算，其实并非如此。在核算一切费用时，需求把等额本息多还的钱，核算其资金本钱，这么算了之后二者提早还款并不会差许多。

3.提早还款需求考虑三大要素。

提早还款要充分考虑三大要素，而不是手里有点钱就直接还款。

用款方案：要考虑近期1-3年的用款方案，是否要用钱创业？是否要教育恶劣？是否要装饰等等。只要掉包不必才挑选提早还款。

是否钱生钱：银行的房贷利率十分低，投许多理财产品都能够拿到比房贷利率更高的收益，这就意味着钱能生钱。若能够钱生钱则能够不提早还款。

是否有罚息：许多银行会对提早还款有罚息规则，这也是需求考虑的要素。

主张一般朋友运用等额本息进行房贷，而资金流毫无压力的朋友能够挑选等额本息。关于提早还款的朋友，近期用款方案、是否钱生钱、提早还款罚息三大要素要充分考虑。

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大南山伯爵，NUS博士后，资深金融人士，用专业的常识、大白话的方法为您科普出资理财常识，让天下没有难明的金融！欢迎重视、留言沟通。