「中国互联金融协会」成都法拍房纳入限购范围数百套房源一夜下架

“现在他人还没反响过来，是有购房资历的人捡漏的好时分！”“赶忙捡漏，这段时刻大概率能低于评估价拍下房子！”近来，在成都法拍房商场，“捡漏”成为关键词，但重视者仍然寥寥。

3月22日，成都市发布《关于进一步促进房地产商场平稳健康发展的告知》(以下简称“新政”)，其间规则，“经过司法拍卖、变卖等获得本市住所的主体，均应当契合本市住所限购、限售方针的规则。”

新政一出，成都法拍房商场瞬间堕入“冰冻”。3月22日，阿里司法拍卖途径上即有276套法拍房源被撤回，撤回原因是“录入信息有误，撤回从头发布”。京东拍卖途径也有许多法拍房源因“成都市出台新政”撤回。

原先购买成都法拍房的主力军为不具备当地购房资历的外地购房者，新政将这部分人悉数拒之门外。另一方面，购房者数量瞬间缩水后，法拍房成交价格也大幅跌落，最近成了法拍房辅拍公司口中“捡漏”的好机遇。

《我国经营报》记者了解到，法拍房的热度近年来接连攀升，阿里司法拍卖途径数据显现，从2017年至2021年1月，全王法拍房源已从9000余套激增到138万套。而成都则站在法拍房的“潮头”，依据海豚选房数据，2020年成都法拍房成交量远超北京、上海，当年成都法拍房成交超越3400套，而上海仅有不到2000套。

“办公室都没客户了”

法拍房“不限购”的特权导致此类房源常常能获得高于商场价的价格，这一现象此前曾引发违规行为。

没有购房资历如安在成都购买70年产权住所？此前有一个解决办法是：买法拍房。而在成都出台上述关于法拍房的规则后，堵住了这条路。

法拍房即被法院强制执行拍卖的房子，一般随同着法律纠纷。但在此之前，包含成都在内的大都城市在拟定限购方针时，法拍房并不在限购队伍。一起，法拍房还有买家承当税费少、可按揭等优势，颇受购房者欢迎。

法拍房“不限购”的特权导致此类房源常常能获得高于商场价的价格，这一现象此前曾引发违规行为。3月22日成都市住建局发布的方针解读中显现：“近期，部分不法中介机构运用我市‘法拍房’未归入限购限售规模进行歹意炒作，个人当事人虚拟债务债务纠纷经过诉讼获得住所等现象时有发生，变相躲避限购方针，故《告知》将‘法拍房’等经过司法程序获得的住所归入限购限售处理，查堵方针缝隙。“

在成都之前，南京、上海、杭州等城市先后将法拍房归入了限购名单，“法拍房不限购”这个方针缝隙在越来越多的城市消失。

“客户少了80%，之前办公室每天都有许多客户来来往往办事务，你看现在办公室都没什么人了。”高新区的一家法拍房辅拍公司担任人毕志(化名)向记者介绍，自从新政出台后，本来的客户根本都不能买了，事务量也大幅缩水。据其介绍，此前许多有钱的外地人乐意花高出商场价格的钱来成都买房，也有一些买房后房产增值许多的。但因为法拍房存在危险，有购房资历的人往往不会考虑法拍房。

购买法拍房的人数断崖式跌落是普遍现象。相同从事法拍房辅拍作业的肖明谢(化名)向记者坦言，其地点公司的事务量被砍掉了超越三分之二，“本来尽调做到一半的案件都现已停掉了，但现在有购房买房的人还没有重视到法拍房这个途径。”

“捡漏”机遇到？

“一般来说，法拍房因为有债务纠纷等问题和其他一些潜在危险，其成交价是应该低于同类型可比一般二手房的。”

在炽热的成都楼市，曾被视作边际范畴的法拍房商场也有过高光时刻。2019年2月，成都当月法拍房参加者仅有822人，到2020年9月时现已暴增到3357人，19个月时刻人数增加了3倍。本年3月初，人居盛和林语小区一套122.87平方米的法拍房起拍价为249万元，经过136轮出价后，以518万元的价格成交，溢价高达108%。

据海豚选房研究院剖析，成都法拍房热度较高且呈现溢价的原因主要是现在成都房价性价比较高，一起一些房产评估价偏低导致溢价显着。

西南财经大学经济学院教授刘璐告知记者，法拍房一向都有，但上一年以来在全国多个城市走热，背面的一个重要原因是司法拍卖的住所不限购，所以这成为一些在当地没有购房资历的购房者躲避限购的途径。“一般来说，法拍房因为有债务纠纷等问题和其他一些潜在危险，其成交价是应该低于同类型可比一般二手房的。可是因为之前司法拍卖(住所)不限购，反而使得法拍房的成交价比一般二手房还高。这个溢价就可以看作是购房者在为购房资历买单。”

在新政出台后，报名竞拍法拍房的人大幅削减，弱竞赛之下，法拍房的成交价格也随之走低。3月30日当天，阿里拍卖途径上拍卖的11套房子中，有多达6套流拍，2套房源以底价成交，仅有一套加价成交的房子成交价为85万元，远低于其评估价115.45万元，当天最多出价次数为10次。而在新政出台前3月17日的拍卖中，6套房子里即有4套高于评估价成交，最多出价次数达到了386次。在京东拍卖途径上，自新政出台后到发稿时的10天内尚无新的法拍房成交记载。

“现在方针刚出，没资历的人不能买了，有资历的人还没有反响过来，竞赛很小，有很大概率买到低于评估价的房子！”毕志告知记者，他以为这段时刻是有购房资历的人“捡漏”的绝佳机遇。

回归理性

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表明，法拍房的危险其实很高，并且具有许多不可控因素。

法拍房因其身份特殊性，常常随同有许多躲藏问题，一般购房者很难鉴别购买法拍房的危险，辅拍公司便应运而生。辅拍公司可为竞拍者对指定法拍房源进行尽调，并依据房源危险给出参加竞拍或许抛弃竞拍的主张。

辅拍公司往往先向购房者收取5000元~3万元不等的尽调费，随后帮忙购房者以合理价格竞拍到相应房源，并辅佐购房者完结后续的房子腾退、处理产权证等手续。终究辅拍公司依照房子成交价的3%~5%向购房者收取辅拍费用，均高于购买一般二手房的中介费用份额。辅拍公司多会许诺“假如拍下后发现房子还有躲藏问题，咱们公司会全额回购房源”。

记者经过天眼查检索发现，成都市从事“法拍”事务的公司多达42家。记者采访到的数家“法拍公司”均表明其事务以不动产辅拍为主。跟着新政出台，辅拍公司的事务遭到显着影响。“咱们公司自己都还没反响过来，最近还在从头做宣传单，要替换辅拍客户集体。”毕志介绍，在此之前许多客户是老客户介绍来的，事务许多，现在忽然一会儿就都没了。

新政之后贱价“捡漏”的概率大幅提高，是不是在辅拍公司的“助攻”之下就可以放心大胆地购买法拍房了呢？并不尽然。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表明，法拍房的危险其实很高，并且具有许多不可控因素，常见的危险有：房产的占有运用问题、产权问题、多重查封典当、拖欠税费、房子质量结构、户口无法迁出等。“在辅拍公司的协助下，购买法拍房的危险相对下降，可是这个商场自身便是良莠不齐的，危险和问题仍然存在，之前也曾呈现过法拍公司与购房者之间的法律纠纷。”

依据成都市现行购房方针，购房者在2016年10月1日之后有房子转让记载的，即无法享用“无房居民家庭”的购房优先权。尽管辅拍公司许诺假如后期发现房子有问题，公司可全额回购。但假如“刚需”购房者经过辅拍公司购买法拍房后发现房子问题，即便辅拍公司全额回购，本来购房者也会失掉“无房居民家庭”的优先购房资历。王玉臣介绍，假如呈现上述状况，辅拍公司一般不会承当职责，危险往往是购房者自己承当的。

事实上，肖明谢也向记者坦言，市面上辅拍公司的尽调才能良莠不齐，拍下房子后仍是有或许呈现问题，之前见过有购房者过后堵公司门维权的状况。

“和担任拍卖的法官和人员要充沛交流，尽或许多地了解房子的相关信息，包含但不限于产权状况、典当、查封、寓居权等状况，必要的时分还要去产权挂号部分核实一下。”王玉臣提示购房者，竞拍法拍房一定要现场检查，看房子的现状，看周边的物业状况，看房子是否存在质量问题，看房子是否有人寓居，等等。一起，必须重视房子的运用缴费等问题，比方找物业公司核实暖气、水电费等交纳状况。

刘璐表明，在二手房商场，法拍房不限购的缝隙让一些城市的限购方针形同虚设。方针调整之后，法拍房在购房资历层面现已与一般二手房没有差别了，因此购房者不会专门为了购房资历去买法拍房。本次楼市调控晋级之后，堵住了法拍房不限购的方针缝隙，法拍房天然也回归理性。“法拍房价格低于可比的二手房价格，这应该是常态才对。”