「黄金白银投资」二度跌入债务困境，这位潮汕房企大佬还能绝处逢生吗？

撰文/《财经全国》周刊作者李逗

修改/董雨晴

“安全真的命运不错。”

2020年佳兆业中期成绩发布会上，佳兆业创始人郭英成笑得很高兴。在谈到深圳建造先行示范区时，一贯严厉的郭英成，可贵满面笑容。上一年8月，郭英成与任正非、马化腾、马明哲、王传福、许家印等人，被评为“深圳特区40周年最受敬重40位企业家”。但没人想到，仅仅1年之后，“命运很不错”的郭英成，还要再为“活下去”持续忧愁。

（图/视觉我国，佳兆业创始人郭英成）

2021年11月初，身在我国香港中环四季酒店的郭英成，日子现已开端不顺心。先是佳兆业被债券组织下调评级，而后又遇到数百位投资者的理财兑付，股债双杀等，一系列运营下滑的信号，让佳兆业堕入言论的水火之中中。

2014年，佳兆业集团曾有过相同的危机，并由此停牌3年，2017年才重归资本商场，因而有了“不死鸟”之称。现在，跟着理财产品的兑付危机，佳兆业又从头来到了命运的转折点。

这一次又到了佳兆业展示“命运”的时间。

11月24日，佳兆业集团在港交所公告称，已就本金额约10.97亿元理财产品施行归还方法，公司申请于11月25日康复生意。

11月25日早间约9点，佳兆业再度发布公告，表明向其发行的2021年到期的年息6.5%优先收据的合资历持有人提出交流要约及赞同寻求，也就是说对下月到期的美元收据提早采取了举动。

音讯发布后不到半小时，佳兆业集团股票复牌，股价应声而涨，涨幅一度逾20%。

虽然困局重重，但郭英成或许是归于不服输那派的，他清晰表态称“不躺平”，自动解困的郭英成这一次能让佳兆业松上一口气吗？

理财兑付“危机”

本年以来，房企暴雷声不断，继恒大、新力相继暴雷后，10月初把戏年的“躺平违约”，又让美元债商场神经变得反常灵敏。而高度依靠美元债的佳兆业，成了第一批中枪者，但它的举动也快。

在“理财危机”迸发20天后，佳兆业发布了终究的理财兑付计划。

11月22日晚间，佳兆业发布了一则关于《锦恒财富产品兑付计划》公告，披露了理财产品的终究兑付成果。依据最新的计划显现，佳兆业对投资人选用分期兑付的方法，连续兑付本金及利息；针对投资人到期的本金，到期当月兑付10%，尔后每3个月兑付10%。

20天前，这则3亿元的理财兑付危机，一度让潮汕房企佳兆业堕入资金流动性困局中。11日4日上午8点，佳兆业在深圳的办公地——深圳嘉里中心，集合了近500位投资者。他们是来寻求理财产品的兑付计划的，触及理财金额达约127亿元。

投资者集合的原因其实也很简单，是这笔3亿元的理财逾期引发了连锁反应。该理财产品由锦恒财富发行，底层财物为佳兆业项目，且由佳兆业集团担保，原应在10月底兑付，但到到期日，投资者没有收到兑付本金和利息。

焦虑的投资者们这才来到了佳兆业办公大楼，把办公室围了个风雨不透，他们要求管理层给出兑付计划，答复资金质疑。当全国午，佳兆业行政总裁麦帆等一众高管紧急召开投资者会议，忙不迭地安慰投资者。

交流会上，麦帆诚实地告知了理财兑付受困的来龙去脉，他表明，到10月下旬，佳兆业账上仍有241亿元现金，但为受限资金；还有超120亿元在途资金，为售房尾款。资金到账后需求流入银行监管部，保证银行能还本付息和保交楼。因而，佳兆业以为自己仅仅流动性呈现了一些问题，归于“阶段性的难以为继”，不是资不抵债。

而关于这次3亿元的兑付难题，麦帆在承受媒体采访时解释道，10月29日，佳兆业坐落深圳坪山的燕澜和鸣项目开盘，出售回笼了约12亿元，原计划用这笔预售款兑付到期的理财产品，“但（这笔钱）一进入银行监管账户立刻被冻住”。

没成想，这次理财逾期事情愈演愈烈，久居我国香港、“人在医院”的郭英成闻风而来。他匆促电话连线现场投资人说道，“给佳兆业时间，有才能和方法归还。”而在投资者不断要求有具体组织后，郭英成答复将在下午给出计划。

现在，跟着佳兆业兑付计划的正式出炉，投资者的焦虑也随之得到缓解。佳兆业表明，“了解并已与部分投资人代表交流，将视资金筹措状况并按有利于投资人的准则逐步优化兑付计划，包含组织提早兑付。现在10月、11月到期的产品，第一期兑付11月22日现已到账。”

烂尾楼之王的发家史

虽然发布了兑付计划，但关于郭英成而言，危机还没有彻底度过。理财产品引发的一系列资金流动性窘境，仍在等候处理。

这并不是郭英成人生中的第一个“至暗时间”。潮汕大佬郭英成的人生，经历过不少大起大落。

1999年，郭英成、郭英智、郭俊伟三兄弟一手兴办佳兆业。从揭露报导来看，很少有人知道郭氏三兄弟是怎么发迹的，仅从郭英成承受媒体报导时说过：“在未搞房地产生意之前，安全在潮汕一带做交易及工业生意，由于见同乡搞房地产生意绘声绘色，所以自己也参加其间。”

1999年，郭英成拿下的第一个项目“桂芳园”，让佳兆业一炮而红。这个项目本来仅仅一个方位偏僻、人烟稀少的烂尾楼，但郭氏三兄弟却将其打造成了布吉第一个大型社区，一时间商场反应哗然。自此之后，郭英成将“桂芳园”的成功经验，仿制到了深圳、广州等地的大型烂尾，走出了一个城市更新的路途，有了“旧改之王”的美誉。

旧改项目，让佳兆业坐上了年代开展的快车，短短11年就晋升到规划房企百亿沙龙。但也引发了另一个危险：政商联系过于亲近，致使郭英成坠入贪腐风云。

2014年，因卷进贪腐案子，郭英成一度传言被扣押，佳兆业深圳预售的很多楼盘房源被锁，现金流敏捷干涸导致债券违约，随即堕入窘境。那一年，佳兆业债款高达650亿元，一年内到期的债款高达300亿元。

为缓解商场疑虑，郭英成宗族乃至宣告退出佳兆业董事会，还曾计划把财物卖给融创，离成功卖身只要一步之遥。后来，在老乡生命人寿的驰援下，佳兆业资金得到弥补，被锁房源逐步解锁，得以化险为夷，也顺势搭上了楼市上行期的顺风车。

摇摇欲坠7年后，现在，佳兆业再遇兑付危机。而与上一次的危机不同，佳兆业此次的债款问题引爆得十分忽然。本年中期成绩发布会上，佳兆业管理层才高调发布，佳兆业成功从“黄档”降至“绿档”，账上现金近500亿元。但跟着10月份，评级组织纷繁下调房企评级，佳兆业的流动性危机也被引爆。

10月27日，惠誉下调佳兆业长时间外币发行人违约评级（IDR），由“B”下调至“CCC+”，高档无典当评级和公司发行美元高档收据的评级由“B”下调至“CCC+”；10月28日，标普将佳兆业长时间发行人信贷评级由B调低至CCC+级，评级展望为负面。

11月4日，地产企业遭受股债双杀，佳兆业12月7日到期美元债每1美元面值跌15美分至47美分，股价更是大跌15%。

财物还有余粮

兑付计划发布后，等候郭英成的另一个更大难题在于，行将到期的美元债偿付问题。

一直以来，借新还旧都是房企们保持债款平衡的首要形式，但跟着组织对其评级的不断下调，佳兆业想要再次凭借美元债融资，变得反常困难。

而受部分房企美元债违约影响，资本商场对房企的决心敏捷炸毁，世界评级组织穆迪更是在四周内，密布下调了32家房企评级，可谓史上之最，让房企们的美元债再融资之路几近封堵。

作为美元债大户的佳兆业，成为首战之地的“受害者”。本年上半年，佳兆业境外债发行所得金钱到达163.38亿元，到达了上一年全年的80%左右。Wind数据显现，现在有三家地产企业的存量美元债规划超越百亿美元，分别为恒大、佳兆业集团以及碧桂园，其间佳兆业集团以122亿美元位居第二。

美元债融资困难下，怎么缓解当时的资金窘境？郭英成的方法是“卖卖卖”，尽力变现手中优质财物，缓解流动性严重的局势。

“财物生意、财物处置安全都十分拥护，佳兆业的财物大部分布局在深圳和大湾区，质量优秀。”郭英成说道，期望投资人信任该公司有才能、有职责处理问题。

11月8日深夜，佳兆业宣布声明，称“正加速优质财物处置，回笼资金兑付财富产品”。声明中还给出了4个处理方法：更合理的理财兑付计划、卖优质财物、典当财物和加速出售回款。

好在佳兆业账面上的财物质量并不差。就在佳兆业暴雷的第二天，便有商场音讯传出，华润置地等国企正洽谈介入佳兆业部分深圳旧改项目。不过，华润方面很快否认了这则风闻。

而依据商场信息，佳兆业原定出售的18个项目现已扩展至25个，保存估量总价值将到达1000亿元以上。“公司在深圳有95个旧改项目，总货值约为6000亿元。”佳兆业管理层表明。

转让旧改项目，被佳兆业视作此次度过危机的一大底牌。与此同时，佳兆业也在经过出售财物、降价促销、典当财物等方法，力求度过危机。早在2021年10月3日，佳兆业经过典当旗下物业公司佳兆业夸姣67.18%股权，进行融资。另据媒体报导称，佳兆业在为我国香港两处住所地块寻觅买家。

出售旧改、多元化事务等，是郭英成应对当时资金窘境最快捷的方法。但面临下行的商场环境，郭英成能否再次逢凶化吉，他的命运还会不会持续好下去，答案还要再等一等。

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