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　　中房报记者付珊珊|上海报导

　　监管层的问询仍未停歇，这次轮到了杭州“一哥”滨江集团(002244)。

　　尽管现已挨近房企2019年半年报发布的时刻，但6月21日，杭州滨江房产集团股份有限公司（002244.SZ，以下简称“滨江集团(002244)”）依然接到了来自深交所的问询。时隔一周，6月29日，滨江集团(002244)用22页陈述回复问询。

　　“跟着公司项目的添加及规划的扩展，三项费用总额会有必定起伏的添加，但比较同职业，公司出售费用和管理费用占运营收入的比重处于职业较低水平，财务费用方面，房地产(512200)职业作为典型的资金密集型职业，其规划开展离不开资金的支撑，2018年公司规划的扩张也伴跟着融资的添加，故2018年公司负债规划和财务费用也有必定起伏的上升，但总体上看，公司财务稳健性仍归于稳健有守。”7月4日，滨江集团(002244)回复我国房地产(512200)报记者采访时称。

　　此次，深交所向滨江集团(002244)提出了六大问题，比较此前对新城控股(601155)、泰禾集团(000732)等房企的问询，针对滨江集团(002244)的这份问询函明显要柔软许多，问题首要聚集惯例的净赢利、现金流、项目协作权益、存货等问题。而针对“增收不增利”“现金流大额为负”等灵敏问题，滨江集团(002244)在回复中给出详细解说。

　　这家上半年已完结超500亿元出售额的杭州本土房企，本年大概率打破1000亿出售额。从上半年出售数据来看，滨江集团(002244)在杭州的体现现已超过绿城和万科成为杭州“一哥”。

　　“滨江集团(002244)除了产品品质不错，其运营风格也较为稳健。”一位杭州地产同行这样点评，他以为这样一家稳健的房企也被问询显露出更多房企当下赢利和现金流平衡的难题。

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　　增收不增利

　　在深交所的问询函中，首要被提出的即“增收不增利”的问题。

　　滨江集团(002244)在其年报中指出，2018年共完成运营收入211.15亿元，同比添加53.3%；完成归属上市公司股东的净赢利12.17亿元，同比下降28.89%。

　　对此，滨江集团(002244)回复称，尽管公司2018年收入和毛利有所添加，可是期内财物减值丢失、投资收益、财务费用、出售费用的变化和项目净赢利中少量股东损益份额的上升导致了公司增收的一起归母净赢利却下滑。

　　详细来看，陈述期内，滨江集团(002244)财物减值丢失较上期添加6.87亿元，首要包含对深圳市安远控股集团有限公司的应收款计提坏账预备7.24亿元，以及对可供出售金融财物计提减值预备0.85亿元。

　　此外，费用的添加也是导致滨江集团(002244)净赢利被腐蚀的重要因素。详细来看，2018年滨江集团(002244)出售费用同比添加1.53亿元，对此，滨江集团(002244)的解说为薪酬及福利费、广告宣传费和外部代销费添加所导致。2018年，所有房企均面临融资途径紧缩，融资困难的问题，滨江集团(002244)也不破例。这一难题体现在财务数据上即财务费用的添加。陈述期间内，滨江集团(002244)的财务费用比上期添加4.46亿元，其间首要为公司的债券利息及承销费较上期添加2.40亿元，以及公司对协作方股东及银行告贷的利息支出较上期添加1.20亿元。

　　假如仅看净赢利目标，滨江集团(002244)2018年净赢利实际上比上期是添加的，但归属母公司股东净赢利却下降较多，其间原因就在于公司大部分项目权益份额低于50%，导致净赢利中少量股东损益份额的上升。

　　年报数据显现，2017年，滨江集团(002244)少量股东损益为5.99亿元，2018年为19.35亿元，远大于归母净赢利。从滨江集团(002244)发表的项目上来看，据记者核算，2019年公司首要竣工项目及新增项目合计37个，其间24个项目的权益份额低于50%，这些项目权益份额大部分在30%左右。

　　“一般来说，寻求协作开发便是为了下降危险，那么赢利相应也要分摊，这在房地产(512200)职业归于正常现象。”诸葛找房分析师孙明英表明。

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　　现金流为负不影响短期偿债

　　除了净赢利被问询，深交所还关注到滨江集团(002244)陈述期内运营活动发生的现金流量净额大额为负，并让其做出解说。

　　年报数据显现，2018年陈述期内滨江集团(002244)运营活动发生的现金流量净额为-139.4亿元，较上年同期下降506.44%。

　　对此，滨江集团(002244)回复称，陈述期内运营活动发生的现金流量净额较上期下降较多且为大额负数首要系“购买产品、承受劳务付出的现金”大幅添加所造成的，系公司为活跃扩大土地储备规划，本期付出土地出让金及契税较上年有大幅添加所造成的。

　　此外，滨江集团(002244)还说到，因为新获得的土地处于开发初步阶段，还未到达预售条件，因而造成了现金流阶段性为负。尽管上半年财务陈述还未发布，滨江集团(002244)并未能许诺上半年现金流是否为正，但从其2019年一季度状况看出，公司部分新开发的项目开端预售，资金很多回流，运营活动发生的现金流量净额已为正数。且滨江集团(002244)估计，跟着更多楼盘项目到达预售阶段，公司运营活动发生的现金流量净额会继续添加。

　　在问询函回复中，滨江集团(002244)以为现金流为负的状况仅仅暂时的，且不会对公司活动性及短期偿债才能发生影响。记者查询wind数据显现，滨江集团(002244)一季度的货币资金为71.9亿元，而同期的短期债款（短期告贷+一年内到期的非活动负债）为35.8亿元，货币资金足以掩盖其短期债款，短债偿债压力较小。

　　但值得注意的是，尽管短期偿债无压力，但滨江集团(002244)的融资扩张却是不争现实。因为其稳健的运营风格，公司的财物负债率一直都坚持低位，但2018年底，滨江集团(002244)财物负债率升至77.94%，有息负债占该公司净财物的比率为1.35，净负债率上升至98.06%。

　　2019年以来，滨江集团(002244)在土地市场也加快行进。6月末至七月初仅一周时刻，滨江集团(002244)就耗资近50亿元三次拿地，扩张之心昭然若揭。但如上述所说，滨江拿的项目大部分是以协作方式。即使如此，加大力度扩大土地储备的一起，能否确保赢利和现金流的稳健，是滨江集团(002244)接下来需求面临的问题。

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