铁路工程投资控制系统(＂房改房上市＂)

文|于舒苒??修改|刘狄

进入4月份，北京气候转暖,财小新出来踩盘,颇有草木返青人欢乐之感。这次，财小新来到位于海淀区西北五环外的华润·美好里润园项目。

出售中心实景

项目间隔上一年的热销楼盘——相同由华润操盘的海淀美好里项目仅有4公里，相同位于海淀区的永丰板块。

美好里润园地块为2021年北京第二批会集供地地块，位于海淀区西北旺镇街区永丰工业基地，由华润与首开联合体以44.95亿元竞得，溢价率为6.26%，后引进招商蛇口。

笔者发现，与海淀美好里项目比较，美好里润园的定位较为不同，差异显着。

财小新测评

区位：★★★☆

交通：★★★

配套：★★★☆

户型：★★★★

园林：★★★★☆

装饰：★★★★

归纳评分：4.0分（满分5分）

项目信息

方位：海淀区永丰路与玉河路交叉口

容积率：1.5

户型：109m2三室两厅两卫

119m2四室两厅两卫

147m2四室两厅两卫

户数：740套（合计20栋）

均价：8.3万元/m2

物业费：7.2元/m2/月

车位费：可买可租，租借收费1.2万元/年；购买费用35万-38万元

交房规范：精装饰，拎包入住

采暖：会集采暖+地暖+新风体系

交房时刻：2024年6月30日

01

低密度地块打造刚需产品??

在2021年,也是华润操盘的海淀·美好里项目成为热销楼盘，其单价约为8.5万元/㎡左右，产品以大户型为主，其间130m2以上的产品占60%以上，而100m2以下的户型占比约为28%。

项目沙盘

而本年入市的美好里·润园间隔海淀·美好里项目仅有4公里左右，项意图容积率为1.5，此前许多业内人士都猜想，项目可能会做成叠拼或以大户型为主的平层产品，但出人意料的是，项目定位显着带有刚需盘特征，在一共740套房源中，109m2的三居户型为419套，加上7套100m2户型，二者相加占比57.6%。

此外，项目还有194套119m2三居户型，而130m2以上的产品为147m2四居，仅有120套，占16.2%。

再参考到与美好里润园项目相邻的中海·汇德里项目在相同1.5容积率的地块上，简直挑选了相同的定位。这一不谋而合的挑选，反映了上一年下半年以来，北京商场与产品的新变化趋势。

本年商场上曾有风闻，说上一年大火的海淀美好里项目，购房者以中产为主，但后来有一些购房人因为作业被裁人等原因导致收入骤降，无法之下只能挑选退房。

某闻名开发商在京项目营销负责人对财小新表明，上一年下半年以来，北京商场上呈现了“两端热、中心冷”的显着趋势。“具体来说便是刚需盘去化相对比较快，豪宅商场也还行，而改进型产品去化相对慢一些。因而我觉得美好里润园和中海·汇德里的挑选是对的。”

02

户型方正装饰可拎包入住

华润美好里润园的户型有三种，分别为：109m2三室两厅两卫、119m2四室两厅两卫、147m2四室两厅两卫。营销中心做了109m2户型以及147m2户型的样板间。

项目147㎡户型图

109m2三居和119m2四居户型格式类似，都选用了一厅两卧的三面朝南规划，客厅宽度也是较为有用的3.6米和4米面宽，卧室中有1个小于7m2，其他房间的规范是够用的。

户型实景

与汇德里项目比较，产品最大的差异仍是在于其147㎡四居。汇德里的一切产品和本项意图其他产品都归于紧凑户型，满意刚需。而润园的147㎡四居户型则规划了面宽6.3米的广大客厅，给人留下了深入的形象，面临的客群也彻底不同。

在户型规划上，入户门接近客卫，满意后疫情年代回家先清洁才安全的心里暗示和习气。109三居户型的厨房空间大，可达7.25㎡，选用U型布局，灶台以及操作台面满意改进需求，也是亮点之一。

而本次踩盘最让财小新感到惊喜的，是交给样板间的装饰风格。样板间不触及全装饰规范+精装饰包等繁复规划，直接所见即所得。壁布+麻将色深入木纹包装，比较显层次。窄边黑框规划的厨卫门以及无主灯规划，比较现代。风格、配色都可承受，能够做到收房后拎包入住。

03

区域配套尚缺乏新房会集入市去化难

从地块自身状况来说,的确更适合做高端产品：周边自然环境较好，寓居密度低，道路交通疏通。但作为偏刚需的项目，其间隔轨道交通较远、商业配套缺乏、教育资源不齐备的缺陷就露出得比较显着。

财小新乘坐地铁13号线，于龙泽站下车，随后又乘坐公交大约20分钟才来到售楼处。而地铁16号线的永丰站，间隔项意图间隔大约为2.5公里，步行大约需求半小时。在项目所在地邻近，笔者看到现在周围还比较荒芜，相关配套设备显着缺乏。

项目区位图

项目区位的一大优势,是其东面5公里有生命科学园区域，生命科学园及国家知识产权局位于其间；而其东南方向5公里的中关村软件园,则包括了百度、联想、华为、易、腾讯、新浪、滴滴等大厂。

项目材料显现,房源面向契合本市产品住宅限购方针的家庭出售，其间优先面向海淀区户籍或在海淀区作业的人群出售，剩下房源向社会揭露出售。

据出售介绍，现在项目首要的潜在购房者，以周围几个中心工业园区的职工为主。

与此同时，与美好里润园项目相邻的中海·汇德里项目也正在售，房源相同优先面向海淀区户籍或在海淀区作业的人群出售。美好里润园共有740套房源，汇德里项目有844套房源，近1600套房源会集入市，在同一板块近身厮杀，从上一年多个板块“三兄弟”、“两兄弟”会集入市的状况看，去化都相对比较困难。再加上之前海淀美好里项意图1800套房源现在仍有剩下，也处于同一板块，估计项目去化房源有必定难度。