002573基金(兴业转债基金)

作为亦庄“河西六正人”之一的和悦华锦项目，此前曾因首先打响板块限竞房入市榜首枪、接近地铁及教育资源，获得了许多刚需客群的喜爱及终究买单。但是两年多时刻曩昔，当期房转为现房，这个旧日曾拿下大兴区域销冠的项目，自2020年末以来却因项目延期交房、交给质量货不对板等问题卷进一系列负面风云之中迟迟未能脱身。此外，值得一提的是，在房企三两组团一起拿地渐成趋势的布景下，联合体合资建造地产项目的“后遗症”也开端逐步闪现。

减配争议

减配，是包含李明(化名)在内的和悦华锦业主在看过房后的榜首反响。

从业主方面供给的“待处理问题清单”来看，单元门缩水、与宣扬图严峻不符，以及路途未竣工就交房、路面未硬化就铺砖等，成为业主确认和悦华锦项目一期“未达交给条件”的依据。

而写在“待处理问题清单”中有关“规划不合理”的内容，在业主方面看来整改进程则更为急迫，并称这现已严峻影响到了业主们后续的寓居体会及安全。详细来看，包含：一楼与地上间隔太低，下雨一旦积水会呈现倒灌的危险，建议考虑合理办法；一切一层厨房燃气主管道占用厨房很大面积，无法装置橱柜，需求开发商和燃气公司改管道；顶层没有通往楼顶的逃生通道；洋房顶层房源因房檐过长，被遮挡较大光线和视界等……

值得一提的是，依据出让条件，和悦华锦地点地块产品住宅出售均价不超越52695元/平方米，最高出售单价不得超越55330元/平方米。据房全国方面监测数据，和悦华锦项目地块的开始价为46.4亿元，推出楼面价为28000元/平方米；终究成交价为62.9亿元，楼面价约为37956元/平方米。

“依照楼面价与出售限价的间隔，和悦华锦尚属可控区间，理论上不应该由于本钱而减配，不过是否真的算减配，还需求专业组织评价。”一位房企出售担任人如此点评。

学区房的口头许诺

而“买房可入读人大附”的许诺，虽然在买房阶段重复表现在出售人员的口头许诺以及开发商的宣扬软文中，被业主视为开发商涉嫌炒作学区售房的依据，但这个许诺在合同里却并没有表现。

据了解，由于和悦华锦在亦庄河西区板块内开盘最早、间隔人大附较近，不少和悦华锦的购房业主，为了孩子将来能就近入读人大附而挑选终究买单。李明回想称，人大附中落户亦庄河西区的音讯落地，愈加影响到了许多购房者的买房热心，像他相同为了自家孩子筹谋日后上个好校园的业主，不在少数。

依据业主方面供给的宣扬海报，和悦华锦项目打出了“学府为邻人大附一路之隔”“亦庄学府旁低密纯洋房”等宣扬标语。还有企业官方搜狐号内容显现，项目公司曾于2019年5月7日经过官方账号发布了触及学区宣扬的内容，其间包含“人大附中一路之隔的见识学府型社区”。

不过李明称，业主同开发商签署的合同中，并未就“买房就能入读人大附”作出约好，至于业主后续能否完成家中幼儿顺畅入读人大附，还要等终究的划片成果落地才干见分晓。

联合开发后遗症

许多业主以为，现在的局势便是项目开发商不作为，3家相互踢皮球，导致整改推动缓慢。

材料显现，和悦华锦项目所在地块为亦庄开发区河西区X94R1地块，2017年10月11日，3家房企组成的联合体以62.9亿元加自我克制2%将该地块收入囊中，溢价率35.6%。项目开发商——北京博睿宏业房地产开发有限公司，即为3家房企于2018年1月建立的合资企业。

“联合体拿地、合资开发，不能只管盖房挣钱，依约交给的职责与职责。咱们现在能找的就只有物业公司。”李明直言，自被奉告收房以来，业主与开发商方面的交流存在“断层”，一向未能同步，短少一个正式的对话途径。

“而这个交流的窗口，开发商一向没有向咱们敞开。”李明表明，关于项目整改的信息都是业主们经过各方刺探及和谐凑集出来的。直到现在，业主们除了找物业公司反应问题以及催问整改发展外，开发商这边一向没有派出代表出头回应。

“关于收房过程中发现的问题咱们经过多种途径反应给开发商，但均未得到妥善处理。咱们十分忧虑，假如现在收房，现在存在的这些问题得不到处理，近900户业主的利益被开发商无视和危害。”李明及大部分业主以为，依据联合体拿地及开发项目的复杂性，期望3家开发商赶快厘清各自职责，给业主们一个说法。

据了解，近年来，面临土地底价的高涨、开发危险的提高和赢利空间的削减，单一房企凭仗一己之力拿到心仪土地的难度有所添加，从而北京市场上演化出了“房企+房企”抑或是“闻名房企+险资企业”等强强联合拿地的现象。

据亿翰智库相关研报，联合体协同开发的联合开发形式，总的来看分为三点：一是(房企联合)在协作两边拿到土地之后，依据事前确认的股权份额建立相应的项目公司，并依据出资状况别离派驻担任人员，两边一起操盘；二是(房企+险资联合)由其间的房企来进行操盘，其他协作方(多为险资、银行或出资组织)仅扮演财政出资人物；三是(小股操盘)在这种形式中，一方操盘不并表，但另一方并表不操盘。

不过，在缓解资金压力、危险分摊、添加竞争力、降低本钱的优势之外，联合体拿地也相同有着与之对应的下风。有剖析指出，在联合体拿地后的操作流程中，由于有多方参加，会呈现更多的不确认性。比方，开发企业各自心思预期、产品定位、本钱控制能力以及管控程序等都不尽相同，会存在“拆伙”的危险；此外，在项目呈现争议时，各方间也简单呈现推诿扯皮的问题。

就业主反映的“延期交房、避谈赔付”“交给质量减配、货不对板”等问题，北京商报记者向和悦华锦项目联合体各方寻求采访，但到记者发稿，未有回复。

北京商报记者卢扬荣蕾/文并摄

·律师观念·

Q:“虚伪宣扬”的职责是怎么界定的？

A:中心看是否作出详细许诺且影响价格。

北京市京师律师事务所高档合伙人刘松涛律师、实习律师张偲然表明，以学区房为例，如学区作为揭露信息，能够被大众查询，仅有开发商宣扬实践缺乏以使顾客堕入过错，并依据该过错缔结合同，这一信息不会对房子价格有严重影响，则法院不会以此为理由支撑要求开发商承当职责的建议。但如学区房以详细确认作为许诺，乃至归入合同条款，并对房子价格有严重影响，最终房子没有完成这些许诺，则开发商应承当违约职责。

A:确有依据证明开发商构成虚伪宣扬的，开发商须承当虚伪宣扬的违约职责。

北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师表明，虚伪宣扬归于违约行为，应依法承当相应的违约职责。依据《民法典》第五百七十七条之规定，当事人一方不实行合同职责或许实行合同职责不符合约好的，应当承当持续实行、采纳补救办法或许赔偿损失等违约职责。

因而，确有依据证明开发商构成虚伪宣扬的，购房者可要求开发商承当虚伪宣扬的违约职责，付出相应的违约金。若开发商虚伪宣扬，成心奉告购房者虚伪状况或许成心隐秘真实状况导致购房者作出过错意思表明构成诈骗的，购房者则有权向人民法院恳求吊销合同，并要求开发商承当缔约过失职责。