实探黑龙江双鸭山楼市邓建国资产：10000元买套房背后的唏嘘

（10年常住人口削减25万10000元买套房背面的唏嘘与喟叹）

64㎡住所总价仅售1.5万元、51㎡住所总价为1.2万元、56㎡总价1.4万元，看到这儿……是不是看错了？这样的实在事例正发生在黑龙江省双鸭山市。

此前，黑龙江的鹤岗、辽宁的阜新曾因二手房“白菜价”而刷屏，现在，双鸭山部分二手房价改写了鹤岗、阜新的纪录。近来，证券·e公司记者前往双鸭山，实地了解双鸭山楼市的实在状况。

二手房低至200余元/m2

双鸭山，坐落黑龙江省东北部，地处完达山脉北麓、三江平原内地，隔乌苏里江与俄罗斯相望。双鸭山市是黑龙江省重要的煤炭、电力、钢铁和粮食出产基地，被誉为“黑土湿地之都、绿色生态之城、乌苏里江岸的明珠”，是为新我国建造奉献了“光”和“热”的城市。7月11日，证券·e公司记者来到双鸭山，以看房者的身份在部分小区、在售楼盘进行造访探查。

双鸭山市宝山区的康安嘉园小区，是上一年刚刚处理入住的一个棚户区搬家安顿小区。证券·e公司记者在该小区看到，一些房子窗户上都写着“租借出售”字样及联系电话。“许多外地人都来买房，你也是要来买房的吧?现在来有点晚了！上一年7、8月份小区刚刚交房，一套顶楼50㎡左右的房子总价才七八千元。现在房价被‘拼缝’炒起来了，顶楼价格都得1万元以上。”该小区一业主表明。

所谓“拼缝”便是相似房子中介性质，自己手中本身不具有房源，可是与房源具有者十分熟识，并知悉售房的心思底价。“拼缝”经过在小区中搭讪购房者，确认购房意向之后，从真实房源具有者手中拿钥匙，带购房者看房，一旦成交从中赚取差价，出售的价格越高，从中赚取的差价也就越多。

证券·e公司记者在该小区看房期间，还偶遇来自黑龙江省佳木斯和河北廊坊的看房者。“在上了解到这儿的房子廉价，就特意开车过来看看，有价格适宜的就买。自己必定不会来住，首要是希望日后能够增值。”一位来自佳木斯的看房者说，“因为房价廉价，所以即使买后不能增值，也不会有太大的丢失。”

证券·e公司记者注意到，在多栋6层高楼的顶楼窗户上，均用夺目的红底黄字写着“卖楼”的字样，且所留联系电话均为同一个号码，并直接写明价格1.2万元。“这些房源确实都是我的，分为51㎡和56㎡两个户型，价格别离是1.2万元和1.4万元，均包含600元的物业押金。”房主在电话中介绍说，“现在还不能更名过户，可是能够签购房协议，只需你买完之后不拖欠物业费、采暖费，那么4、5年之后咱们担任协助更名。”“应该还能讲价，方才房主说假如一次性购买两套51㎡住所，总价能够优惠到2万元。”来自佳木斯的购房者悄声泄漏。

之后，证券·e公司记者又来到四方台区的惠民新城一期，再度遇到了河北廊坊的看房者。该小区相同是棚户区改造而来的回迁小区，小区内现阶段在售房源要少于宝山区的康安嘉园小区。记者拨通了该小区一栋层高为6楼的高楼顶楼窗户上的卖房电话。“我这个房子是64㎡，规范的两房一厅一卫格式，最低价格是1.5万元，包含了1000元的物业装饰押金和200元的水费。”房主在电话中介绍说。

此前，黑龙江的鹤岗、辽宁的阜新曾因二手房“白菜价”而刷屏。现在，依照双鸭山的部分小区二手房价格64㎡1.5万元、51㎡1.2万元、56㎡1.4万元核算，折组成每平方米的价格别离是234元、235元和250元，这样的价格水平改写了鹤岗、阜新的纪录。

中心区二手房

均价2775元/m2

康安嘉园和惠民新城部分二手房价格仅一万余元的现象并不代表双鸭山市二手房商场的全貌。安居客双鸭山房价的数据显现，双鸭山7月二手房均价2775元/m2，双鸭山6月二手房均价2777元/m2环比上月跌落0.05%，同比上一年同期跌落3.14%。

依据宝山区政府官介绍，该区距市中心19公里，辖区内有3个国有煤矿和14个当地煤矿（其间出产煤矿4个，提能改造煤矿10个）。年产原煤500万吨左右，其间当地煤矿年产原煤100万吨左右，是双鸭山市重要的煤炭出产基地。在双鸭山市中心的二手房价格显着要更高，并且不同区域、不同小区的房价相差也比较大。以康安嘉园为例，该小区4楼面积为64m2的高楼，价格大约在4万元左右；毗连康安嘉园的阳光小区，非顶楼的70m2住所，价格为4.2万元。证券·e公司记者在采访中得悉，有双鸭山市民在不久前刚刚将坐落双鸭市一马路小学邻近的学区房出售，房子面积为78.38m2，成交价格为13万元，折合每平方米的价格为1658元。

坐落六马路的老二院的7层住所楼，坐落2楼的3室1厅1卫面积为117㎡的住所，价格为24万元，每平方米价格为2051元；宝鼎家乡邻近精装饰面积为88㎡的高楼价格为17.6万元，相当于每平方米2000元；隶属于双鸭山实验学校学区的福悦湾一期，楼高26层坐落11层面积为68㎡的精装饰二手房，价格为31万元，折组成每平方米的单价为4558元。

“尽管宝山区和四方台区的房价比较低，可是双鸭山市中心的居民很少会去那里买房，究竟离市中心太远了。”有双鸭山当地房产中介人士表明，并且依据孩子上学等要素的考虑，宝山区和四方台区一些经济条件相对比较好的家庭更倾向于在市中心买房。就市中心的二手房而言，那些产权明晰、不存在胶葛的学区房，重视度更高，成交的时机也更大一些。实践上，此前说到的不论是康安嘉园、仍是惠民新城，均为棚户区改造性质的小区，且价格在1万余元的房子也均为顶层高楼。两个小区别离坐落双鸭山市的宝山区和四方台区，都是传统矿区，间隔双鸭山市中心相对较远。

双鸭山市五马楼邻近一家商铺的经营者告知证券·e公司记者，双鸭山人口负增长，尽管房价比大城市低许多，可是房子依然过剩卖不动。

可选新盘有限

证券·e公司记者在双鸭山造访二手房商场的一起，趁便踏查了一些新建在售楼盘。

坐落双鸭山五马路与东平行路交叉口的兴佳家乡，间隔在当地颇具影响力的松江世界购物大厦商圈只要几分钟的旅程。证券·e公司记者了解到，该楼盘现在在售的房型中，南北通透的户型均价在3300元/㎡左右，厢房的价格大约在2990元/㎡。“南北通透的户型所剩现已不多，只剩下四楼的两套了，其他都是厢房。”该楼盘的一位出售人员介绍说。

坐落双鸭山滨水东路和民生大街交汇处的双鸭山榜首中学，是当地人公认排名NO.1的名校。该区域除了有双鸭山榜首中学之外，还有能够中小学连读的双鸭山实验学校。正是因为有了名校的加持，所以该区域的商品房在双鸭山也是独占鳌头。“现在在售的是二期楼盘，详细的销价格格会在7月底正式发布，应该不会低于4000元/㎡,这在双鸭山应该算得上是相对高端。”福悦湾的出售人员表明。

证券·e公司记者发现，双鸭山市可供挑选的在售楼盘并不是许多。双鸭山当地一位房地产出售人员告知证券·e公司记者，因为双鸭山还有许多存量房需求去库存，所以政府操控不让兴修新的楼盘，这是导致双鸭山现在新建商品房楼盘项目较少的直接原因。“现在都是老旧小区进行改造，不允许开发新楼盘。”另一楼盘的出售人员说。该说法也获得了双鸭山住所和城乡建造局一位工作人员的证明：“本年依然是以去库存为主，确实没有批阅新的楼盘，现在在售的几个楼盘都是前几年现已办妥手续的。”“遭到疫情的影响，2020年的房地产商场不是很好。”上述工作人员表明。

10年常住人口削减25万

最新发布的“七普”数据显现，双鸭山市常住人口数约为121万人；而双鸭山市“六普”数据显现的常住人口数为146万人，这意味着，在2010年至2020年的10年间，双鸭山的常住人口削减了25万多人。

“双鸭山物价不高，自然环境也不错，仍是比较合适寓居的。可是双鸭山全体收入水平不高，短少更多、更好的开展时机，因而许多中青年都挑选了走出去开展。一些老年人的儿女在外地站稳脚跟后，也跟着儿女去了外地，导致双鸭山近年来常住人口不断削减。”有双鸭山市民告知证券·e公司记者。

吉林大学博士生导师宋冬林告知证券·e公司记者，在东北三省，除了沈阳、长春、哈尔滨和大连之外，其他的城市简直都存在人口外流。实践上人口外流有的时分不完满是钱的问题，还极有或许是遭到更舒适的环境，更适宜的气候，更好的服务等要素招引。“并且脚踏实地地说，东北的人力资源方针和南边经济发达区域比较确实落后，这也需求有关部门去反思。”宋冬林说。

大连海事大学的时建人教授告知证券·e公司记者，牡佳高铁注册之后，必然会改动沿线城市人流、物流、信息流的流向和流速，活动人口或许要增多，可是常住人口削减的趋势并不会因而改动。交通条件的改动为农业、旅游业与之相关的工业开展起到巨大的推进效果，一起为中心城市供给服务的工业也有了开展根底，它会改动工业结构和人口类型结构，改动不了人口削减的趋势。“鸟类会依据时节的改变而进行迁徙，这是追逐自然环境的生计规律，人相同也是如此。东北区域人口外流，本质上便是‘阳光的搬运’和经济中心搬运所导致的。”时建人说。

本年5月，国新办举办新闻发布会，介绍第七次全国人口普查首要数据成果。会上，国务院第七次全国人口普查领导小组副组长、国家统计局局长宁吉喆介绍东北区域的人口改变状况时表明，东北区域人口的削减，遭到自然环境、地理环境、人口生育水平缓经济社会开展等多方面要素的影响。东北在我国处于高纬度区域，冬天相对绵长且冰冷，一些东北人口向比较温暖的南边搬迁活动，这也是全球许多国家人口搬迁活动的趋势性特征，欧洲、美国都有这种现象。别的，受生育观念、生育行为等要素的影响，东北区域的人口自然增长率长时间低于全国平均水平。

高铁注册是把双刃剑

双鸭山政府在本年年初的政府陈述傍边提及，2020年，双鸭山根底设施不断完善。牡佳客专双鸭山段轨迹铺设提早竣工，双鸭山西站主体结构封顶，宝迎铁路一期工程开工建造。2021年，要加速交通根底设施建造。保证牡佳客专双鸭山段和双鸭山西站投入运营，完结高铁新区广场和公路客运纽带中心建造。完结宝迎铁路一期路基工程。

据悉，牡佳客专即牡佳高速铁路，是一条衔接黑龙江省牡丹江市、林口县、鸡西市、七台河市、桦南县、双鸭山市和佳木斯市的高速铁路，是我国最靠近疆土东端的高速铁路。高铁沿线城市也将悉数归入到以黑龙江省省会哈尔滨为中心的两小时、三小时经济圈。双鸭山市当地也是对牡佳高速铁路寄予厚望，希望高铁的贯穿能够力助双鸭山完成新一轮经济腾飞。

在采访中，有东北区域的经济界人士对证券·e公司记者表明，高铁注册是把双刃剑，既有望对沿线经济开展起到推进效果，但也或许加大哈尔滨构成虹吸效应，加重相关中小城市的人口丢失以及工业空心化。“任何事情的影响都不会是单向的，高铁沿线城市的中小城市应该考虑怎样把晦气的影响缩小到最低、最大极限发挥本身利益。”宋冬林表明，十四五规划提出区域开展的着力点要放在城市群的建造。关于以哈尔滨为中心的城市群，各城市不能各自为战，而是应该由黑龙江省的层面提出一个愈加统筹合理的规划。

宋冬林说，假如中心城市的功用仍是和其他城市功用相同，那么或许会对双鸭山等牡佳高速铁路的沿线城市构成愈加显着的虹吸效应。“双鸭山等牡佳高铁沿线城市应研讨本城市资源优势与中心城市的需求，能够将其作为当地经济转型的一个方向，添加与中心城市间的粘性，减轻高铁注册后或许发生的虹吸效应。”时建人表明，别的，当地政府要研讨区域优势和新的资源价值，开展新的工业或工业晋级转型，关键是当地特征，当地优势，当地品牌。

资源型城市转型难

据了解，双鸭山、阜新等资源型城市近年来一直在尽力进行转型。例如，依据揭露报导，双鸭山完成了由“一煤独大”向现代煤电化、粮食和绿色食品深加工、石墨及新材料、生态旅游、特征栽培多业并重、多元开展新格式的改变，以主导工业的战略晋级带动了经济开展方法改变。阜新也已打破曩昔一煤独大的工业格式，构成了农产品加工、配备制作及配套、动力、化工四大优势工业，四大优势工业总产值占全市工业比重到达80%左右。

谈及资源型城市转型，时建人说，每个人的家庭布景不相同，工作布景不相同，文化教育布景不相同，生活环境不相同，终究生长出来的孩子就不相同。相同，不同的资源型城市转型也不或许遵从相同的途径。从支柱工业看，因为主导工业、工业根底、前史文化布景、自然环境、区域资源调集等差异，资源型城市分为单一型和复合型；按资源区分有牧业型、林业型、煤炭型、金属矿山型等；按地貌类型不同又分为平原型、山地型和丘陵型；从所在气候地带又可分为寒温带型、温带型、亚热带型。

“因而，有必要归纳资源型城市的各项目标进行归纳剖析，将所在区域的自然生态根底、交通条件，本来的支柱工业开展现状、前史经济体现，周边区域的经济条件等要素，构建出科学合理的目标系统，搞清楚资源型城市的工业系统、人口结构、工业开展动力和城市开展系统等一系列问题，终究来确认城市转型的途径和方向。”时建人以为。

宋冬林说，资源型城市转型的本质便是主导或支柱工业脱节自然资源存量和产值的捆绑的进程，要点便是调整工业结构，树立起资源节约型、环境友好型的新型工业系统。不同的资源型城市前史条件不同，开展阶段不同，所挑选的详细途径也应有所区别。树立这个新工业系统可有多种途径挑选:既能够是支柱工业的“去资源化”，也能够“广化深化”或许“多元化”。

“资源型城市的式微是因为商场效果的成果，所以建议商场去处理这个区域开展不平衡不充分的问题明显不符合实践，政府应该发挥积极效果。”宋冬林以为，从欧盟一些国家的经历来看，在处理资源型城市开展经济方面，相关政府部门也在发挥着十分重要的效果。因而，有关政府部门在推进资源型城市转型时除了要有相应的区域工业方针外，还要有本质性的投入，包含重大项目的引入和税收优惠等。