市场需求回归，北京办公楼feitian市场即将激活

7月11日,高力世界发布北京第二季度工作楼陈述。本季度北京再次阅历了疫情袭扰，很多商务租借活动遭到影响。因为工作楼租借严峻依靠线下带看和商务商洽，全体商场在二季度活泼度大幅下降。高力世界华北区董事总经理严区海标明，数据显现，北京甲级写字楼商场的净吸纳量为-8.3万平方米，这是继2020年一季度后第一次呈现负值。本季度商场无新增供给，遭到商场租借活动放缓、商洽周期延伸等要素影响，全体空置率小幅回升到16.4%，商场租金也小幅回调至338.6元每月每平方米。

简单从数字视点来看，或许会直观地以为疫情给商场带来了非常大的负面影响。但是，高力世界以为疫情仅是左右商场走势的要素之一，并非决议性要素。经过对商场数据、开展前史、需求动态等不同方面的剖析，高力世界期望为商场参与者理清杂乱数据背面的故事，复原一个实在的商场开展现状。

从方针层面来看，疫情防控关于全体商场的影响是暂时性的，其影响更多是在商场参与者的活泼度和商场节奏改变。本年二季度的疫情防控现已是北京工作楼租借商场阅历的第三次疫情检测，前两次分别为2003年的非典时期和2020年新冠疫情迸发期。早年两次的商场体现来看，遭到疫情防控影响的季度，商场需求都呈现了大幅放缓的现象，但当疫情防控完毕后，商场需求都会呈现报复性反弹。2003年非典时期，在二季度疫情防控完毕后，三季度需求量环比增加超越3倍。2020年新冠疫情迸发时期，在一季度最严厉的防控完毕后，需求开端逐季康复，并从2021年上半年开端呈现大幅反弹，全年净吸纳量近120万平方米。因而，当刚性需求被外界要素短期约束后，一旦外界约束要素消失，需求会呈现快速反弹。由此可见，企业工作需求长时刻存在，疫情只能影响企业租借的节奏改变，在疫情逐渐安稳后，之前所压抑的商场需求将快速开释。

从需求层面来看，头部互联科技企业进入面积整合期，其影响将贯穿全年。一方面，商场参与者应防止惯性思想，上一年的大幅去化并不意味着本年商场也必定会有大幅去化。上一年下半年部分职业的方针调整和超预期的商场成交量，都在必定程度上约束了本年需求侧的体现。另一方面，互联科技职业从年头开端进入快速调整期，加之上一年超百万平方米的租借成交，该职业本年的主旋律将会是以头部互联大厂为主导的工作空间整合，估计将继续影响2022年下半年的商场开展。

从数据层面来看，净吸纳量为负并不必定代表新增需求缺乏，也有或许是多种要素导致存量楼宇开释很多面积所造成的。净吸纳量一方面遭到需求侧企业租借去化的影响，另一方面也遭到供给侧存量楼宇租借面积开释的影响。本季度净吸纳量更直接遭到后者的影响，即商场存量项目短期会集开释空置面积所造成的。例如，中服地块的两个项目在本季度算计开释出2.2万平方米之前未进行商场化租借的面积；燕莎区域的一栋甲级楼宇因为本身原因之前暂停对外租借，本季度开端整栋对外租借，向商场开释面积约4万平方米；亚奥区域的一栋甲级楼宇因为某国企完结搬家在二季度开释出超越3.6万平方米的面积。大略核算，这些新增的存量项目空置面积就现已挨近10万平方米,?一起这些新增面积并非疫情防控所造成的，但确实直接大幅增加了空置面积，从而下降了净吸纳量。当然，在商场成交满足活泼时，这些空出的面积或许会被抵消，但本季度恰逢疫情防控，供需两边对已租面积的影响此消彼长，供给侧的影响就在必定程度上被扩大了。因而，高力世界以为本季度的数据体现是疫情、商场和企业需求等不同要素一起效果的成果，企业的工作需求长时刻存在，切勿疏忽数据背面的成因，防止对后市开展带来误读。高力世界华北区董事总经理严区海标明，自五月底疫情完毕后，咱们现已看到商场活泼度在逐渐提高，三季度商场全面康复可期。

宏观经济数据现已标明三季度经济复苏确实定性极高，写字楼商场活泼度在疫情完毕后呈现提高，高力世界华北区董事总经理严区海估计，本年三季度将成为决议全年走势的要害节点，但部分子商场将继续遭到主力租户职业面积整合的冲击。一起，历时四年的高供给时期已完毕，商场现已进入3-4年的去化周期，需求侧强度将决议未来商场走势。严区海主张商场参与者需求防止惯性思想，镇定判别2022年呈现的新改变，全体战略拟定应至少放眼到未来三年的长周期。一起需求短期办法和长时刻战略相结合，活跃应对新时期的商场改变。

需求侧能够继续放量一方面取决于疫情是否会呈现重复，另一方面取决于北京经济增加的强度和耐性。回顾曩昔五年，北京跨过GDP万亿门槛的速度正在不断加速，从3万亿元到4万亿元仅用了3年时刻。曩昔的五年是推进非首都功用疏解和腾笼换鸟开展新工业的五年，北京能完成这样的开展速度和增加质量就更显可贵。高力世界以为金融和专业服务业是安稳北京写字楼商场需求的根本盘，也是整个商场的安稳器。跟着新一代信息技能和医药健康工业步入快速开展轨迹（2016年到2020年的复合增加率均到达13%），将会为北京工作楼商场发明更微弱的新增需求。除了金融和专业服务业，互联科技等高新技能企业仍然能够继续重视，但重视点能够放在互联细分赛道龙头企业、致力于传统工业信息化的企业、以及触及芯片、集成电路、生物医药、新能源相关的高科技能企业。