政策压力犹存 地产短期走势正中投资集团有限公司仍需观察

再融资是指上市公司经过配股、增发和发行可转化债券等方法在证券商场上进行的直接融资。

再融资对上市公司的开展起到了较大的推进作用，我国证券商场的再融资功用越来越遭到有关方面的注重。可是，由于种种原因，上市公司的再融资还存在一些不容忽视的问题。

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编者按：3月以来，地产方针进入查验和消化期，但短期仍看不到放松痕迹，因此上星期地产板块的大幅上涨，暂时只能界说为方针压力平缓的情况下呈现的估值修正。短期地产股的走势，仍要调查后续方针是否会进一步推出、后续方针的力度以及3月成交量康复的水平。

方针进退在于房价走势和保证民生

3月以来，方针好像已进入了一个查验作用的阶段，短期来看，暂时或许没有进一步更严峻的方针出台。央行副行长苏宁3月8日表明，“关于楼市，还要调查方针的作用，现在没有出台新方针的需求”。3月9日，住建部部长姜伟新表明，“未来20年，我国房价上涨压力很大，但中心政府遏止房价过快上涨的决计更大”。两会期间的政府工作报告中除了保证房方案建造规划超预期外，房地产职业方针体现了一贯性，没有超调的方针出台。

但咱们以为，方针并未出清，方针的进退将依据房价走势和保证民生的需求而定，短期还看不到其将转向放松。

从近期的方针表态来看，方针的方针也有所改变。政府对房地产商场的调控，从之前的以调控房价、遏止房价过快上涨为主演变到调控房价和添加保证房、添加一般住所并重。

住所和城乡建造部部长姜伟新在两会上表明，中心政府提出了全面加速住所供给的方针。首先是加速一般产品房供给,要求各地加速产品房项目的批阅、开工时刻，缩短开工周期。其次，要全面加速经济适用房、限价房建造，并扩展保证规划。中心现已将促进保证性住所建造和遏止房价过快上涨作为查核使命，下达给地方政府，要求有必要完结。

而之所以发生这样的改变，咱们以为首要原因是：其一，从2010年头以来的成交量来看，出资投机性需求已根本得到按捺；其二，房价快速上涨的气势虽得到遏止，但在无物业税等方针干涉的情况下，短期库存缺乏和开发商资金的富余令房价下调的难度很高；其三，即便呈现了前两点的改变，也难以使适当部分中低收入阶级有才能购买产品住所，寓居民生仍然无法完成最大规划的保证。

依据调查，咱们发现2月以来的首要方针坚持了一贯性。3月两会的政府工作报告中关于2010年房地产的方针的表述为：持续连续四个方面的调控，包含添加保证房供给、添加一般产品住所供给、按捺投机性购房及标准商场秩序。咱们以为，这坚持了与之前的国四条和国十一条的一贯性，特别值得重视的是保证房的方案建造规划，本年方案建造规划为300万套。假定按一套60平方米核算，将占到09年全国产品住所出售面积8.04亿平米的22%，这个份额比较高，假如严厉依照这一建造规划施行，将对部分产品住所商场构成必定的挤出效应，不过保证房的实践建造规划和力度还需求调查。别的，政府倡议住所租借消费，盘活住所租借商场，其目的也或许是经过租借商场分流其时一部分的需求，然后缓解商场的需求压力。

据悉，2月份中心层面仅出台了一个方针，即《关于加强信任公司房地产信任事务监管有关问题的告诉》，该告诉指出，房地产开发类信任事务是开发商多元化融资途径中的一种，这个文件强调了信任融资的门槛与银行开发借款共同，堵住了2008-2009年存在的一些变通的做法，如未取得施工许可证即可取得信任融资，对部分现在较倚重信任融资的小开发商将构成必定的晦气影响。

一起，2月25日媒体报道证监会重新开始审阅房地产上市公司的再融资，也被理解为是对房地产上市公司未来资金面的利好，因此，当日地产股股价也有所体现，但咱们以为，重启再融资审阅未必意味着是对调控方针的放松。

作为本轮房地产调控的纲领性文件，12月中旬起出台的国四条、国十一条根本框定了本年的调控方向和途径。2月起，各个地方接力中心，北京、广东等连续出台了地方性的“十一条”，调控手法根本环绕国十一条的结构，即从添加一般住所供给、添加保证房供给、按捺投机性需求、加强商场管理四个方面进行调控。北京特别强调了2个50%的方针性住所份额，值得重视。

方针“紧箍咒”限制地产反弹空间

归纳国务院各相关部分现在的表态来看，咱们以为方针没有出清，短期内放松的或许性不大，后续方针及力度仍取决于政府对房地产商场走势的观点，因此对应在股价上或许有震动重复，咱们慎重看待上星期板块的反弹，并保持职业“中性”的评级。

房价按捺方针警报未免除

咱们以为，低库存、高现金储藏使得短期内房价下调的空间较小，房价按捺方针的警报并未免除，主张调查以下4个方针。

其一，1到2月日均成交量与去年同期挨近，需求已降无可降。咱们盯梢的21个城市2月成交量环比1月变化的中值是-44%，成交量持续大幅下降，其间除了方针调控要素外，首要是新年假期的原因。09年新年在1月，2010年新年在2月，不管同比环比都不具有太大的参阅含义，因此，咱们比照了12个样本城市，2010年和09年1月至2月的日均成交量，同比变化的中值是-4％。也就是说，年头到2月底停止的成交量与09年头同期相比，大体适当，关于出资性购房占比高的一线城市，大幅下滑后的1-2月成交量根本能够以为是刚性自住需求（初次和改进），成交量持续削减的空间已不大了。

其二，超越一半的城市库存在持续下行，短期供给开释不明显。2月底，咱们盯梢的城市库存仍在低位，乃至还有超越一半的城市短期新增供给低于新增需求。依据与开发商沟通以及商场的数据来看，2010年上半年新增供给无法明显开释，低库存的压力短时刻还难以缓解。

其三，调控环境更为杂乱。09年12月起的调控，面临着更为杂乱的微观环境：2010年正处于经济复苏整固的阶段，加息这个价格型钱银方针东西的运用将比较慎重，固定财物出资增速不稳，政府在钱银和房地产方针的拟定上不免顾虑重重。而政府自07年4季度起调控房地产，其时经济在过热阶段，固定财物出资高速增加，各项调控方针比较共同。

其四，房地产公司现金状况良好，开发商无自动调价的动力。按国信职业分类，到3月9日，41家A股房地产公司已发布的年报显现，每股运营现金净流量从08年的每股-0.25元提升到0.37元，钱银资金较08年末增加了143%，可见房地产公司现金流较为富余。一起，期末现金/存货的比值从08年末的21%提高到30%，开发商对存货进行开发的外部资金需求大幅削减。

短线反弹或源于估值修正

3月9日地产指数大幅反弹2.71%，首要催化剂为8日早晨媒体报道央行副行长苏宁表明，“关于楼市，还要调查方针的作用，现在没有出台新方针的需求”。而关于板块的全体反弹，咱们以为，这是干流地产公司估值在15倍左右这个比较低的水平、方针压力忽然平缓的情况下呈现的估值修正行情。依据3月9日的收盘价核算，咱们掩盖的公司中，纯住所开发类公司2010年动态PE回升到16.4倍，归纳类公司为17.4倍。

咱们以为，后续方针是否进一步推出和其力度以及3月份的成交量康复水平是左右地产板块短期走势的首要要素。估量三月的成交量将呈现结构性分解。现在咱们还无法判别3月全月的成交量，咱们核算了13个有07-09年3月数据的一二线样本城市2月底到3月8日的日均成交量，和曩昔3年3月的均值比照，一线城市3月全月成交量估量会呈现萎缩，部分二线城市如中西部城市3月的成交量或许有靓丽的体现。据此，咱们以为，后续地产板块的走势或许将会呈现结构性的分解。

别的，从09年12月高点跌落到3月9日收盘，房地产指数跌落了22%，大致反映了2010年10%的房价跌幅。假如短期没有更多的方针或调控的情绪，归纳考虑房价过高区域2010年房价跌落和二三线城市房价平稳，假如按全体呈现5%的房价跌落核算，干流公司全体大约有10%-15%左右的上涨空间。

但归纳国务院各相关部分现在的表态看，咱们以为短期方针并没有出清，短期内放松的或许性不大，假如之前的调控作用不明显，政府有关部分如住建部、国土资源部、银监会、央行等还将有更多的方针出台，地方政府也会有相应的配套方针，因此后续方针和力度取决于政府对房地产商场走势的观点，对应在股价上或许会有震动重复，咱们慎重看待其时的反弹。咱们保持职业“中性”的评级，主张重视估值较低以及财物区位散布较好的公司，如金地集团、福星股份及ST鲁置业。

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（责任编辑：文术）