广发基金270005(证券公司级别)

当众多上海人由于一则限购传言排队离婚，上海新房成交创下天量之时，上市房地产公司的负债和银行个人住房借款金额也创下记载。

A股中报发表现已收官。上市房企半年报数据显现：本年6月底房企总负债比上一年底添加超越1.5万亿，负债总额首度打破4万亿大关，负债总额和增幅均超越历史记载。上市银行本年上半年半数以上新增借款是个人房贷。

房地产企业高负债争抢地王、银行天量资金投向个人住房按揭，房企和个人债款杠杆同步胀大背面：上海、南京、合肥等房价暴升的城市，本年的土地拍卖收入创出近年新高，土地财务成为真实的大赢家。

用杠杆去库存：上市房企负债已超四万亿

面包财经依据wind的原始数据核算发现：截止本年6月底，A股120家上市房企负债总额超越4.14万亿，比上一年年底添加了约1.54万亿，增幅挨近六成。上市房企的负债率也创出近年新高，总财物负债率到达77.27%。

下图是面包财经制作的近年来上市房企负债状况变化图：

上市房企的总财物规划也在急剧胀大，到达5.36万亿，比上年底添加近2万亿。本年上半年，上市房企经营收入5691.76亿元。不过房地产公司的报表经营收入和负债有其特殊性，从房产出售到结转为经营收入有必定的时间差，现已收到的购房款在这期间也会体现为负债。

上市房企本年上半年总财物和负债的双双胀大，意味着房产出售火爆和房地产加杠杆正在一起发生：天量的资金正从房地产出售和假贷两个途径一同涌向房地产企业。

银行与债券市场一同输血 房地产成为资金黑洞

房地产正遭到银行和债券市场的一同喜爱，资金从个人住房借款、房地产企业借款和债券市场多途径争抢进入房地产。

自上一年债券市场对房地产企业大开闸以来，债券市场现已成为房地产企业的超大马力血泵。核算数据显现：到本年8月底，房地产企业的发债规划现已超越8000亿，简直适当于上一年全年发债金额的两倍;适当于2014年全年发债金额的50多倍。

来自债券市场的资金不只量大而且廉价，保利地产上半年发行的债券利率乃至低于3%，现已与国债利率相差无几。对国企地产公司而言，债券利率低于4%现已层出不穷。

银行体系则经过个人住房借款，直接向房地产企业输血。财报数据显现：上半年四大行新增的2.47万亿借款中，有1.37万亿借款流向了个人住房借款，占增量的55.66%。当时四大行的个人住房借款余额现已到达10.62万亿，占四大行总借款规划的比重已高达24.74%。7月份的状况更夸大，央行数据显现：7月份新增借款简直满是房贷。

将房地产公司、银行和债券数据放在一同调查，资金图景适当明晰：房企发债给自己加杠杆，财物规划与负债同步扩张;银行经过个贷为居民供给杠杆，一二手房同步爆炒。百川入海，资金终究归于房地产。

10年卖地收入25万亿，土地财务才是大赢家

房地产企业高举高打的一起，赢利率却不算高。依据wind的原始数据核算：2016年上半年在A股上市的近120家房地产企业的总营收为5691.76亿元，净赢利总和为488.07亿元，赢利率仅为8.57%。

8月份上海和深圳的总价地王成交价别离到达110亿和310亿，两块地王相加金额简直占到上半年上市房企赢利的近九成。坐拥土地资源的当地政府特别一线城市政府才是最大的赢家。

恒大、碧桂园等许多大型房企均在港股上市，不在核算之中。但即使加上在港股上市的前十大房企，上半年净赢利总和也仅为739亿元。而核算数据显现：本年前8个月，上海土地市场的成交总额已高达1112亿元，远超上一年全年的成交额，这仍是在8月份撤销多宗土地拍卖后的数据。

依据官方发布的数据核算：2005年—2015年土地出让金合同价款高达24.24万亿，加上本年上半年的卖地收入，现已稳超25万亿。下图是面包财经依据核算数据制作的土地出让收入变化趋势图：

2015年以来的房地产去库存和向房地产商敞开债券融资途径，一个一同的大布景是：曩昔两年土地出让收入锐减，上一年比2013年削减了约1.22万亿。

与房地产相关的收入不只仅是土地出让金，还包含各项税收。方正证券的研讨显现：现在触及房地产的税种一共有11个，其间 5 个税种为房地产职业所特有，6个触及其他职业。2014 年，与房地产相关税收算计(当地所得)占当地一般预算收入的比重达 27.82%，其间5个特有税种占比高达16.9%。

房地产才是当地政府真实的大粮仓。土地出让金和相关税收的削减，让许多当地的财务收入绰绰有余，以土地作为典当和还款来历的当地债款面对压力。关于当地政府负债的精确金额说法不一，社科院的研讨报告是30万亿，这其间适当部分需求来自土地拍卖的收入归还。依据新华社的报导，截止本年7月底现已发行当地政府债券3.97万亿。

不管是经过债券市场举债，仍是凭借途径公司从银行、信任等途径融资，这些钱终究是要还的，首要的差异无非在于利率和期限。

当土地出让收入接连两年下滑之后，一场轰轰烈烈的房地产去库存开端了。不管标语怎么，结果是：房企和个人负债正在迅猛添加，经过加杠杆印出的钞票正经过一个个地王流向土地财务。

华夏地产的核算显现，本年前五个月合肥、南京、姑苏土地出让金就现已挨近2015年全年的水平。这些城市在房价涨幅榜上相同居前。

假如你垄断了一项稀缺资源，成为市场上仅有的卖家，而且又能拟定游戏规则，而刚好你又缺钱，你会怎么办?

操控地王?呵呵。