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“据咱们了解，到今天上午，各家商业银行还没有出台(房贷新政)细则。”10月28日，一家上市银行零售信贷部分担任人告知本报记者。

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10月22日晚间，央行发布个人房贷“新政”——“决议自2008年10月27日起，将商业性个人住宅借款利率的下限扩大为借款基准利率的0.7倍；最低首付款份额调整为20%”。此举旨在应对世界金融危机对我国或许发生的影响，支撑扩大内需，进步对居民购买一般自住宅的金融服务水平，保证和改进民生。

合理各家商业银行为房贷新政的细则苦恼时，本报记者独家得悉，近来银监会宣布加强个人住宅借款危险处理的紧迫告诉(下称告诉)。10月24日，银监会紧迫接见会面大型商业银行高层，而此番紧迫告诉应该是在会后宣布。

记者了解到，银监会专此下发的紧迫告诉内容十分简略，只需三条要求。

首要，各商业银行处理个人住宅借款，除初次使用借款购买自住宅外，其他景象均持续严厉履行《我国人民银行 我国银行业监督处理委员会关于加强商业性房地产信贷处理的告诉》(银发[2007]359号)、《我国人民银行我国银行业监督处理委员会关于加强商业性房地产信贷处理的弥补告诉》(银发[2007]452号)的规则。

其次，各商业银行应对借款人初次使用借款购买自住宅做好尽职查询，依据有用证明加以鉴别，并依照危险可控的准则合理确认借款首付份额。

第三，各商业银行要对个人住宅借款进行严厉的全流程处理，强化危险管控职责，严肃查处经过假权证、假按揭、假首付等手法骗得银行借款的行为，不断总结经验促进个人住宅借款事务健康发展。

圈定“新政”施行目标

“语文没有学好。”10月28日，央行个人房贷新政发布后，由于规则较为准则，一家商业银行担任个贷的人士笑言，“咱们一直在研讨央行方针的详细履行问题。”

业内人士称，上一年“9·27”房贷方针发布后，关于首套房、二套房的界说也是细心研讨了几个月，后来央行、银监会的弥补告诉“明晰以借款人家庭为单位来确定房贷次数”。

“这次的‘改进型’一般自住宅也遇到相似状况，咱们一直在研讨‘改进型’到底是什么意思？为此，也跟央行、监管部分，以及相关专业人士有过交流，以履行好央行的方针。”前述上市银行零售信贷部分担任人表明，履行好国家方针，不是单方面说要放多少借款，而是在支撑居民购房、安稳房地产商场之外，还要保证商业银行信贷方针和财物质量，都要依照国家方针精力来履行。

对此，承受本报记者采访的业内人士表明，银监会宣布此项告诉的宗旨在于，进一步改进对个人住宅有用需求的金融服务，科学操控银行住宅信贷事务危险，促进房地产商场健康发展。

差异于央行的宏观方针方向，银监会的告诉可视为一项更为详细的弥补，给商业银行一个更为明晰的操作方向。

10月28日下午，我国社科院金融研讨所金融商场研讨室副主任尹中立对本报记者表明，银监会的上述规则，将之前的“改进型住宅”这样一个界说不太明晰的概念界定的愈加明晰，也可以理解为是对之前当地上各式各样的救市方针的一种调整和规范，“是站在商业银行自己的视点作出的镇定、科学的剖析和决议计划”。

“央行的方针是出于安稳经济金融，保证房地产商场的健康安稳发展，那么银监会的告诉应该是个弥补。”前述上市银行零售信贷部担任人表明。

重申危险操控

北京大学经济所房地产金融研讨中心主任冯科在承受本报记者采访时表明，银监会将享用新政的条件明晰规则为“初次使用借款购买自住宅”首要仍是出于操控危险的考虑，“由于出资性购房者更简单遭到房地产商场的动摇影响而呈现断供现象，而自住性购房者则一般不会这样”。

在前述上市银行零售信贷部担任人看来，此番监管部分重申一些危险操控的要求，其实仍是要求商业银行从“又好又快”的视点考虑问题，一方面遵循国家方针精力，另一方面要做好危险管控；不能走极端，一味铺开，或许一味畏缩。

“假如没有这个细则，那么商业银行只能依据自己的判别来履行这个方针，有些危险偏好比较高的银行或许会放松对出资性购房者的借款要求。”冯科对上述观念表明认可。

尹中立则以为，更重要的是，“老借款和新借款的利率履行规范还需要明晰，不然，就存在套利的空间，这是一个缝隙”。他剖析，老借款假如不履行新的规范，这是契合银行利益的，可是客户就会把老借款先还掉，然后再从头按揭，便是所谓的拆东墙补西墙。

“乃至不扫除会有银行借此抢夺客户，比方B银行会向客户许诺，向其供给借款先把A银行的悉数还掉，改而履行B银行利率比较低的按揭，这给银行间的不良竞赛供给了途径。”尹中立续称。

针对银监会重申加强个人住宅借款危险处理的相关要求，尹中立以为，监管部分实际上是让各家商业银行自己掌握危险，“商业银行自己应该很清楚客户的状况，假如尽职尽责，危险操控做到位，假按揭、假首付等问题都是不存在的”。

以区别自住与非自住为例，前述上市银行零售信贷部担任人表明，一方面，在现在的房地产行情下，出资的激动比较小，另一方面只需商业银行做好尽职查询，更为细心，区别自住与非自住的问题就可以处理；“只需在房价上涨预期下，存在套利空间，区别这一问题或许就比较困难”。

“对银行来说，真实的危险是假按揭和炒房。”尹中立说，由于真实的个人借款买房对房地产商场的动摇并不灵敏，买了房子装饰还有很高的投入，有个淹没本钱在里面，所以一般是不会弃房而逃的；“关于借款满意自住需求的，不论是首付20%仍是30%，安全系数都是比较高的，下降首付只会添加他们的购买力，对银行的危险是没有多大添加的”。

商场拉动效果有限

言及此番监管部分的告诉，冯科以为，告诉是一个活泼的方针，“究竟仍是下降了首付的份额和利率的水平，增强了居民的购买力，这在房价下降的状况下，有利于活泼商场的出售，关于改动房地产商场的这个下滑趋势仍是有利的”。

但前述商业银行个贷人士称，“对房贷事务没有详细影响，无非是重申一些规则，没有出台更新的方针”。

不过，尹中立也表明，“这次的方针与之前的也没有多少不同，对房地产商场不会构成多大的拉动效果”。

尹中立还指出，房贷利率仍然有下调空间。他以为，除了出资性炒房按揭之外，真实的自住宅按揭借款的危险很小，但“即便按现在的打七折的优惠，利率仍是偏高的，应该进一步下降利率”。

“其他国家自住宅的按揭借款利率一般是公司事务利率的50%左右，所以现在即便优惠30%，也仍是偏高的，应该进一步下调。”尹中立续称。

但前述商业银行个贷人士表明对立，“悉数下调到基准利率的0.7倍，对商业银行盈余也是有很大影响，乃至是不和影响，银行是不会‘赔本赚吆喝’的”。