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就在万科股权之争悬而未决之时，一宗“巨无霸”级地产并购也在悄然推动。

6月29日，我国海外开展公告了与中信并购的相关细节。依照公告，中海将获取中信散布在国内24个城市的126个项目，触及建筑面积2352万平方米，项目总估值超越千亿人民币。

在此之前，两边现已敲定了此次买卖的条件：中海以已发行占股本约10%的股份及财物作为对价，买卖额为人民币310亿元。买卖完结后，中信将以10%的持股份额成为中海第二大股东，并有权提名一位非履行董事。一起，中海将价值61.49亿元的物业财物转让给中信。

若从标的价值来看，这将是我国房地产开展史上规划最大的一宗买卖。业内人士剖析，这笔巨额买卖虽物超所值，但仍存“暗礁”，将给中海的整合带来巨大应战。一起，近几年大体量买卖的频频产生，也预示着我国房地产大规划并购年代正式到来。

巨额标的

跟着公告发布，这份“富丽”的买卖清单总算露脸。

中信共把旗下126个房地产项目转让给中海，到本年4月30日，总价值为1096.39亿元人民币。包括已竣工待售的项目54个，正在开发中的项目31个，未开发项目41个。以住所为主，部分包括必定的商业、公建等配套面积。

项目总建筑面积为3155万平方米，其间，中信持有的总权益建筑面积约2352万平方米。依照中金公司的陈述，此次买卖完结后，中海的权益土地储备将从3850万平方米(到2015年末)添加至6200万平方米。这一规划可使中海的土储稳居全国开发商前五。

从区域散布来看，总建筑面积的45.4%坐落华南地区，16.1%坐落华东，15.2%坐落华北。北部和西部地区的土地仅占13%。

中金公司指出，超越80%的土地储备坐落一线城市和二线城市，其间约2100万平方米会集在中海方案要点浸透的十个中心城市(北京、上海、广州、深圳、佛山、姑苏、青岛、大连、天津、成都)。依照公告的说法，这部分土地将“充分中海现有的会集于一线及二线城市的物业组合”，并“对集团的未来开展有严重裨益”。

买卖完结后，中海的总财物将从约4272.37亿港元添加约36.3%至约5822.48亿港元。因为买卖未触及现金，中海的净假贷水平将坚持低于40%，负债率仍处于职业低水平。

严格来说，现在这笔买卖依然只在理论层面。依照公告，中海将于7月20日举行股东大会，对此次买卖进行最终表决。

与此一起，中信还需将标的财物(首要来自中信地产和中信泰富地产)进行整合，并重组到一家公司中，然后全体转让给中海。归入重组的部分，除上述房地产项目外，还有部分出资物业及自我克制酒店等物业。据了解，现在该项整合正在进行中，估计本月内将完结。

中海外主席兼行政总裁郝建民在3月18日的成绩发布会上表明，假如相关部分的流程等工作顺利，估计买卖能够在5-6个月之内完结。也即，完结时刻或许在本年第三季度。

“双刃剑”

摩根斯士丹利、瑞银、中金等组织均对此项买卖给予正面点评，以为其对中海夯实土地储备、进步股本回报率和出售规划大有裨益。且就此前确认的买卖本钱而言，可谓物超所值。

在我国房地产界，中海以极强的本钱管控才能著称，但这某种程度上也成为一把“双刃剑”。一方面，中海的全体利润率一向坚持相对较高水平；另一方面，在价格日渐高企的土地市场，中海的拿地难度越来越大，并限制了其出售规划的继续扩展。

2015年，中海房地产出售额为1806亿港元，折合人民币不到1500亿元，在全国房地产企业中排名第五。但若不考虑此次买卖，中海的土地储备面积显着低于同级其他绿洲、恒大、保利，潜力相对缺乏。

在上述两个方面，此次买卖均可进行有用补偿。

中金公司指出，在2014年和2015年，此次买卖的地产组合毛利率分别为21.36%和17.72%，这首要劳累于不合理的施工本钱(约6000元/平方米)和资金本钱(有用利率约为8%)。因而，该买卖有望开释巨大的毛利率空间，使之上升到约30%。

该组织还指出，很多财物的注入，还将改进项目周转率。估计中海在本年的签约出售额有望到达2200亿港元(约人民币1889亿元)，同比添加21.8%。

但危险仍在。这份财物包括有627.8亿港元的净负债，尽管比较于除掉净负债之后的估值，买卖价格仍有约40%折让，但这部分负债将或许进步中海的全体负债水平。

与此一起，这份财物包中的部分项目存在较大去化压力，首要表现为坐落三四线城市，或体量过大。其间，天津津南区一宗未开发住所项目，规划建筑面积达221万平方米，成都、青岛、九江等地亦有百万平方米级其他未开发项目。

因而，依照上海易居研讨院智库中心研讨总监严跃进的观念，此次买卖的关键问题，不在于买卖价格、股权份额等外表要素，而在于买卖之后中海的整合才能，这将是断定买卖成功与否的首要规范，并将在很大程度上决议中海未来的开展。

他还以为，曩昔两年，不管在房地产公司股权仍是项目层面，大体量的买卖不断出现，这也阐明，大房企之间的整合正在加速。跟着供给全体过剩、均匀利润率下降，房地产“白银年代”正式到来，这种趋势也将成为干流。