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2011年，深圳土地供给呈现拐点：存量土地供给首超新增供给。四年来，深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为干流。在这个不同于揭露招拍挂的“看不见的战场”上，也造就了一批旧改明星如佳兆业、华润置地等。

深圳城市更新和旧城改造项目，为城市建造供给了必不可少的土地资源，片区全体配套改造作用亦强于以往，但旧改也引发了许多问题，现在深圳旧改项目推动十分缓慢。

存量土地供给远超新增

2009年以来，深圳市政府连续发布了《深圳市城市更新方法》和《施行细则》以及一系列配套法规，规范了深圳市城市更新（旧改）活动。政府答应符合要求的旧工业区，依照规则流程可直接请求土地用处改变，而无需通过政府招拍挂。

2012年，深圳市政府工作陈述指出，要以城市更新开释开展空间，推动城市开展由依靠增量土地向存量土地二次开发改变。

城市更新还将是深圳未来10年土地供给的重要来历。据榜首和平戴维斯计算陈述数据，深圳市城市规划面积1952平方公里，2007年建造用地750平方公里，2020年控制在890平方公里，其间新增用地140平方公里，改造用地190平方公里，而撤除重建达60平方公里，为新增用地面积42.8%。

陈述显现，2011年深圳土地利用方式呈现拐点，存量用地供给超越新增土地供给。2012年存量用地供给规划到达顶峰，占供地总量近75%；2013年及2014年占供地总量的份额均在60%以上。

揭露材料显现，2014年深圳城市更新的商住用地（包含旧村改造）共25幅，远远超出招拍挂纯商住用地的数量与规划，招拍挂的商业工作地块主要由南山区供给。

在方针推动之下，华润、佳兆业、京基等开发商积极参与城市更新项目。上一年，深圳大型城市更新项目很多，如华润城（大冲旧改）、天安云谷（岗头·宝吉厂）、信义金御半山（金稻田旧改）、星河world、深业上城等，总修建面积超越100万平方米。

作为深圳“十二五”期间五大标志性城市更新项目之一，华润大冲改造项目合计撤除约1500栋寒酸修建，于2011年12月20日全面开工建造，后命名为“华润城”。华润城占地约68.5万平方米，修建面积280万平方米，业态包含商业、写字楼、酒店、公寓、住所等，其间商业方面建有24万平方米的万象六合，定位为立异升级版万象城。2014年11月30日，深圳华润城润府二期正式开盘。

除华润以外，佳兆业也是专心城市更新和旧城改造的典型房企。早在2011年年头，佳兆业组建了全国榜首家专业城市更新公司——佳兆业置业公司。据年报计算，到2013年3月，佳兆业的城市更新项目总占地面积已超越580万平方米，项目掩盖深圳龙岗、福田、盐田等区域，其间超越200万平方米已完结政府立项。

在房源未被深圳市确定前，佳兆业已获得深圳盐田、福田东山、龙岗雅视光学旧改项目等。其间盐田项目应占修建面积约45.02万平方米；福田东山项目坐落福田CBD中心区，修建面积约为12万平方米；龙岗雅视光学项目坐落龙岗区龙城大街，修建面积约6万平方米。据佳兆业2014年半年报显现，上半年已入市的城市更新项目对年度销售额有重大贡献。既带来安稳的现金流，也促进了利润率的进步。

京基地产相关负责人近来泄漏，通过两年的规划施行，京基在深圳水贝、长源、珠光、木棉湾、沙一、大围的城市更新项目将相继进入开工建造阶段，其六大城市更新项目估计开发总量达300万平方米。此外，罗湖区蔡屋围统筹片区城市更新项目也将逐渐发动。

旧改中的问题与危险

深圳城市更新项目，包含旧工业区、旧商业区、旧住所区、城中村及旧屋村等。

榜首和平戴维斯计算陈述显现，到2014年9月，深圳全市列入方案项目431项，完结规划批阅265项；纳入方案总用地面积37.1平方公里，已同意施行用地面积7.6公顷。2014年全市共批阅4批次52项更新单元方案项目，触及用地面积368万公顷；深圳现在在建城市更新项目100个，触及用地约781公顷。

数据显现，深圳城市更新项目2014年投资额超越350亿，较之2010年的84亿增加4倍有余。 但现在城市更新项目推动越来越慢，均匀批阅周期超越3年。批阅时刻过长，使得项目操作存在相当大的难度。

城市更新项目批阅主要有两大过程，一是列入方案，二是专项规划批阅。

项目能否列入方案主要由两个目标来衡量，一是更改性质，工改工，仍是工改住；一是土地贡献率的问题，如果是工改住，则有30%土地供给给政府。

专项规划批阅最要害的是定容积率及产品的排布、类型。之后再与政府从头签证土地合同，政府则依据新的容积率等预算地价，给政府上交地价款之后，后续流程与开发商其他拿地方式是相同的。

此外，因为旧改项目与地方政府有着千丝万缕的联络，开发商在项目批阅及推动过程中或许触及到“灰色地带”，这也是旧改项目的潜在危险之一。

据介绍，一个旧改项目要列入方案，需过城市更新办、区规土委等部分；专业规划是过规划部分、环境委员会等，总共要通过40多个部分，盖约200个章。

值得注意的是，工业性质土地或许成为深圳城市更新项目的主力军。“城市更新改造后构成的工业楼宇及配套设备初次转让的，归于配套设备的部分，依照商场评价地价规范计收地价，免缴增值收益。”2013年12月发布的《深圳市工业楼宇转让办理细则》如是写道。